Banco Central reduziu os juros pela quinta vez consecutiva, mas queda da Selic não significa redução imediata das taxas dos financiamentos; entenda o que pode mudar para quem pretende comprar um imóvel
O Banco Central reduziu novamente a taxa básica de juros e abriu uma pergunta importante para quem está planejando comprar a casa própria: o financiamento imobiliário vai ficar mais barato agora?
O Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu nesta quarta-feira (16) reduzir a Selic de 14% para 13,75% ao ano. Foi o quinto corte consecutivo, acumulando uma redução de 1,25 ponto percentual desde março.
Para o mercado imobiliário, a notícia é positiva porque juros menores tendem a melhorar as condições de crédito imobiliário ao longo do tempo. Entretanto, quem procurar um banco hoje não deve esperar encontrar automaticamente uma redução equivalente nas taxas do financiamento imobiliário.
A relação entre Selic e crédito habitacional existe, mas não é imediata.
Selic caiu. O financiamento imobiliário também vai cair?
Não necessariamente agora.
A Selic influencia o custo do dinheiro na economia e, portanto, uma trajetória consistente de queda pode criar condições para juros menores no crédito. Porém, os bancos consideram outros fatores para definir as taxas cobradas dos clientes.
Entram nessa conta o custo de captação, as fontes de recursos utilizadas no crédito habitacional, o risco da operação, o prazo do financiamento, as condições econômicas e a estratégia comercial de cada instituição.
Por isso, um corte de 0,25 ponto percentual na Selic não significa que os bancos reduzirão seus financiamentos em 0,25 ponto imediatamente.
Essa diferença é particularmente importante no crédito imobiliário, que pode durar 20, 30 ou até 35 anos.
Quanto os bancos estão cobrando para financiar um imóvel?
Levantamento publicado em setembro mostra que as taxas anunciadas pelos principais bancos estavam entre aproximadamente 10,26% e 11,70% ao ano, mais TR, dependendo da instituição e das condições da operação.
Isso significa que, mesmo depois de sucessivos cortes da Selic, o crédito imobiliário ainda permanece relativamente caro.
Também existe diferença relevante entre os bancos.
Uma pequena variação na taxa pode parecer pouco quando analisada anualmente. Porém, em um financiamento de centenas de milhares de reais por várias décadas, essa diferença pode representar um valor significativo no custo total.
Por isso, comparar propostas se torna ainda mais importante em um cenário de queda dos juros.
Por que a Selic caiu cinco vezes e o financiamento continua caro?
Porque os juros imobiliários não acompanham a Selic na mesma velocidade.
Desde março, o Banco Central reduziu a taxa básica em cinco reuniões consecutivas, acumulando 1,25 ponto percentual de queda. Ainda assim, a Selic permanece em 13,75% ao ano, um patamar elevado.
Além disso, parte importante do financiamento habitacional brasileiro utiliza recursos da poupança e do FGTS, além de outras estruturas de captação.
Isso ajuda a explicar por que não existe uma relação de um para um entre a decisão do Copom e a taxa apresentada ao comprador.
O próprio Banco Central acompanha taxas diferentes conforme a modalidade do crédito imobiliário. Em dados recentes, por exemplo, as operações reguladas referenciadas pela TR apresentavam diferenças consideráveis entre as instituições financeiras.
Então vale a pena esperar os juros caírem mais para comprar imóvel?
Essa provavelmente será a principal dúvida de muitos compradores depois da decisão do Copom.
Mas não existe uma resposta igual para todos.
Esperar pode fazer sentido para quem ainda está organizando a entrada, melhorando sua capacidade financeira ou simplesmente não encontrou um imóvel adequado.
Por outro lado, tentar acertar exatamente o menor momento dos juros envolve uma incerteza: ninguém sabe hoje qual será a trajetória exata da Selic nos próximos meses.
O próprio Banco Central evitou indicar antecipadamente seus próximos movimentos. Depois do corte para 13,75%, o Copom manteve uma postura cautelosa e afirmou que as próximas decisões dependerão da evolução do cenário econômico e da inflação.
Portanto, não há garantia de que os juros continuarão caindo no mesmo ritmo.
Existe outro risco em esperar: o preço do imóvel
A taxa de financiamento é apenas uma parte da decisão de compra.
O comprador também precisa considerar o preço do imóvel, a entrada disponível, sua renda, capacidade de pagamento e as condições negociadas com o vendedor.
Se os juros imobiliários caírem significativamente no futuro, o crédito pode ficar mais acessível. Ao mesmo tempo, uma melhora nas condições de financiamento pode aumentar a procura por imóveis em determinados mercados.
Por isso, a decisão não deveria considerar apenas uma pergunta “quanto está a Selic?”, mas o custo total da oportunidade.
Para quem encontrou um bom imóvel, conseguiu negociar o preço e possui condições confortáveis para assumir as parcelas, esperar exclusivamente por uma eventual queda futura dos juros também envolve riscos.
Quem financiar agora poderá aproveitar juros menores no futuro?
Existe uma possibilidade importante: a portabilidade do financiamento imobiliário.
A regulamentação permite ao cliente transferir sua operação de crédito para outra instituição financeira caso encontre condições mais vantajosas, respeitadas as regras aplicáveis à operação.
Isso significa que alguém que financia um imóvel agora não necessariamente ficará preso às mesmas condições até o fim de um contrato de décadas.
Se os juros imobiliários caírem de maneira relevante no futuro, o mutuário poderá avaliar uma portabilidade ou tentar renegociar as condições com a própria instituição.
Porém, isso também não significa que uma futura redução esteja garantida.
O comprador deve contratar um financiamento que caiba no orçamento nas condições existentes hoje, sem depender de uma queda futura dos juros para conseguir pagar as prestações.
Quem já tem financiamento deve fazer alguma coisa agora?
O corte da Selic, isoladamente, não altera automaticamente a taxa de um contrato imobiliário já assinado.
Quem possui financiamento pode, entretanto, acompanhar as condições oferecidas pelo mercado.
Se os bancos começarem a reduzir significativamente as taxas nos próximos meses, pode surgir espaço para comparar o contrato atual com novas propostas.
Nesse momento, é importante olhar além da taxa anunciada.
O comprador deve comparar o Custo Efetivo Total (CET), prazo restante, saldo devedor e demais condições da operação.
Uma taxa aparentemente menor nem sempre significa que a troca será vantajosa em todos os casos.
O corte da Selic pode aumentar a procura por imóveis?
Uma trajetória prolongada de queda dos juros tende a ser favorável ao mercado imobiliário porque pode melhorar o acesso ao crédito e reduzir o custo financeiro das operações.
Mas o efeito costuma acontecer gradualmente.
A redução anunciada nesta quarta-feira é mais um passo dentro desse processo. A Selic saiu de 15% no início do ciclo de cortes e chegou agora a 13,75%.
Para compradores, construtoras, imobiliárias e corretores de imóveis, o ponto mais importante será observar se essa sequência começará a aparecer nas condições efetivamente oferecidas pelos bancos.
O que fazer antes de financiar um imóvel agora?
O comprador não precisa esperar passivamente a próxima reunião do Copom.
Este é um bom momento para simular o financiamento em diferentes instituições e comparar entrada, taxa de juros, CET, sistema de amortização, prazo e valor das parcelas.
As diferenças entre bancos já existem mesmo antes de uma eventual nova rodada de redução das taxas. Dados publicados neste mês mostram justamente essa variação entre as instituições.
Também vale repetir a simulação periodicamente. Caso os bancos comecem a repassar a queda dos juros para o crédito imobiliário, as condições podem mudar.
O que muda depois da Selic a 13,75%?
A decisão do Copom é uma notícia favorável para quem acompanha o mercado imobiliário, mas ainda não representa uma virada imediata no custo do financiamento.
A Selic caiu, mas o comprador precisa acompanhar agora o próximo movimento: o que os bancos farão com suas taxas.
Se a redução dos juros básicos continuar e as condições econômicas permitirem, o crédito imobiliário poderá gradualmente ficar mais barato.
Por enquanto, a estratégia mais prudente para quem pretende comprar um imóvel é comparar propostas, negociar o preço do imóvel e assumir apenas uma parcela compatível com sua renda atual.
E existe uma diferença importante entre comprar esperando que os juros caiam e comprar sabendo que, se as condições melhorarem no futuro, será possível analisar alternativas como renegociação e portabilidade.
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