Avaliar um imóvel vai muito além de pesquisar preços de propriedades semelhantes na internet. A vistoria ajuda o profissional a identificar características que podem influenciar o valor e fundamentar melhor o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
Quanto vale um imóvel? Para chegar a uma resposta bem fundamentada, não basta observar a metragem, consultar alguns anúncios na região e calcular uma média de preços. Cada propriedade possui características próprias que podem influenciar sua avaliação.
É justamente nesse ponto que entra a vistoria de imóvel. Ao conhecer presencialmente a propriedade, o profissional consegue observar detalhes que fotografias, documentos e anúncios nem sempre conseguem revelar, além de compreender melhor o contexto no qual aquele imóvel está inserido.
A vistoria revela características importantes do imóvel
Dois apartamentos no mesmo condomínio podem ter metragem, número de dormitórios e vagas semelhantes e, ainda assim, apresentar diferenças relevantes. Estado de conservação, padrão dos acabamentos, posição, iluminação, vista e eventuais melhorias realizadas ao longo dos anos são alguns exemplos.
Em casas, essa análise pode envolver ainda as características do terreno, conservação da construção, ampliações e particularidades da propriedade. São informações que ajudam o avaliador a compreender melhor o imóvel antes de compará-lo com outras ofertas disponíveis no mercado.
Por isso, a vistoria não deve ser encarada apenas como uma oportunidade para tirar fotografias ou confirmar informações cadastrais. Ela permite que o profissional observe aquilo que realmente está avaliando e reúna elementos para fundamentar seu trabalho.
Avaliação não é simplesmente a média dos anúncios da região
A pesquisa de imóveis semelhantes é importante, mas precisa ser feita com critério. O fato de três apartamentos próximos estarem anunciados por determinado valor não significa automaticamente que outro imóvel naquela região tenha o mesmo preço de mercado.
Além de o preço anunciado não representar necessariamente o valor pelo qual uma negociação será concluída, existem diferenças entre os próprios imóveis. Localização, metragem, conservação, vagas, padrão construtivo, condomínio e outras características podem interferir na comparação.
A vistoria ajuda justamente nessa etapa. Conhecendo melhor o imóvel avaliado, o profissional consegue analisar com mais cuidado quais propriedades realmente servem como referências para seu trabalho.
O entorno também precisa ser observado
Uma avaliação imobiliária não considera apenas aquilo que existe da porta para dentro. Localização, infraestrutura urbana, acesso, características da vizinhança, comércio, serviços e outros fatores do entorno também ajudam a compreender a realidade do imóvel.
Até propriedades localizadas no mesmo bairro podem apresentar diferenças. Um apartamento voltado para uma avenida movimentada, por exemplo, está inserido em uma situação diferente de outro localizado em uma rua predominantemente residencial.
A visita ao local permite perceber características que nem sempre aparecem com clareza em mapas, fotografias ou informações fornecidas pelo proprietário.
Qual a importância da vistoria para o PTAM?
No Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), o profissional precisa reunir informações que sustentem sua análise sobre o valor de mercado do imóvel. Nesse processo, a vistoria contribui para identificar e registrar características da propriedade que poderão ser consideradas juntamente com a documentação e a pesquisa de mercado.
Quanto mais preciso for o conhecimento sobre o imóvel, melhores serão as condições para compará-lo com outras propriedades e justificar tecnicamente a conclusão apresentada.
Isso não significa que a tecnologia tenha pouca importância. Fotografias, mapas, bases de dados e ferramentas digitais facilitam muito o trabalho de avaliação. Porém, esses recursos complementam a análise e precisam ser utilizados de acordo com a metodologia adotada.
Vistoriar é compreender o imóvel antes de avaliar
A vistoria de imóvel exige atenção aos detalhes. Características que parecem pouco importantes para uma pessoa sem experiência podem ajudar o profissional a entender por que determinada propriedade apresenta diferenças em relação a outras aparentemente semelhantes.
No final, uma boa avaliação não consiste apenas em encontrar imóveis próximos e comparar preços. É necessário entender o que está sendo avaliado, onde o imóvel está localizado, quais são suas características e como ele se posiciona diante das referências encontradas no mercado.
É por isso que a vistoria tem papel importante na avaliação imobiliária: ela transforma aquilo que o profissional vê no imóvel em informações que ajudam a sustentar sua análise de valor.
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