Mudanças na tributação de consumo e renda tendem a reprecificar imóveis e dar mais rigor à captação e negociação.
A Reforma Tributária em curso no Brasil não deve impactar apenas empresas e consumidores na compra de bens e serviços: ela também promete mexer de forma direta no preço final dos imóveis e na forma como eles são captados, precificados e vendidos. Com novas regras para tributação de operações, serviços e ganhos de capital, a projeção é que o valor de um imóvel reflita cada vez mais não só na localização e características físicas, mas no desenho fiscal da transação, o perfil do comprador e a estrutura utilizada para concretizar o negócio.
Hoje, boa parte das negociações imobiliárias ainda é conduzida com foco quase exclusivo em três variáveis: preço de metro quadrado, condições de pagamento e documentação básica. Com a implementação da Reforma Tributária, a lógica muda. Aspectos como a carga tributária total envolvida na compra e venda incluindo tributos sobre serviços correlatos, eventuais obras, estrutura societária do vendedor e forma jurídica escolhida pelo comprador começa a ganhar peso na formação de preço, na seleção dos imóveis captados e na estratégia de negociação.
A nova matemática na formação de preço
A previsão é que a formação de preço dos imóveis seja um dos pontos que mais deve sentir os efeitos da Reforma Tributária. Em vez de considerar apenas valor de mercado, custos cartorários e comissões, o mercado precisará incorporar o “custo total da transação”, como o da corretagem, o perfil do comprador e o tratamento tributário do ganho de capital para o vendedor.
Esse conjunto de fatores tende a influenciar o preço pedido e a margem de negociação. Em determinados perfis de operação, pode ser mais competitivo ajustar o valor do imóvel para reduzir o custo tributário final do comprador, especialmente em transações entre empresas ou investidores.
“O valor do imóvel deixa de ser uma variável isolada e passa a ser função de quem compra, de como compra e de como será tributado por isso. Em alguns casos, a mesma unidade pode ter estruturas de preço diferentes para pessoa física, empresa operacional ou fundo de investimento, justamente pelo impacto tributário específico em cada cenário”, explica Brayann Germano, especialista em negociações imobiliárias e sócio proprietário da Felicità Imóveis, de Balneário Camboriú.
Com os holofotes virados para os impactos fiscais, a Reforma Tributária tende a mudar o discurso entre corretores, imobiliárias e clientes na ponta da venda. “Vai ser preciso realizar simulações do custo tributário total da transação, comparações entre diferentes estruturas de compra, como, por exemplo, Pessoa Física e Pessoa Jurídica e a análises básicas de como o novo sistema tributário afeta o fluxo de caixa de quem compra para investir ou para alugar”, acrescenta o especialista.
Rigor para quem quer vender
Contudo, outra etapa, a de captação de imóveis, tende a ficar mais seletiva e técnica. Além de localização, padrão construtivo e potencial de demanda, entra no radar o impacto tributário que cada operação pode gerar para vendedor e comprador.
“Nesse cenário, imóveis mais bem documentados não são apenas mais seguros. Eles serão mais rentáveis. E isso deve influenciar, inclusive, quais imóveis entram no portfólio de uma imobiliária e com que prioridade serão trabalhados”, conclui Brayann Germano.
No entanto, o fato de a Reforma Tributária ainda depender de regulamentações importantes, a expectativa é que a sua implementação seja gradual.
