Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode representar economia para milhares de brasileiros que compram imóveis. A 1ª Seção da Corte definiu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado com base no valor real da negociação e não em tabelas de referência criadas pelos municípios.
O entendimento foi firmado durante o julgamento do Tema Repetitivo 1.113, tornando-se uma orientação obrigatória para todos os tribunais do país em processos semelhantes.
Na prática, a decisão impede que as prefeituras utilizem valores previamente definidos para aumentar a base de cálculo do imposto quando esses valores forem superiores ao preço efetivamente pago pelo imóvel.
O que é o ITBI?
O ITBI é o imposto municipal cobrado nas transmissões de imóveis entre pessoas vivas, normalmente pago pelo comprador antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Cada município define sua alíquota, mas a forma de calcular esse imposto frequentemente gerava discussões entre contribuintes e administrações municipais.
O que mudou com a decisão do STJ?
Durante muitos anos, diversas prefeituras adotaram um “valor de referência” para calcular o ITBI. Em muitos casos, esse valor era superior ao preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor.
Com isso, o contribuinte acabava pagando um imposto maior do que seria devido sobre a operação realizada.
Agora, o STJ definiu que isso não pode ocorrer automaticamente.Segundo o relator do processo, ministro Gurgel de Faria, a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado, correspondente ao preço efetivamente praticado na negociação.
Além disso, esse valor não possui qualquer vinculação obrigatória com o valor venal utilizado para o cálculo do IPTU.
Valor informado pelo comprador é presumido verdadeiro
Outro ponto importante da decisão é que o valor declarado pelo comprador passa a ter presunção de boa-fé e veracidade.
Isso significa que o município não pode simplesmente desconsiderar o preço informado e substituir por outro valor definido unilateralmente.
Caso a prefeitura entenda que existe subavaliação do imóvel, deverá instaurar um processo administrativo específico, garantindo ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa, conforme determina o artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Em outras palavras, o ônus da prova passa a ser da administração pública.
O que muda para quem compra imóveis?
A decisão traz mais segurança jurídica para compradores, vendedores e profissionais do mercado imobiliário.
Entre os principais efeitos estão:
- O ITBI deve ser calculado sobre o valor real da negociação.
- O valor venal utilizado para o IPTU não pode servir como piso para cobrança do imposto.
- Tabelas de referência das prefeituras não podem definir automaticamente o valor do ITBI.
- Se houver contestação, a prefeitura deverá abrir processo administrativo.
- O comprador terá direito de apresentar sua defesa antes de eventual alteração da base de cálculo.
Corretores de imóveis também devem ficar atentos
A decisão também interessa diretamente aos corretores de imóveis.
Durante uma negociação, muitos clientes questionam o valor do ITBI antes mesmo da assinatura do contrato. Conhecer o novo entendimento do STJ permite orientar compradores de forma mais precisa e evitar surpresas na etapa final da aquisição do imóvel.
Além disso, a maior previsibilidade sobre os custos da compra pode contribuir para reduzir conflitos e facilitar o fechamento dos negócios.
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Quem pagou ITBI maior pode recorrer?
Cada caso deve ser analisado individualmente.
Se o município exigiu o pagamento do ITBI sobre um valor superior ao efetivamente pago pelo imóvel apenas com base em uma tabela de referência, o contribuinte poderá avaliar, com orientação jurídica, a possibilidade de discutir a cobrança ou buscar eventual restituição, observando os prazos previstos na legislação tributária.
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Decisão vale para todo o país
Como o julgamento ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), a tese firmada deverá ser observada pelos demais órgãos do Poder Judiciário em processos semelhantes, trazendo maior uniformidade na aplicação da legislação tributária relacionada ao ITBI.
A expectativa é que a decisão reduza discussões envolvendo cobranças consideradas excessivas e fortaleça a segurança jurídica nas transações imobiliárias em todo o Brasil.
Referências: Superior Tribunal de Justiça (STJ) – Tema Repetitivo 1.113; REsp 1.937.821; relator ministro Gurgel de Faria; artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
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