Para que a dívida não perca valor, o financiamento imobiliário é corrigido periodicamente com base em um índice; entenda qual é o melhor
Nos últimos anos, as buscas por financiamento imobiliário aumentaram consideravelmente. Após crescer 57,3% apenas em 2020, o volume de financiamentos imobiliários deu um novo salto de 113% no primeiro trimestre de 2021, quando comparado aos primeiros três meses do ano anterior. As taxas de juros estão abaixo da média, mas são controladas por índices econômicos.
O financiamento imobiliário é um investimento sério, que compromete parte da renda para a conquista da residência própria. Portanto, conhecer os índices por trás dele é fundamental para não ser pego de surpresa com os valores mensais.
Na hora de fazer um financiamento, qual o melhor índice: IPCA, taxa referencial (TR) ou poupança? Entenda como funcionam os cálculos:
Financiamento imobiliário e taxa Selic
A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela serve, principalmente, para controlar a inflação. Desde março deste ano, ela tem sido corrigida em 0,75 ponto percentual a cada reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC), chegando a 4,25% ao ano em junho.
O problema é que, apesar de os preços diminuírem quando a taxa Selic aumenta, as taxas de financiamento também costumam crescer. Isso porque os bancos repassam essas flutuações para o consumidor nos contratos.
Qual o melhor índice para financiamento imobiliário?
Antes de entender qual índice é o mais indicado para o financiamento, é preciso entender por que esses indicadores são utilizados.
O financiamento imobiliário é uma dívida de longo prazo, que interfere no orçamento por anos. Com a inflação, o dinheiro perde valor de compra com o passar do tempo — em 1998, por exemplo, era possível comprar muito mais com R$50 do que atualmente. Portanto, a passagem dos anos também faz com que a dívida perca valor.
É para corrigir esse aspecto que entra o índice: ele impede que a dívida perca valor com o passar do tempo. Então, acrescenta juros mensais para que o consumidor pague o equivalente à dívida inicial no momento do pagamento.
Com isso em mente, vamos entender como cada índice funciona para o financiamento imobiliário.
IPCA
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é o índice oficial do governo federal para aferir a flutuação inflacionária em uma série de produtos e serviços comercializados no varejo. Calculado pelo IBGE, seu objetivo é entender quais são os gastos mensais das famílias brasileiras.
O IPCA está muito sujeito às dinâmicas do mercado. Em 2020, por exemplo, atingiu 4,52%, o mais alto desde 2016. Por isso, por mais que no início ele possa parecer atrativo, também pode complicar consideravelmente a renda com o passar dos anos.
Para se ter uma ideia, vamos usar a Calculadora do Cidadão, uma ferramenta do Banco Central para que o próprio consumidor tenha noção de quanto pagará com o passar dos anos.
Se ele solicitou um financiamento de R$100 mil em julho de 2010 para terminar de pagar em junho de 2021, o valor total pago durante esses anos será de R$ 251.639,78.
Taxa referencial (TR)
A TR é como a Selic: uma taxa para corrigir a inflação. Ela foi criada durante o governo Collor, quando a taxa inflacionária chegava a impressionantes 50% ao mês. Então, quando a inflação subia, a TR também aumentava para corrigir o poder de compra da moeda corrente (na época, o Cruzeiro).
Com a chegada do Real, a TR perdeu força a partir de 1995. Atualmente, ela serve para corrigir aplicações (incluindo o FGTS), títulos de capitalização e a poupança.
O BC calcula a TR a partir da remuneração mensal média líquida de impostos, dos depósitos a prazo fixo. As taxas de financiamento imobiliário com esse índice são bem mais altas de início. No entanto, ele vale mais a pena no valor total: usando o mesmo exemplo anterior, o valor corrigido seria de R$ 107.681,73.
Além disso, os reajustes da Taxa Referencial estão quase zerados desde 2017 e, provavelmente, devem permanecer assim.
Poupança
Nesse caso, as parcelas são corrigidas com o valor da poupança, com referência na taxa Selic vigente.
O rendimento da caderneta de Poupança está em 2,975% ao ano. Enquanto ele for igual ou menor a 8,5% ao ano, o valor da poupança rende 70% da Selic + a TR. Mas, ao ultrapassar essa porcentagem, a poupança se fixa em 6,17%, tendo como elemento variável a taxa de juros dessa TR.
Em uma escala de risco, a poupança fica entre o IPCA e a TR, pois ela não é tão arriscada quanto o primeiro, nem tão estável quanto o segundo. Ainda no mesmo exemplo, com a regra de correção antiga (para financiamentos solicitados antes de maio de 2012), o valor corrigido ficaria em R$ 206.964,76.
Fonte: Costa Norte
