O contrato de locação é uma modalidade contratual que pode gerar muitos transtornos às imobiliárias administradoras. Isso acontece porque trata-se de um contrato em que a relação entre a imobiliária e as partes não se encerra após a assinatura do contrato, muito pelo contrário, ela tem início na assinatura e pode perdurar por muitos anos.
A forma mais eficaz de minimizar os problemas e conseguir gerir com tranquilidade as locações é, sem dúvidas, o conhecimento sobre a legislação e a padronização do trabalho dentro da imobiliária.
A primeira ideia que uma administradora de locações precisa ter em mente é que o serviço a ser prestado não deve ser voltado apenas ao proprietário ou apenas ao inquilino. A imobiliária é uma prestadora de serviço que atende os dois lados. Por esse motivo, seguir um procedimento padronizado observando as previsões legais garante que seja possível prestar um bom serviço às duas partes.
É comum que os inquilinos digam que as administradoras privilegiam o proprietário e normalmente há uma grande insatisfação relacionada a isso. Neste ponto, se o seu estabelecimento costuma agir dessa forma, cabe um grande alerta. A relação jurídica entre a imobiliária e o locatário é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, ou seja, a depender da situação é possível que a administradora seja responsabilidade judicialmente por falha na prestação do serviço.
A título exemplificativo, o Tribunal de Justiça de São Paulo condenou uma imobiliária ao pagamento de danos materiais e danos morais por ter ofertado um imóvel penhorado para locação. No caso analisado foi realizado um contrato de locação de imóvel que tinha em sua matrícula uma anotação de penhora e havia grave risco de despejo. O juiz concluiu que caberia a imobiliária verificar a situação do imóvel antes de proceder com a conclusão do negócio. Nas palavras do julgador:
“Ora, a imobiliária recebe valores a fim de realizar a intermediação, tanto é que solicita tanto do locador quanto do locatário diversos documentos a fim de viabilizar a relação jurídica entre as partes, devendo por óbvio prestar um serviço de qualidade apresentando a ambas as partes as condições reais do imóvel e da situação do locatário, sob pena de não só não realizar a sua função como também de ferir a boa-fé. Respeitado o entendimento do juízo a quo, ainda que a imobiliária realize a administração do contrato, fato é que ela quem intermediou a relação jurídica locador/locatário tendo o dever legal e moral de apresentar a eles todos os documentos e informações necessárias para que as partes saibam das condições do acordo firmado, o que não foi feito.
Desta forma, apesar da alegação da imobiliária recorrida de que não teria sido informada pelo locador da situação do imóvel, esta é uma obrigação que lhe cumpre, saber das condições dos imóveis que oferece a terceiros, sendo que se entender que foi lesada por omissão de terceiro deve acioná-lo quanto a isso.” (TJSP – Recurso Inominado nº 1031086-57.2019.8.26.0405, julgado em 11/11/2021)
Esse exemplo é importante para mostrar que o serviço prestado ao inquilino também deve ser de qualidade e observar a lei, especialmente o Código de Defesa do Consumidor. O dever de informação e de zelo na execução do serviço não se aplica somente ao proprietário do imóvel, mas também ao inquilino, que, conforme já mencionado, é visto como consumidor do serviço de administração.
Nesse contexto, é necessário haver um conhecimento sobre os direitos e deveres básicos tanto do locador quanto do locatário, para que seja possível prestar um serviço de administração equilibrado, garantindo que haja a correta condução dos problemas baseando-se sempre na legislação. Ao deixar claro ao proprietário e ao inquilino como será conduzida a locação, sem privilégios a nenhuma das partes, você já deixa claro “as regras do jogo” e passa a exercer a administração com tranquilidade.
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Graziela Rosa é advogada, atua exclusivamente com direito imobiliário extrajudicial e judicial, com atendimento em todo o Brasil. Sua atuação especializada confere aos clientes um atendimento eficaz e direcionado. Graduada pela Universidade Estadual Paulista, pós-graduada em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e da Comissão Estadual de Direito Imobiliário OAB/SP.
