O reajuste de aluguel sempre foi um dos pontos mais sensíveis nos contratos de locação. Durante décadas, o IGP-M dominou esse cenário, mas as fortes variações recentes abriram espaço para alternativas mais equilibradas como o IVAR.
Mas afinal, qual índice usar em 2026? E como funciona o cálculo do reajuste?
Neste artigo, você vai entender tudo sobre o IVAR, comparar com os principais índices do mercado imobiliário e descobrir qual faz mais sentido na prática para corretores, proprietários e inquilinos.
O que é o IVAR?
O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) foi desenvolvido pela Fundação Getulio Vargas (FGV) com um objetivo claro: refletir de forma mais fiel a realidade do mercado de locação residencial.
Diferente de outros indicadores, o IVAR considera dados reais de contratos fechados, incluindo:
- novos contratos de aluguel
- reajustes anuais
- renegociações entre locador e inquilino
👉 Ou seja, ele mede o valor efetivamente praticado e não apenas o preço anunciado.
Por que o IVAR foi criado?
A criação do IVAR surgiu após distorções evidentes no uso do IGP-M como índice de reajuste.
Entre 2020 e 2021, o IGP-M acumulou altas expressivas, impactadas por fatores como:
- commodities (soja, minério de ferro)
- variação do dólar
- preços no atacado
O problema? Esses fatores não refletem diretamente o mercado de aluguel.
Na prática, isso levou a situações em que:
- os aluguéis subiam muito acima da realidade econômica
- inquilinos perdiam capacidade de pagamento
- contratos precisavam ser renegociados
👉 O IVAR surgiu justamente para corrigir essa distorção.
Como funciona o cálculo do IVAR?
O IVAR é calculado com base em dados reais fornecidos por imobiliárias e administradoras de imóveis.
Ele considera duas principais variáveis:
📊 reajustes periódicos dos contratos (geralmente anuais)
📊 valores negociados em novos contratos
Esses dados são coletados e analisados em grandes centros urbanos, como: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre.
👉 O resultado é um índice mais alinhado com oferta, demanda e poder de pagamento das famílias.
Como calcular o reajuste de aluguel na prática?
O cálculo do reajuste é simples, independentemente do índice escolhido.
Exemplo prático:
- Aluguel atual: R$ 2.000
- Índice acumulado no período: 5%
👉 Novo valor: R$ 2.000 + 5% = R$ 2.100
Ou seja:👉 Novo aluguel = valor atual × (1 + índice)
IVAR x IGP-M x IPCA: qual a diferença?
Entender essa comparação é fundamental para tomar decisões mais estratégicas no mercado imobiliário.
🔹 IGP-M
- Tradicional nos contratos
- Alta volatilidade
- Influenciado por fatores externos ao setor imobiliário
🔹 IPCA
- Índice oficial da inflação no Brasil
- Mais estável
- Reflete o consumo das famílias
🔹 IVAR
- Focado exclusivamente em aluguéis
- Baseado em contratos reais
- Mais alinhado ao mercado imobiliário
👉 Em termos práticos:
- IGP-M = mais imprevisível
- IPCA = mais equilibrado
- IVAR = mais específico para locação
Qual índice usar no contrato de aluguel em 2026?
Não existe uma regra única a escolha depende da negociação entre as partes.
Mas o mercado tem mostrado algumas tendências:
📉 redução do uso do IGP-M
📊 aumento da adoção do IPCA
🏢 crescimento gradual do IVAR
👉 Para contratos mais justos e sustentáveis, o IVAR e o IPCA têm ganhado espaço.
O que diz a lei sobre reajuste de aluguel?
A Lei do Inquilinato permite que o índice de reajuste seja definido livremente entre as partes no contrato.
Ou seja:
- não existe um índice obrigatório
- o importante é que esteja previsto em contrato
👉 Por isso, a escolha do índice é estratégica e pode evitar conflitos futuros.
Tendências do mercado de locação
O comportamento recente do mercado imobiliário mostra que:
- inquilinos estão mais sensíveis a reajustes altos
- proprietários buscam reduzir vacância
- negociações estão mais frequentes
👉 Isso favorece índices mais realistas como o IVAR.
Dicas para corretores de imóveis
Se você atua com locação, entender os índices é um diferencial competitivo.
Algumas boas práticas:
- explique as diferenças entre os índices para seus clientes
- recomende opções mais equilibradas
- use dados de mercado para embasar negociações
- priorize contratos sustentáveis no longo prazo
👉 Corretores de imóveis que dominam esse tema ganham mais confiança e fecham mais negócios.
O IVAR representa uma evolução importante no mercado de locação, trazendo mais precisão e equilíbrio para os reajustes de aluguel.
Embora o IGP-M ainda seja utilizado, alternativas como o IPCA e o próprio IVAR vêm ganhando força principalmente em um cenário onde previsibilidade e justiça contratual são cada vez mais valorizadas.
👉 Para corretores de imóveis, acompanhar essas mudanças não é apenas uma vantagem é uma necessidade para se destacar no mercado imobiliário.
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