Enquanto Vitória e Manaus acumulam altas superiores a 8% no ano, São Paulo avança apenas 1,7% e Porto Alegre registra queda; levantamento mostra um mercado imobiliário com velocidades muito diferentes pelo Brasil
O preço dos imóveis residenciais continua avançando em 2026, mas olhar apenas para a média nacional esconde uma diferença importante: enquanto algumas capitais registram valorizações expressivas, outras praticamente não saíram do lugar nos primeiros sete meses do ano.
Dados do Índice FipeZAP de Venda Residencial mostram que Vitória lidera a valorização entre as 22 capitais acompanhadas pelo levantamento, acumulando alta de 8,82% entre janeiro e julho. Manaus aparece logo atrás, com avanço de 8,43%, enquanto Aracaju completa o grupo das três primeiras, com valorização de 7%.
O cenário é bastante diferente nas maiores cidades do país. No mesmo período, os preços anunciados subiram 2,76% no Rio de Janeiro e apenas 1,70% em São Paulo. Curitiba acumulou avanço de somente 0,32% e Belo Horizonte ficou praticamente estável, com 0,09%. Porto Alegre foi a única capital do levantamento com resultado negativo no ano, de -0,43%.
Os números ajudam a mostrar que falar em “mercado imobiliário brasileiro” como se todo o país estivesse seguindo uma única direção pode ser cada vez mais impreciso.
As capitais onde os imóveis mais valorizaram em 2026
Considerando o acumulado de janeiro a julho, o ranking do FipeZAP ficou assim:
| Capital | Valorização em 2026 |
|---|---|
| Vitória | 8,82% |
| Manaus | 8,43% |
| Aracaju | 7,00% |
| Salvador | 6,73% |
| Florianópolis | 5,50% |
| Teresina | 5,43% |
| Natal | 5,30% |
| Fortaleza | 5,04% |
| Brasília | 4,54% |
| João Pessoa | 4,45% |
| Campo Grande | 4,35% |
| Belém | 4,20% |
| Recife | 4,13% |
| Goiânia | 3,99% |
| Maceió | 3,42% |
| Cuiabá | 3,26% |
| São Luís | 3,16% |
| Rio de Janeiro | 2,76% |
| São Paulo | 1,70% |
| Curitiba | 0,32% |
| Belo Horizonte | 0,09% |
| Porto Alegre | -0,43% |
A diferença entre as duas pontas é significativa. Enquanto um imóvel anunciado em Vitória acompanha uma valorização média próxima de 9% em apenas sete meses, Porto Alegre ainda apresenta preço médio inferior ao observado no começo do ano.
Também chama a atenção a distribuição geográfica do ranking. Entre as dez capitais que mais valorizaram estão cidades do Sudeste, Norte, Nordeste, Sul e Centro-Oeste, mostrando que a alta não está concentrada em apenas uma região.
Vitória assume o protagonismo do mercado em 2026
A liderança de Vitória não se resume à valorização.
Em julho, a capital capixaba registrou nova alta nos preços e alcançou aproximadamente R$ 15.448 por metro quadrado, passando a ocupar o topo do ranking de preços entre as capitais acompanhadas.
Na prática, considerando apenas esse preço médio anunciado, um apartamento de 70 m² alcançaria um valor próximo de R$ 1,08 milhão.
É uma mudança relevante no mapa dos imóveis mais caros do Brasil, historicamente associado a grandes mercados como São Paulo e Rio de Janeiro.
Manaus mostra que valorização alta não significa m² caro
Manaus apresenta talvez um dos movimentos mais interessantes de 2026.A capital amazonense acumulou valorização de 8,43% até julho, muito próxima dos 8,82% registrados por Vitória. Apesar disso, o preço dos imóveis ainda está entre os menores das capitais pesquisadas.
Ao final de junho, por exemplo, o preço médio anunciado em Manaus era de R$ 7.745/m², abaixo da média geral do Índice FipeZAP naquele momento, de R$ 9.853/m².O caso ajuda a separar dois conceitos que frequentemente são confundidos: uma cidade pode estar valorizando rapidamente e ainda continuar relativamente barata quando comparada aos mercados mais caros do país.
Salvador também chama atenção
Salvador ocupa a quarta posição no acumulado de 2026, com valorização de 6,73%.O movimento da capital baiana já vinha aparecendo nos levantamentos anteriores. Em maio, Salvador acumulava alta de 5,13% no ano e apresentava valorização de 12,52% em 12 meses.
A continuidade desse avanço colocou a cidade entre os mercados que merecem atenção de compradores, investidores, incorporadores e corretores de imóveis ao longo de 2026.
São Paulo fica distante das primeiras colocações
O comportamento de São Paulo ajuda a mostrar como o tamanho de um mercado não necessariamente significa maior valorização.
Em julho, o preço médio anunciado na capital paulista chegou a aproximadamente R$ 12.099/m². Apesar do patamar elevado, a valorização acumulada desde janeiro foi de apenas 1,70%.
Nos últimos 12 meses, o avanço ficou em 3,70%.
Assim, São Paulo continua entre os mercados residenciais mais caros do país, mas em 2026 está longe de apresentar o mesmo ritmo de aumento observado em Vitória, Manaus, Aracaju ou Salvador.
Belo Horizonte praticamente não valorizou; Porto Alegre recuou
Na parte de baixo do ranking aparecem resultados bem diferentes daqueles observados nas capitais que lideram 2026.
Curitiba acumulou valorização de apenas 0,32% até julho. Em Belo Horizonte, o avanço foi ainda menor: 0,09%.
Porto Alegre apresentou o resultado mais fraco entre as 22 capitais monitoradas, com queda acumulada de 0,43%.
Isso não significa necessariamente que imóveis específicos dessas cidades tenham perdido valor. O FipeZAP acompanha preços anunciados e os resultados representam o comportamento médio das amostras analisadas pelo índice.
O tamanho do imóvel também faz diferença
Outra transformação que merece atenção em 2026 está relacionada à tipologia dos imóveis.
Os apartamentos de um dormitório vêm apresentando desempenho superior à média. No levantamento referente a maio, essas unidades acumulavam valorização de 7,35% em 12 meses e tinham preço médio de R$ 11.987/m², o maior entre as tipologias analisadas.
Já os apartamentos de dois dormitórios apresentavam o menor preço médio naquele levantamento, de R$ 8.813/m².
O movimento reforça uma tendência que já vem sendo observada nas grandes cidades: unidades compactas, principalmente em regiões com infraestrutura, serviços e transporte, ganharam importância tanto para moradia quanto para investidores interessados em locação.
Valorização imobiliária em 2026 não acontece na mesma velocidade
O retrato dos primeiros sete meses do ano mostra um mercado bastante desigual.
Enquanto Vitória acumula alta próxima de 9%, São Paulo não chega a 2%. Ao mesmo tempo, cidades tradicionalmente mais acessíveis, como Manaus e Aracaju, aparecem entre as maiores valorizações do país.
Essa diferença é importante principalmente para quem trabalha diretamente com o mercado. Para o corretor de imóveis, conhecer o comportamento local dos preços tornou-se ainda mais relevante na hora de orientar proprietários, compradores e investidores.
Também é preciso considerar uma característica importante do indicador: o Índice FipeZAP é calculado pela Fipe a partir de amostras de anúncios de imóveis publicados nos portais do Grupo OLX e acompanha apartamentos prontos em até 56 cidades, entre elas 22 capitais. Portanto, os valores refletem preços anunciados, e não necessariamente os valores finais pelos quais os imóveis foram efetivamente negociados.
Os dados de 2026 deixam uma mensagem clara: o imóvel continua sendo um mercado essencialmente local. A média brasileira pode indicar uma direção, mas é quando se observa cada cidade separadamente que aparecem as maiores diferenças e, possivelmente, as maiores oportunidades.
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