Comprar um imóvel continua sendo um dos maiores objetivos de muitas famílias brasileiras. Como poucas pessoas conseguem pagar o valor total de uma casa ou apartamento à vista, o financiamento imobiliário acaba sendo a principal alternativa para transformar esse sonho em realidade.
Mas conseguir a aprovação do crédito não depende apenas de encontrar um imóvel ou escolher o banco com a menor taxa de juros. As instituições financeiras analisam diversos critérios antes de liberar o financiamento, como renda, histórico de crédito, documentação e capacidade de pagamento.
Se você pretende comprar um imóvel novo ou usado, confira neste guia tudo o que precisa saber para aumentar suas chances de aprovação e evitar erros que podem atrasar ou até impedir a liberação do crédito.
Como funciona o financiamento imobiliário?
No financiamento imobiliário, o banco paga ao vendedor grande parte do valor do imóvel, enquanto o comprador assume o compromisso de quitar essa dívida em parcelas mensais durante um prazo previamente estabelecido no contrato.
Durante esse período, o imóvel normalmente permanece em alienação fiduciária, ou seja, serve como garantia da operação até que a dívida seja totalmente quitada.
Após a quitação, o imóvel passa a ficar completamente livre de qualquer vínculo com a instituição financeira.
Quem pode solicitar um financiamento imobiliário?
Em geral, qualquer pessoa maior de 18 anos, ou emancipada, pode solicitar um financiamento, desde que atenda às exigências da instituição financeira.
Os bancos costumam analisar fatores como:
- renda compatível com o valor solicitado;
- capacidade de pagamento das parcelas;
- situação cadastral;
- histórico financeiro;
- score de crédito;
- estabilidade profissional;
- documentação pessoal.
Mesmo trabalhadores autônomos e profissionais liberais podem conseguir financiamento, desde que consigam comprovar sua renda.
Quais documentos normalmente são exigidos?
Embora possa haver pequenas diferenças entre as instituições financeiras, normalmente são solicitados:
- RG e CPF;
- comprovante de estado civil;
- comprovante de residência;
- comprovantes de renda;
- declaração do Imposto de Renda, quando aplicável;
- extratos bancários;
- documentos do imóvel escolhido.
No caso de profissionais autônomos, a comprovação de renda pode ser feita por meio de declaração do Imposto de Renda, movimentação bancária, Decore emitida por contador ou outros documentos aceitos pelo banco.
Quanto da renda pode ser comprometida?
Uma das principais regras adotadas pelos bancos é o comprometimento da renda.
Em muitos casos, o valor da prestação não pode ultrapassar aproximadamente 30% da renda familiar bruta, embora cada instituição possa utilizar critérios próprios na análise de crédito.
Por isso, quanto maior a renda comprovada e menor o nível de endividamento, maiores costumam ser as chances de aprovação.
O score de crédito influencia?
Sim.
O score de crédito é um dos fatores considerados pelas instituições financeiras.
Embora não exista uma pontuação mínima obrigatória para aprovação, um bom histórico de pagamentos transmite maior segurança ao banco.
Além do score, também costumam ser analisados:
- restrições no CPF;
- histórico de inadimplência;
- relacionamento com a instituição financeira;
- capacidade de pagamento.
É possível financiar imóvel novo e usado?
Sim.
Os bancos oferecem linhas de crédito tanto para imóveis novos quanto para imóveis usados.
A diferença normalmente está relacionada às condições de avaliação do imóvel, documentação e políticas de cada instituição financeira.
Por isso, antes de fechar negócio, vale confirmar se o imóvel atende aos requisitos exigidos pelo banco.
Posso utilizar o FGTS?
Em muitos casos, sim.
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para:
- complementar a entrada;
- amortizar parcelas;
- reduzir o saldo devedor;
- quitar parte do financiamento.
O uso do FGTS depende do cumprimento das regras estabelecidas para esse tipo de operação, incluindo requisitos relacionados ao trabalhador e ao imóvel.
Como aumentar as chances de aprovação do crédito?
Algumas atitudes podem fazer diferença durante a análise do banco.
Organize sua documentação
Ter todos os documentos atualizados evita atrasos durante a análise.
Evite atrasos em pagamentos
Manter um bom histórico financeiro transmite mais segurança à instituição.
Reduza outras dívidas
Quanto menor o comprometimento da renda, maiores tendem a ser as chances de aprovação.
Comprove corretamente sua renda
Quem é autônomo deve manter uma organização financeira que facilite a comprovação dos rendimentos.
Faça uma simulação antes
A maioria dos bancos oferece simuladores que ajudam a identificar o valor aproximado das parcelas e a capacidade de financiamento.
Quais são as principais modalidades de financiamento?
Entre as modalidades mais conhecidas estão:
- financiamento com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);
- financiamento enquadrado nas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), quando aplicável;
- programas habitacionais do Governo Federal destinados aos públicos que atendam aos requisitos vigentes;
- financiamento direto com algumas construtoras ou incorporadoras.
Cada modalidade possui regras próprias de enquadramento, taxas e condições de contratação.
Erros que podem impedir a aprovação
Entre os principais motivos para negativa do financiamento estão:
- renda insuficiente;
- nome com restrições de crédito;
- documentação incompleta;
- alto comprometimento da renda;
- dificuldade para comprovar rendimentos;
- problemas na documentação do imóvel.
Antes mesmo de escolher o imóvel, vale a pena organizar toda a documentação e realizar uma simulação para conhecer sua capacidade de compra.
Vale a pena financiar um imóvel?
Para muitas famílias, o financiamento continua sendo a forma mais viável de adquirir a casa própria ou investir em um imóvel.
O mais importante é comparar as condições oferecidas pelas instituições financeiras, entender todas as cláusulas do contrato, avaliar o impacto das parcelas no orçamento e escolher uma operação compatível com sua realidade financeira.
Com planejamento, documentação organizada e uma análise cuidadosa das condições de crédito, é possível aumentar significativamente as chances de aprovação e realizar a compra do imóvel com mais segurança.
Perguntas frequentes
Quanto preciso ganhar para financiar um imóvel?
Depende do valor do imóvel, da entrada e das regras da instituição financeira. Em geral, os bancos analisam se a prestação cabe no orçamento familiar.
Autônomo consegue financiar um imóvel?
Sim. Desde que consiga comprovar sua renda por meio dos documentos aceitos pela instituição financeira.
Posso financiar um imóvel usado?
Sim. A maioria dos bancos possui linhas específicas para imóveis novos e usados.
Posso usar o FGTS na entrada?
Em muitos casos, sim, desde que sejam atendidos os requisitos previstos para utilização do fundo.
Quanto tempo demora a aprovação?
O prazo varia conforme a instituição financeira, a documentação apresentada e a análise do imóvel, podendo levar de alguns dias a algumas semanas.
O financiamento imobiliário é um processo que exige planejamento, organização financeira e atenção aos detalhes. Antes de assumir um compromisso de longo prazo, compare propostas, simule diferentes cenários e esclareça todas as dúvidas com a instituição financeira.
Quanto mais preparado estiver o comprador, maiores serão as chances de conseguir a aprovação do crédito imobiliário e realizar uma compra segura.
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