Depois da recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) envolvendo um recibo de compra e venda em um processo de usucapião, muita gente passou a acreditar que esse documento tem o mesmo valor jurídico de uma escritura pública. Mas será que isso é verdade?
A resposta é não. Embora o recibo de compra e venda seja um documento importante e possa servir como prova da negociação entre comprador e vendedor, ele não substitui a escritura pública nem transfere, por si só, a propriedade do imóvel.
Entender essa diferença é fundamental para evitar problemas futuros e garantir uma compra segura.
O que é um recibo de compra e venda?
O recibo de compra e venda é um documento particular que comprova que uma negociação foi realizada e que determinado valor foi pago pelo comprador ao vendedor.
Em muitos casos, ele informa quem são as partes, identifica o imóvel, registra o valor da transação e a data da negociação. Dependendo da forma como foi elaborado, também pode conter assinaturas de testemunhas e outras informações relevantes.
Embora tenha valor como prova da existência do negócio, o recibo não transfere a propriedade do imóvel.
O que é a escritura pública?
A escritura pública é o documento elaborado por um tabelião em Cartório de Notas que formaliza a compra e venda de um imóvel.
Ela comprova que as partes manifestaram sua vontade de realizar o negócio dentro das exigências legais, oferecendo muito mais segurança jurídica para comprador e vendedor.
No entanto, mesmo a escritura pública ainda não torna o comprador proprietário.
O que realmente transfere a propriedade?
Essa é uma das maiores dúvidas de quem compra um imóvel.
Pela legislação brasileira, a propriedade somente é transferida quando o título é registrado na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Em outras palavras, existe uma sequência importante:
- Negociação entre comprador e vendedor.
- Assinatura do contrato ou recibo.
- Lavratura da escritura pública (quando exigida).
- Registro da escritura na matrícula do imóvel.
É somente nessa última etapa que ocorre a transferência da propriedade perante a lei.
É por isso que existe um conhecido princípio do Direito Imobiliário: quem não registra, não é considerado proprietário perante terceiros, ainda que tenha pago integralmente pelo imóvel.
Então o recibo não tem valor?
Tem, e muito.
O recibo pode servir como prova da existência da negociação, do pagamento realizado e da boa-fé do comprador.
Dependendo das circunstâncias, ele também pode ser utilizado como elemento de prova em processos judiciais, inclusive em ações de usucapião, como demonstrou a recente decisão do STJ.
Entretanto, isso não significa que qualquer recibo seja suficiente para garantir a propriedade de um imóvel. Cada situação depende da análise das provas e do cumprimento dos requisitos previstos em lei.
O que acontece quando alguém compra um imóvel apenas com recibo?
Essa situação é mais comum do que parece, principalmente em imóveis antigos, áreas rurais, loteamentos irregulares ou negociações realizadas entre familiares.
O comprador pode permanecer na posse do imóvel por muitos anos, morar no local, pagar IPTU, realizar reformas e até vender a terceiros.
Mesmo assim, se a documentação não for regularizada, poderão surgir dificuldades para:
- vender o imóvel;
- conseguir financiamento bancário;
- utilizar o imóvel como garantia;
- realizar inventários;
- fazer doações;
- resolver disputas judiciais.
Além disso, a ausência do registro pode gerar insegurança caso apareçam herdeiros, credores ou outros interessados na propriedade.
A decisão do STJ mudou essa regra?
Não. O Superior Tribunal de Justiça não afirmou que o recibo de compra e venda substitui a escritura pública.
O que a corte decidiu foi que, em determinadas situações, esse documento pode ser considerado um justo título para fins de usucapião ordinária, desde que estejam presentes todos os demais requisitos exigidos pela legislação, como a boa-fé, a posse contínua, pacífica e o prazo legal.
Portanto, trata-se de uma decisão relacionada à usucapião e não à forma de transferência da propriedade.
Leia Também: STJ decide que recibo de compra e venda pode garantir a propriedade de imóvel por usucapião
Como evitar problemas na compra de um imóvel?
Antes de fechar qualquer negócio, é recomendável verificar a matrícula atualizada do imóvel, conferir se o vendedor é realmente o proprietário registrado e analisar se existem dívidas, penhoras ou outras restrições.
Também é importante formalizar corretamente a negociação, providenciar a escritura pública quando necessária e realizar o registro no Cartório de Registro de Imóveis o quanto antes.
Esses cuidados reduzem significativamente os riscos e garantem maior segurança jurídica para todas as partes envolvidas.
O recibo de compra e venda é um documento importante e pode ter relevância jurídica em diversas situações. No entanto, ele não substitui a escritura pública nem transfere automaticamente a propriedade do imóvel.
A verdadeira garantia da propriedade continua sendo o registro na matrícula do imóvel. Já a recente decisão do STJ apenas reconheceu que, em circunstâncias específicas, um recibo pode servir como justo título em uma ação de usucapião, desde que todos os demais requisitos legais estejam devidamente comprovados.
Conhecer essa diferença evita prejuízos e ajuda compradores, vendedores, corretores de imóveis e investidores a realizarem negociações muito mais seguras.
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