Pagamento da corretagem gera dúvidas principalmente quando o negócio não chega ao fim; Código Civil e decisões do STJ ajudam a definir quando o profissional mantém o direito à remuneração
Comprar ou vender um imóvel envolve despesas que vão muito além do preço da propriedade. Entre elas está a comissão de corretagem, que costuma gerar uma dúvida importante: se comprador ou vendedor desistir do negócio, ainda será necessário pagar o corretor de imóveis?
A resposta depende de como a negociação ocorreu e do resultado alcançado pela intermediação.
O Código Civil estabelece que a remuneração é devida ao corretor de imóveis quando ele consegue o resultado previsto no contrato de mediação. A legislação também prevê a possibilidade de pagamento quando o negócio não se efetiva em razão do arrependimento das partes.
Na prática, portanto, simplesmente dizer que “não houve escritura” ou que “a venda foi cancelada” não é suficiente para concluir automaticamente que a comissão deixou de ser devida.
Quando o corretor de imóveis tem direito à comissão?
O artigo 725 do Código Civil é um dos principais dispositivos sobre o assunto. Ele determina que a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto na mediação, inclusive quando o negócio posteriormente não se concretiza por arrependimento das partes.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu, por exemplo, o direito à comissão em situação na qual o corretor realizou a intermediação e a negociação não foi concluída posteriormente por circunstância alheia à sua atividade.
Em outro julgamento, o tribunal explicou que é necessário identificar qual era o resultado útil esperado da atuação do corretor de imóveis. O STJ considera relevante verificar se o trabalho de aproximação levou comprador e vendedor a um consenso sobre os elementos essenciais do negócio.
Assinar proposta ou pagar sinal garante a comissão?
Não existe uma resposta automática para todos os casos.
O STJ já decidiu que a comissão era devida em uma negociação na qual houve intermediação, assinatura de promessa de compra e venda e pagamento de sinal, mesmo com posterior inadimplemento do comprador. Segundo o tribunal, é necessário analisar em que etapa o trabalho do corretor efetivamente produziu o resultado esperado.
Por isso, a ideia presente no artigo antigo de que “qualquer documento assinado” automaticamente gera a comissão também merece ser retirada.
O contrato de corretagem, as circunstâncias da negociação e o motivo do desfazimento são importantes para determinar a obrigação.
E se o comprador desistir porque encontrou um problema no imóvel?
Aqui existe uma diferença importante.
O STJ já afastou a cobrança da comissão em situação na qual a desistência ocorreu porque os compradores descobriram risco jurídico relacionado ao imóvel que não havia sido devidamente informado.
Naquele julgamento, o tribunal diferenciou o simples arrependimento de uma desistência motivada por uma razão juridicamente relevante.
Portanto, não é correto afirmar que toda desistência depois de determinada etapa da negociação obrigará automaticamente alguém a pagar a corretagem.
Quem normalmente paga a comissão do corretor de imóveis?
Em negociações tradicionais de imóveis usados, é comum que a remuneração do corretor seja assumida por quem contratou a intermediação, frequentemente o vendedor.
Mas as condições precisam ser observadas no caso concreto e no contrato.
O próprio Código Civil determina que, quando a remuneração não estiver definida em lei nem tiver sido previamente ajustada, seu valor deverá considerar a natureza do negócio e os usos locais.
Por isso, também é importante evitar a ideia de que existe uma única porcentagem obrigatória válida para todo o Brasil.
Quanto é a comissão de um corretor de imóveis?
Os percentuais podem variar conforme o tipo de operação, a região, as condições contratadas e as referências aplicáveis.
Antes de fechar a intermediação, proprietário, comprador, imobiliária e corretor devem deixar claro, preferencialmente por escrito, quem será responsável pela remuneração, qual será o valor ou percentual e em que momento ela será devida.
Isso reduz justamente um dos conflitos mais frequentes quando uma negociação imobiliária é interrompida.
Corretor pode receber mesmo depois de ser dispensado?
Em determinadas circunstâncias, sim.
O Código Civil prevê que, quando não houver prazo determinado e o proprietário dispensar o corretor, a remuneração ainda poderá ser devida se o negócio for posteriormente realizado como resultado da mediação feita pelo profissional.
A regra também pode ser aplicada quando o negócio acontece depois do término do prazo contratual, mas é consequência do trabalho realizado pelo corretor de imóveis.
Há ainda uma regra importante para contratos com exclusividade: se a exclusividade estiver estabelecida por escrito, o corretor pode ter direito à remuneração integral mesmo quando o negócio for realizado diretamente pelas partes, ressalvada a hipótese prevista em lei de inércia ou ociosidade do profissional.
Comissão de corretagem deve estar clara desde o início
Boa parte dos conflitos envolvendo comissão poderia ser evitada com regras definidas antes do início da negociação.
Valor ou percentual, responsável pelo pagamento, exclusividade, condições para recebimento e consequências de eventual desistência devem estar claramente estabelecidos.
Para compradores e vendedores, isso permite conhecer antecipadamente o custo da intermediação. Para o corretor de imóveis, traz maior segurança sobre a remuneração pelo trabalho realizado.
E, principalmente, desistir da compra ou venda de um imóvel não significa automaticamente que a comissão desapareceu nem que ela será sempre obrigatória.
Cada situação precisa ser analisada considerando o contrato, o estágio alcançado pela negociação, a atuação do corretor de imóveis e o motivo que levou o negócio a não prosseguir.
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