Os setores de construção civil e incorporação imobiliária enfrentarão um aumento significativo na carga tributária devido à reforma no sistema de impostos. A Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC) e outras entidades do setor estimam que a tributação sobre operações de compra e venda de imóveis pode subir até 51,7%, enquanto a tributação sobre aluguéis pode aumentar até 136,2%. Atualmente, os impostos pagos na compra ou venda de imóveis podem representar até 20,9% do valor do bem.
Atualmente, construtoras e incorporadoras podem se beneficiar de um Regime Especial de Tributação (RET), que limita a 4% a tributação sobre o faturamento na venda de frações de terrenos ou construção de condomínios, incluindo IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Com a adição do ISS, que varia conforme o município e gira em torno de 5%, a carga tributária total pode chegar a 9%.
Mesmo fora do RET, a construção civil recolhe atualmente 3,65% de PIS e Cofins. Considerando o ISS, a tributação sobre bens e serviços para o segmento atinge hoje, no máximo, 8,65%.
Se o projeto de lei complementar (PLP) 68/2024, aprovado recentemente pela Câmara, for confirmado pelo Senado, PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), com uma alíquota total estimada em 26,5%.
Para mitigar o impacto da mudança, o governo federal propôs uma redução de 20% na tributação sobre construtoras e incorporadoras, resultando em uma alíquota de 21,2%. Após pressões de associações empresariais, o substitutivo aprovado pelos deputados elevou o desconto para 40%, configurando uma alíquota de 15,9%.
“O valor de 15,9% refere-se apenas à tributação sobre consumo, sendo necessário ainda recolher IRPJ, CSLL e uma contribuição previdenciária sobre o principal insumo do setor, que é a mão de obra”, explica Eduardo Natal, advogado tributarista e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (Abat).
“O custo tributário, no final, acaba sendo repassado ao consumidor”, afirma Natal. Além dos 15,9%, o comprador de um imóvel ainda paga o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal. Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, esse imposto é de 3% do valor venal do imóvel, podendo chegar a 5% em outras prefeituras. Assim, o total de impostos pode chegar a 20,9% do valor do imóvel.
Esses cenários aplicam-se a empreendimentos novos, vendidos por construtoras ou incorporadoras. No caso de vendas de imóveis por pessoas físicas que não têm o comércio imobiliário como principal fonte de renda, incide o IRPF sobre ganho de capital.
Outra alteração prevista com a reforma tributária, incluída no PLP 108/2024, permitirá aos municípios recolherem o ITBI quando a escritura pública de compra e venda for lavrada, e não no momento do registro da operação no cartório de imóveis, como ocorre atualmente.
O objetivo é coibir os chamados contratos de gaveta, que muitas pessoas fazem para comprovar a transação sem atualizar o registro do imóvel, evitando assim o pagamento do imposto.
“Redutor social” torna a alíquota progressiva pelo valor do imóvel
A regulamentação da reforma aprovada pela Câmara prevê, por outro lado, um dispositivo que diminui a base de cálculo dos impostos. O “redutor social” permite a dedução de R$ 100 mil no valor do imóvel residencial novo e de R$ 30 mil no caso de lotes residenciais para fins de cobrança dos tributos. Isso faz com que a tributação seja progressivamente menor quanto menor for o valor do imóvel.
Entidades como a CBIC e a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) consideram esses benefícios insuficientes e defendem que o desconto na alíquota para compra e venda seja aumentado para 60% na análise do PLP 68 no Senado.
“A proposta aprovada prevê uma dedução de apenas 40%, considerada insuficiente pelo setor. Nesse caso, as operações imobiliárias teriam uma carga tributária 40% maior que a atual, impactando diretamente os custos de produção da incorporação imobiliária e dificultando a manutenção da competitividade e do crescimento do segmento”, afirma a Abrainc em nota.
O presidente da associação, Luiz França, alerta que o aumento da carga tributária pode desencadear uma série de efeitos adversos. “O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode desestimular novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis”, diz em comunicado.
Para Renato Correia, presidente da CBIC, houve avanços na discussão da reforma, mas a entidade ainda busca garantir a neutralidade na carga tributária ao fim da transição para o novo modelo. “Da forma aprovada, a regulamentação levará ao aumento dos preços”.
A CBIC também destaca os efeitos nos custos de obras de infraestrutura. “Preocupa-nos os impactos da reforma na definição dos orçamentos públicos e na fixação dos preços de obras importantes e necessárias, como escolas, hospitais e creches”, explica Correia.
Para a locação de imóveis, o texto prevê uma redução de 60% na alíquota, resultando em um total de 10,6% de IBS e CBS. As entidades defendem que o redutor seja ajustado para 80%.
Momento ideal para comprar imóveis
Com as mudanças iminentes na carga tributária, agora pode ser o momento ideal para adquirir um imóvel. Com os atuais regimes especiais de tributação ainda vigentes, os compradores podem se beneficiar de condições fiscais mais favoráveis. A previsão de aumento nos impostos sobre compra e venda de imóveis sugere que os preços podem subir, repassando esses custos adicionais ao consumidor final.
Adquirir um imóvel antes das mudanças legislativas pode garantir uma economia significativa, além de proteger o investimento contra futuras elevações de preços. Especialistas recomendam que interessados em comprar imóveis aproveitem o cenário atual para realizar suas aquisições, evitando o impacto das novas alíquotas tributárias que poderão tornar o mercado imobiliário mais oneroso.
Portanto, para quem está planejando comprar um imóvel, seja para residência ou investimento, este é um momento estratégico para concretizar a transação antes que as reformas tributárias entrem em vigor e os custos aumentem.
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