Receita usará o ‘CPF do imóvel’ para flagrar vendas simuladas que escondem doações a filhos

Nova integração entre Receita Federal, cartórios, bancos e prefeituras promete dificultar negociações feitas apenas no papel para reduzir impostos. Especialistas alertam que vender um imóvel por valor simbólico a um filho pode gerar autuações e cobrança de tributos.

A prática de “vender” um imóvel para um filho ou outro familiar por um valor muito abaixo do mercado, apenas para evitar o pagamento de impostos sobre uma doação, está cada vez mais na mira da Receita Federal. Com a implementação do chamado “CPF do imóvel”, o Fisco passa a contar com uma ferramenta que promete aumentar significativamente a capacidade de cruzamento de dados e identificação de operações consideradas suspeitas.

Embora muitas famílias recorram a esse tipo de planejamento acreditando que se trata de uma forma legal de economizar tributos, especialistas alertam que, dependendo das circunstâncias, a operação pode ser caracterizada como doação disfarçada, resultando na cobrança de impostos, multas e juros.

O novo sistema representa um dos maiores avanços na integração de informações do mercado imobiliário brasileiro e tende a mudar a forma como imóveis são acompanhados ao longo de toda a sua vida útil.

O que é o “CPF do imóvel”?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF do imóvel”, cria uma identificação única para cada propriedade no país.

A proposta é reunir em um único cadastro informações hoje espalhadas entre cartórios, Receita Federal, bancos, municípios, estados e outros órgãos públicos.

Na prática, cada imóvel passa a possuir um histórico mais completo, permitindo acompanhar:

• proprietários;
• compras e vendas;
• financiamentos;
• averbações;
• valores declarados;
• registros públicos;
• dados fiscais.

Isso torna muito mais fácil identificar inconsistências entre o valor declarado na negociação e outras informações disponíveis sobre aquele imóvel.

Por que a Receita quer combater vendas simuladas?

Uma situação relativamente comum acontece quando pais desejam transferir um imóvel para um filho.

Em vez de realizar uma doação formal que normalmente exige o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) algumas pessoas optam por registrar uma suposta venda por um valor simbólico.

Em alguns casos, um imóvel avaliado em R$ 900 mil pode aparecer na escritura por R$ 80 mil ou R$ 100 mil, sem que exista efetivamente pagamento.

Quando essa operação não representa uma negociação verdadeira, ela pode ser entendida como uma tentativa de mascarar uma doação.

Com o aumento do cruzamento eletrônico de dados, esse tipo de operação tende a ficar muito mais visível para o Fisco.

O que muda com o cruzamento de dados?

A grande novidade não é apenas a criação do CPF do imóvel.

O diferencial está na capacidade de integrar informações que antes permaneciam isoladas.

Na prática, será possível confrontar dados como:

• valor informado na escritura;
• financiamentos realizados;
• declarações de Imposto de Renda;
• avaliações bancárias;
• registros cartoriais;
• dados municipais;
• histórico patrimonial.

Quando houver incompatibilidades relevantes, a operação poderá chamar a atenção da fiscalização.

Isso não significa que toda venda abaixo do mercado será considerada irregular, mas aumenta a possibilidade de análise quando existirem indícios de simulação.

Vender abaixo do valor de mercado é proibido?

Não. A legislação não impede que um proprietário venda seu imóvel por um valor inferior ao de mercado.

Existem diversas situações legítimas:

• necessidade financeira urgente;
• imóvel com problemas estruturais;
• venda para quitar dívidas;
• negociação entre familiares com desconto real;
• venda de fração ideal;
• imóveis ocupados ou judicializados.

O problema surge quando o preço informado não corresponde ao negócio efetivamente realizado.

Se ficar demonstrado que não houve pagamento ou que o valor declarado foi apenas fictício para reduzir impostos, a operação poderá ser desconsiderada para fins fiscais.

Quando uma venda pode ser considerada uma doação disfarçada?

Cada caso depende da análise da documentação e das provas existentes.

Entre os fatores que costumam ser observados estão:

• inexistência de comprovação do pagamento;
• ausência de movimentação financeira compatível;
• preço extremamente incompatível com o mercado;
• manutenção do controle do imóvel pelo antigo proprietário;
• combinação de documentos que indiquem intenção apenas tributária.

Quanto mais elementos demonstrarem que nunca existiu uma venda verdadeira, maior o risco de a operação ser reclassificada como doação.

Quais podem ser as consequências?

Caso a Receita ou o Fisco estadual entendam que houve simulação, podem ocorrer diversas consequências fiscais.

Entre elas estão:

• cobrança do ITCMD;
• atualização monetária;
• juros;
• multas;
• eventual cobrança de outros tributos,
• conforme o caso;
• necessidade de revisão das declarações fiscais.

Dependendo das circunstâncias, ainda podem existir reflexos administrativos e judiciais.

O que isso significa para quem pretende transferir um imóvel para os filhos?

Especialistas recomendam que qualquer planejamento patrimonial seja realizado de forma transparente e com orientação jurídica e tributária.

Existem diversas alternativas legais para organizar a sucessão patrimonial, como:

• doação com reserva de usufruto;
• planejamento sucessório;
• holding patrimonial, quando adequada ao perfil da família;
• compra e venda efetivamente realizada, com pagamento comprovado.

A escolha depende do patrimônio, da legislação estadual e dos objetivos de cada família.

Corretores de imóveis também devem ficar atentos

Embora a responsabilidade tributária seja das partes envolvidas na negociação, corretores de imóveis e imobiliárias precisam estar atentos quando participam de operações entre familiares.

É recomendável orientar clientes sobre a importância de registrar corretamente os valores da negociação, preservar documentos e evitar práticas que possam ser interpretadas como tentativa de fraude tributária.

Além de reduzir riscos futuros para compradores e vendedores, uma negociação transparente fortalece a segurança jurídica da transação e protege todos os envolvidos.

O mercado imobiliário entra em uma nova era de fiscalização

O avanço da digitalização dos registros imobiliários representa uma mudança estrutural na fiscalização do mercado.

Com informações cada vez mais integradas, operações que antes passavam despercebidas tendem a se tornar muito mais fáceis de identificar.

Para proprietários, investidores, herdeiros e profissionais do mercado imobiliário, a principal recomendação continua sendo a mesma: realizar qualquer transferência patrimonial com documentação consistente, valores compatíveis com a realidade da operação e planejamento tributário dentro da legislação.

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