Tribunal vai estabelecer regra que deverá orientar a Justiça sobre aluguel de curta duração em condomínios residenciais; processos que discutem a questão ficam suspensos no país
Proprietários que alugam apartamentos por plataformas como o Airbnb e condomínios que tentam impedir esse tipo de utilização terão de acompanhar uma nova decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A Segunda Seção determinou a suspensão, em todo o Brasil, dos processos individuais e coletivos que discutem se uma convenção de condomínio com destinação residencial já é suficiente para impedir estadias de curta duração ou se precisa existir uma proibição expressa.
O assunto será julgado como recurso repetitivo no Tema 1.443, a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo.
Na prática, o STJ pretende estabelecer uma regra que deverá ser observada pelos tribunais em casos semelhantes.
O que exatamente o STJ vai decidir?
A questão pode ser resumida em uma situação bastante comum.
Imagine um condomínio cuja convenção determine apenas que os apartamentos possuem destinação residencial, sem mencionar Airbnb, plataformas digitais ou estadias de poucos dias.
Essa previsão é suficiente para impedir o proprietário de oferecer o apartamento para estadias de curta duração?
Ou a convenção precisa dizer expressamente que essa modalidade é proibida?
É justamente essa discussão que o STJ pretende resolver.
O volume de casos ajuda a explicar por que o tribunal decidiu transformar a discussão em precedente qualificado. Segundo o ministro Raul Araújo, foram identificadas no próprio STJ 50 decisões monocráticas e acórdãos relacionados ao assunto.
O STJ já havia decidido contra esse tipo de utilização
Embora o novo julgamento seja importante, o assunto não começa agora.
Em maio de 2026, a Segunda Seção analisou outro processo envolvendo estadias de curta duração e concluiu que, havendo destinação residencial, a utilização reiterada do imóvel para estadias curtas com exploração econômica pode ser incompatível com essa finalidade.
Naquele julgamento, o STJ entendeu que a mudança dessa destinação exige aprovação de dois terços dos condôminos.
A própria Corte destacou agora que suas turmas especializadas em direito privado já vinham analisando a questão.
O novo julgamento, entretanto, ganha outra dimensão porque ocorrerá sob o rito dos recursos repetitivos.
O que acontece com os processos agora?
Os processos que discutem especificamente essa controvérsia ficam suspensos enquanto o STJ não estabelecer a tese do Tema 1.443.A suspensão alcança processos individuais e coletivos em todo o território nacional.
Isso não significa que o STJ tenha liberado temporariamente o Airbnb nos condomínios, nem que tenha proibido automaticamente todas as locações de curta duração.
O que foi suspenso é o andamento dos processos judiciais abrangidos pela controvérsia definida no repetitivo.
Também não há, até o momento, prazo definido para o julgamento da tese.
Condomínio pode proibir Airbnb atualmente?
Esse é o ponto que exige cuidado.
Em maio, a Segunda Seção decidiu que contratos atípicos de curta estadia, quando envolvem exploração econômica reiterada, podem descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.
Nesse caso, para permitir a mudança de destinação, o tribunal apontou a necessidade de aprovação por dois terços dos condôminos.
Agora, com o Tema 1.443, o STJ pretende consolidar uma tese especificamente sobre a seguinte dúvida: a simples previsão de destinação residencial na convenção já basta para impedir a modalidade, mesmo sem uma cláusula dizendo expressamente “é proibido Airbnb”?
É essa resposta que poderá ter impacto direto em condomínios de todo o país.
A discussão vai além do Airbnb
Embora o Airbnb seja a plataforma mais conhecida e apareça como exemplo nas próprias comunicações do STJ, juridicamente a discussão é mais ampla.
O tribunal trata de contratos atípicos de curta estadia intermediados por plataformas digitais.
O próprio STJ já esclareceu que o meio utilizado para oferecer o imóvel não define, sozinho, a natureza jurídica da operação. Portanto, a controvérsia não deve ser interpretada simplesmente como uma disputa entre condomínios e uma empresa específica.
Decisão interessa também ao mercado imobiliário
O julgamento merece atenção de proprietários, síndicos, administradoras, imobiliárias e corretores de imóveis.
A possibilidade de explorar um apartamento com estadias curtas pode influenciar a decisão de compra de investidores, especialmente em regiões turísticas e bairros com forte demanda por hospedagem.
Por isso, antes de apresentar um imóvel como oportunidade para esse tipo de operação, o corretor de imóveis precisa conhecer a convenção e as regras do condomínio.
Prometer ao comprador que determinado apartamento poderá ser explorado livremente em plataformas de curta duração, sem verificar essas informações, pode criar problemas posteriormente.
Enquanto o Tema 1.443 não for definitivamente julgado, a discussão continuará exigindo atenção redobrada.
A futura decisão do STJ deverá trazer uma resposta muito mais uniforme para uma pergunta que há anos provoca conflitos entre o direito do proprietário de utilizar seu imóvel e as regras coletivas dos condomínios residenciais.
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