O contrato de gaveta é uma prática comum no mercado imobiliário, especialmente em situações em que o imóvel não possui escritura ou está com a documentação irregular. Esse tipo de contrato é utilizado para formalizar a compra e venda de imóveis de forma particular, sem a necessidade de registro no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, é importante entender que essa prática envolve riscos significativos para ambas as partes. Neste artigo, vamos explicar como fazer um contrato de gaveta, os riscos envolvidos e como se proteger.
O Que é um Contrato de Gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda de imóveis que não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Ele é chamado assim porque, na maioria das vezes, fica guardado em uma gaveta, sem formalização legal. Esse tipo de contrato é comum em situações em que o imóvel não possui escritura ou está com a documentação irregular, como em casos de terrenos em áreas não regularizadas ou imóveis antigos sem registro.
No contrato de gaveta, o vendedor transfere a posse do imóvel para o comprador, mas a propriedade formal não é transferida, já que não há escritura ou registro. Isso significa que o comprador assume a posse do imóvel, mas não tem a garantia de ser reconhecido como proprietário perante a lei.
Como Fazer um Contrato de Gaveta?
Se você está pensando em fazer um contrato de gaveta para a compra e venda de um imóvel sem escritura, é importante seguir alguns passos para garantir que o acordo seja o mais seguro possível. Confira:
1. Identificação das Partes
- O contrato deve conter os dados completos do vendedor e do comprador, incluindo nome, CPF, endereço e estado civil.
2. Descrição do Imóvel
- Descreva o imóvel de forma detalhada, incluindo endereço completo, metragem, características físicas e quaisquer outras informações que ajudem a identificar o bem.
3. Valor e Forma de Pagamento
- Especifique o valor total do imóvel e a forma de pagamento (à vista, parcelado, etc.). Se houver entrada, informe o valor e a data de pagamento.
4. Cláusulas do Contrato
- Inclua cláusulas que definam os direitos e obrigações de ambas as partes, como:
- Prazo para a regularização da documentação do imóvel.
- Responsabilidade por despesas como IPTU, taxas de condomínio e manutenção.
- Penalidades em caso de descumprimento do contrato.
5. Assinatura e Reconhecimento de Firma
- Ambas as partes devem assinar o contrato. É recomendável que as assinaturas sejam reconhecidas em cartório, o que confere maior segurança ao documento.
6. Testemunhas
- Inclua a assinatura de duas testemunhas no contrato. Elas podem ser úteis em caso de disputas futuras.
7. Anexos
- Anexe ao contrato documentos que comprovem a posse do imóvel pelo vendedor, como recibos de pagamento, contratos antigos ou declarações de vizinhos.
Modelo de Contrato de Gaveta de Compra e Venda de Imóveis
Quais São os Riscos do Contrato de Gaveta?
O contrato de gaveta envolve uma série de riscos, especialmente porque não há garantias jurídicas para o comprador. Confira os principais riscos:
1. Falta de Propriedade Formal
- Como o imóvel não tem escritura, o comprador não será reconhecido como proprietário perante a lei. Isso significa que ele não poderá vender, financiar ou fazer qualquer transação com o imóvel.
2. Venda para Terceiros
- O vendedor pode vender o imóvel para outra pessoa, já que o comprador não tem o registro da propriedade.
3. Problemas com Herdeiros
- Se o vendedor falecer, o imóvel pode ser incluído no inventário e transmitido aos herdeiros, deixando o comprador sem direitos sobre o bem.
4. Dificuldades para Regularizar o Imóvel
- A regularização de um imóvel sem escritura pode ser um processo demorado e caro, envolvendo abertura de matrícula, georreferenciamento e pagamento de taxas.
5. Penhoras e Dívidas
- O imóvel pode ser penhorado em caso de dívidas do vendedor, e o comprador não terá como reivindicar a propriedade.
Como Se Proteger ao Fazer um Contrato de Gaveta?
Se você decidir fazer um contrato de gaveta, é importante tomar algumas medidas para minimizar os riscos:
- Busque Orientação Jurídica
- Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar os riscos e garantir que o contrato seja o mais seguro possível.
- Documente Tudo
- Mantenha registros de todas as conversas e acordos entre as partes, como e-mails e mensagens.
- Guarde Comprovantes
- O comprador deve guardar todos os recibos e comprovantes de pagamento.
- Reconhecimento de Firma
- Faça o reconhecimento de firma das partes no cartório no momento da assinatura do contrato.
- Regularize o Imóvel
- Se possível, inicie o processo de regularização do imóvel o mais rápido possível, para garantir a segurança da compra.
Alternativas ao Contrato de Gaveta
A melhor maneira de evitar os riscos do contrato de gaveta é optar pela regularização do imóvel antes da compra. Isso pode ser feito por meio de:
- Abertura de Matrícula
- Se o imóvel não possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, é possível abrir uma nova matrícula, desde que sejam apresentados documentos que comprovem a posse do imóvel.
- Usucapião
- Em alguns casos, é possível obter a propriedade do imóvel por meio de usucapião, desde que o comprador comprove a posse prolongada e ininterrupta do bem.
- Regularização Fundiária
- Em áreas urbanas ou rurais, é possível regularizar o imóvel por meio de programas de regularização fundiária oferecidos pelo governo.
O contrato de gaveta pode ser uma solução temporária para a compra e venda de imóveis sem escritura, mas envolve uma série de riscos para ambas as partes. A falta de registro no Cartório de Registro de Imóveis e a ausência de propriedade formal tornam essa prática arriscada e, em muitos casos, desvantajosa.
Se você está pensando em fazer um contrato de gaveta, é fundamental buscar orientação jurídica e considerar alternativas mais seguras, como a regularização do imóvel. Lembre-se: a segurança jurídica é essencial para garantir seus direitos e evitar problemas futuros.
Evite riscos desnecessários e opte por soluções seguras e legalmente válidas!
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