Especialistas apontam que a redução dos recursos da poupança e a pressão sobre o FGTS podem limitar a expansão do crédito imobiliário nos próximos anos, mesmo com orçamento recorde do programa habitacional.
O Minha Casa, Minha Vida atravessa um dos melhores momentos de sua história. O programa recebeu orçamento recorde em 2026, ganhou uma nova faixa de renda para famílias que recebem até R$ 21 mil mensais e segue impulsionando as vendas do mercado imobiliário. No entanto, por trás dos números positivos, cresce uma preocupação entre incorporadoras, bancos e especialistas: haverá recursos suficientes para financiar todos os imóveis nos próximos anos?
A preocupação está relacionada às duas principais fontes de financiamento habitacional do país: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a caderneta de poupança (SBPE). Enquanto a poupança registra sucessivos saques líquidos, o FGTS enfrenta uma redução de liquidez provocada pelo aumento das contratações habitacionais e pelos programas de saques autorizados pelo governo.
Embora não exista risco de interrupção imediata dos financiamentos, analistas avaliam que a manutenção desse cenário poderá reduzir a capacidade de concessão de crédito e obrigar o mercado a buscar novas formas de financiamento.
O que está acontecendo com a poupança?
Durante décadas, a caderneta de poupança foi a principal fonte de recursos para o financiamento de imóveis de médio e alto padrão por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Nos últimos anos, porém, esse modelo começou a perder força.
Com os juros elevados, muitos investidores passaram a migrar seus recursos para aplicações de renda fixa, como CDBs, Tesouro Direto e fundos de investimento, que oferecem rentabilidade superior à da poupança.
Os reflexos aparecem nos números.
Segundo dados do Banco Central, a poupança registrou retirada líquida de aproximadamente R$ 15,5 bilhões em 2024. No segmento destinado ao financiamento imobiliário (SBPE), os saques superaram os depósitos em cerca de R$ 21,7 bilhões.
Em 2025, o movimento se intensificou. O saldo líquido negativo da poupança alcançou aproximadamente R$ 85,6 bilhões, enquanto o SBPE registrou saída de quase R$ 63 bilhões.
Na prática, isso significa menos recursos disponíveis para os bancos concederem financiamentos imobiliários.
Por que isso preocupa o mercado imobiliário?
O crédito imobiliário depende diretamente da disponibilidade de recursos.
Quando há menos dinheiro na poupança, os bancos precisam buscar outras fontes de financiamento, geralmente mais caras.
Esse aumento do custo pode resultar em:
- juros mais elevados para algumas linhas de crédito;
- maior seletividade na concessão dos financiamentos;
- redução dos recursos disponíveis para determinadas modalidades;
- menor ritmo de lançamentos imobiliários.
Para o comprador, isso pode significar mais dificuldade para conseguir aprovação do financiamento ou condições menos vantajosas.
Para corretores de imóveis, imobiliárias e construtoras, o impacto pode aparecer na redução das vendas caso o crédito fique mais restrito.
FGTS também entra no radar
Outro ponto que preocupa especialistas é o comportamento do FGTS.
Embora a arrecadação continue elevada graças ao crescimento do emprego formal, o fundo vem sendo pressionado por diversos fatores.
Além do aumento das contratações do Minha Casa, Minha Vida, programas como o saque-aniversário e outras modalidades de retirada reduziram parte da liquidez disponível.
Segundo análise do Itaú BBA, os saques extraordinários retiraram aproximadamente R$ 15 bilhões do FGTS em 2026.Com isso, a projeção de caixa do fundo para o fim do ano foi reduzida de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões.
Minha Casa, Minha Vida concentra quase todo o crédito do FGTS
Outro dado que chama atenção é a participação crescente do Minha Casa, Minha Vida dentro da carteira do FGTS.
Segundo o Itaú BBA, o programa já concentra cerca de R$ 610 bilhões em financiamentos, o equivalente a aproximadamente 93% de toda a carteira de crédito do fundo.
O retorno médio dessas operações gira em torno de 4,72% ao ano, percentual inferior à inflação em determinados períodos.
Isso limita a capacidade do fundo de expandir continuamente os financiamentos sem comprometer sua sustentabilidade financeira.
Por essa razão, preservar liquidez e rentabilidade passou a ser uma das prioridades discutidas pelo Conselho Curador do FGTS.
Mercado teme impacto nos lançamentos
A preocupação não se restringe aos bancos.
Pesquisa realizada pelo GRI Institute com mais de 150 incorporadoras, construtoras, investidores e gestoras aponta que 44% dos executivos consideram a dependência do FGTS e da poupança uma fragilidade para o crescimento do Minha Casa, Minha Vida.
Dentro desse grupo, quase um quinto acredita que essa dependência já representa um obstáculo ao desenvolvimento do mercado.
Segundo Alexandre Fernandes, sócio e diretor da divisão imobiliária do GRI Institute no Brasil, o principal risco é a dificuldade de financiar novos empreendimentos.
Caso os recursos diminuam, incorporadoras podem adiar lançamentos, reduzindo a oferta de imóveis justamente em um momento de elevada demanda habitacional.
Mercado de capitais pode aliviar a pressão
Apesar do cenário de cautela, parte do setor vê alternativas.
Metade dos executivos entrevistados acredita que o mercado de capitais poderá reduzir gradualmente a dependência da poupança e do FGTS.
Instrumentos como:
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
- Letras de Crédito Imobiliário (LCIs);
- Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs);
já vêm sendo utilizados por diversas incorporadoras, principalmente nos empreendimentos de médio padrão.
Segundo especialistas, essa tendência deve ganhar força nos próximos anos, permitindo que parte do financiamento venha diretamente de investidores privados.
Ainda assim, essa transição depende da manutenção de taxas atrativas e de condições que não elevem excessivamente o custo do crédito para o consumidor final.
Orçamento recorde mantém cenário positivo
Apesar das preocupações, o cenário atual ainda é favorável.
O Minha Casa, Minha Vida conta, em 2026, com orçamento recorde de R$ 208,66 bilhões, resultado da combinação de recursos do FGTS, Orçamento Geral da União, subsídios federais e, pela primeira vez, do Fundo Social.
Outro fator que sustenta o programa é o enorme déficit habitacional brasileiro.
Segundo a Fundação João Pinheiro, o país possui déficit estimado em 5,77 milhões de moradias, o equivalente a cerca de 7,4% dos domicílios ocupados.
Além disso, a criação da Faixa 4 ampliou significativamente o público atendido pelo programa, permitindo que famílias com renda de até R$ 21 mil mensais também tenham acesso às condições diferenciadas de financiamento.
Essa ampliação fez com que grandes incorporadoras voltadas ao segmento econômico expandissem consideravelmente seu mercado potencial.
O financiamento imobiliário corre risco?
Especialistas destacam que não existe, neste momento, risco de paralisação do crédito imobiliário ou do Minha Casa, Minha Vida.
O alerta diz respeito ao médio e longo prazo.
Se a poupança continuar perdendo recursos e o FGTS permanecer sofrendo redução de liquidez, o mercado poderá enfrentar uma oferta menor de crédito, exigindo maior participação do mercado de capitais e novas fontes de financiamento.
A tendência é que bancos, governo e setor privado busquem soluções para preservar a expansão do crédito habitacional, considerado estratégico para a economia brasileira.
Enquanto isso, incorporadoras, corretores de imóveis e compradores acompanham de perto os movimentos dessas duas importantes fontes de recursos, conscientes de que a disponibilidade de financiamento continuará sendo um dos principais fatores para o crescimento do mercado imobiliário nos próximos anos.
Perguntas frequentes
O FGTS vai acabar?
Não. O FGTS continua sendo um fundo sólido e com arrecadação elevada. O debate atual envolve a redução da liquidez disponível para novos financiamentos, não o fim do fundo.
O Minha Casa, Minha Vida corre risco de acabar?
Não. O programa possui orçamento recorde em 2026 e segue como prioridade do governo. O desafio está em garantir fontes sustentáveis de financiamento para manter sua expansão.
A falta de recursos pode afetar quem pretende financiar um imóvel?
Caso a redução de recursos da poupança e do FGTS continue nos próximos anos, bancos poderão ficar mais seletivos na concessão do crédito ou recorrer a fontes de financiamento mais caras, o que pode influenciar as condições oferecidas aos compradores.
O mercado de capitais pode substituir o FGTS e a poupança?
Especialistas avaliam que instrumentos como CRIs, LCIs e FIIs tendem a ganhar cada vez mais espaço, mas dificilmente substituirão totalmente o FGTS e a poupança, que continuam sendo as principais fontes do crédito habitacional no Brasil.
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