Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe um importante entendimento para quem comprou um imóvel e possui apenas um recibo de compra e venda como prova da negociação. Por unanimidade, a Terceira Turma da corte decidiu que esse documento pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária, desde que estejam presentes os demais requisitos exigidos pela legislação.
A decisão chama a atenção porque muitas negociações imobiliárias realizadas ao longo dos anos ocorreram sem a formalização da escritura pública e do registro em cartório. Em diversas situações, compradores passaram a morar no imóvel, realizaram melhorias e exerceram a posse por anos, mas continuaram sem a documentação definitiva.
O que aconteceu no caso analisado pelo STJ?
A ação foi proposta por uma mulher que alegou ter adquirido um imóvel em 2014 mediante recibo de compra e venda. Segundo ela, desde então passou a residir no local, exercendo a posse de forma contínua, pacífica e sem oposição.
Ao analisar o caso, o Tribunal de Justiça de Sergipe entendeu que o recibo de compra e venda não poderia ser considerado justo título, requisito necessário para a usucapião ordinária.
No entanto, ao julgar o recurso, o STJ reformou esse entendimento e concluiu que a exigência legal deve ser interpretada de forma mais ampla, considerando situações em que exista uma demonstração clara da intenção das partes de transferir a propriedade do imóvel.
O que é usucapião ordinária?
A usucapião ordinária é uma modalidade de aquisição da propriedade baseada na posse prolongada do imóvel.
Para que ela seja reconhecida, normalmente é necessário comprovar:
- Posse mansa e pacífica;
- Posse contínua e sem interrupções;
- Boa-fé do possuidor;
- Existência de justo título;
- Cumprimento do prazo previsto em lei.
Em regra, o prazo para a usucapião ordinária é de dez anos. Entretanto, a legislação prevê hipóteses em que esse período pode ser reduzido para cinco anos, especialmente quando o imóvel foi adquirido de forma onerosa e o possuidor estabeleceu sua moradia ou realizou investimentos de relevante interesse social e econômico.
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O que significa justo título?
O justo título é um documento que demonstra a origem legítima da posse e a intenção de adquirir a propriedade.
Tradicionalmente, muitos entendiam que apenas documentos mais robustos poderiam preencher esse requisito. Contudo, o STJ destacou que o conceito não deve ser interpretado de maneira excessivamente restritiva.
Segundo o entendimento da corte, o recibo de compra e venda pode servir como justo título quando for capaz de demonstrar de forma inequívoca a existência da negociação e a intenção das partes de transferir a propriedade.
A decisão vale para qualquer imóvel comprado com recibo?
Não.
A decisão não significa que todo recibo de compra e venda automaticamente transforma alguém em proprietário do imóvel.
O documento é apenas um dos elementos analisados pelo Judiciário. Continuam sendo necessários os demais requisitos previstos na legislação, como a posse contínua, a boa-fé e o cumprimento do prazo exigido para a usucapião.
Cada situação deve ser analisada individualmente, levando em consideração as provas apresentadas e as circunstâncias específicas do caso.
O que muda para compradores e proprietários?
O entendimento do STJ reforça a proteção jurídica de pessoas que adquiriram imóveis de boa-fé, mas que, por diferentes motivos, não conseguiram formalizar a transferência da propriedade.
Além disso, a decisão pode influenciar futuros processos de usucapião em todo o país, servindo como importante referência para casos semelhantes.
Apesar disso, especialistas recomendam que toda negociação imobiliária seja formalizada corretamente por meio da escritura pública e do registro no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo maior segurança jurídica para compradores e vendedores.
A decisão do STJ representa um avanço importante na interpretação das regras da usucapião ordinária. Ao reconhecer que o recibo de compra e venda pode ser considerado justo título, a corte adotou uma visão mais alinhada à realidade de milhares de negociações imobiliárias realizadas no Brasil.
No entanto, o documento sozinho não garante a propriedade. O reconhecimento da usucapião continua dependendo da comprovação de todos os requisitos legais exigidos para cada caso.
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