Muitos brasileiros que sonham com a casa própria são obrigados a optar pela modalidade de financiamento imobiliário, pois não dispõem de condições financeiras para fazer o pagamento à vista.
Até aí, tudo bem! É muito comum fazermos o mesmo quando compramos um carro financiado, por exemplo. O grande problema é que, quando falamos em financiamento imobiliário, isto é muito mal explicado e, na verdade, mal divulgado.
Como ressaltamos em nosso dia a dia na Étic Imóveis imobiliária situada na Mooca, é sempre importante lembrar que o planejamento financeiro é essencial para qualquer tomada de decisão. Imagine então quando falamos de um financiamento de longo prazo como o Imobiliário.
O prazo do financiamento pode ir de 1 à 420 meses, dependendo da instituição financeira, e é necessário ter no máximo 30% da sua renda comprometida nos valores destas parcelas.
Vamos falar sobre uma palavra muito importante que devemos observar:
Juros
Quando vemos nos jornais e notícias que as taxas de juros estão em X% por exemplo, devemos nos atentar que esta não será a taxa final trabalhada pelo banco.
Primeiramente precisamos lembrar que o banco faz uma análise única para cada cliente, verificando os riscos de não pagamento e assim que seja a ficha validada e aprovada para a concessão do financiamento.
Por exemplo, se o cliente tiver boa movimentação e um bom histórico, ele é “aprovado” com uma taxa de juros que atualmente são diferenciadas pela classe do cliente:
Exemplo: Itáu Personalitte, Itáu Uniclass e o Itáu tem diferentes taxas de juros, sendo quanto maior a renda, menor a taxa de juros aplicada.
Mas este não é o detalhe. Vamos trabalhar com um exemplo real:
A pessoa comprou um imóvel de R$ 775.000,00.
Deu como entrada o valor de R$ 274.550,00 e o restante, R$ 500.450,00 financiou diretamente com o banco em 360 meses.
No contrato dizia que a taxa de juros seria 9,6% pois o cliente tinha boa renda e bom histórico de pagador com o banco. Porém, o que não foi falado, é que além da taxa de juros mencionada são cobrados alguns tipos de seguros, como por exemplo:
– Seguro por invalidez ou morte
– Seguro do imóvel
– Taxa de administração do contrato
– Tarifa de avaliação de bens recebidos em garantia (0.66% do valor financiado)
Estes pequenos detalhes, impactaram no famoso CET (Custo Efetivo Total).
Este é o custo que devemos observar ao assinar um contrato de financiamento, pois nele já estão embutidos todos os custos,taxas e seguros e é realmente o que você vai pagar.
Neste caso, de 9,6% que era o proposto pelo banco, a taxa de pagamento de juros anual foi para 10.78%.
Então temos 1.18% de juros sendo cobrado anualmente a mais sem você nem ter notado!
Vamos lá então, se fossemos fazer uma conta de forma “rápida” teríamos:
Em um ano considerando o valor de 1.18% sobre R$ 500.450 = R$ 5.905,31 reais a mais apenas de juros (escondidos) na taxa negociada.
Devemos também considerar que o prazo é de 360 meses, ou seja, de 30 anos.
Amortização
A amortização muda e depende do tipo de financiamento escolhido. Ele pode aumentar começar mais alto e diminuir no decorrer do tempo (MODELO SAC) ou ter um valor fixo mensal e ser corrigido mês a mês pelo indexador TR, aumentando assim o valor das parcelas durante o contrato (Tabela Price). A questão dos 30% da sua renda para a parcela é importante para que você não perca o poder de pagamento do seu imóvel.
Mas vamos lá, vamos voltar para este caso:
A conta da SAC é simples:
Primeira Parcela = Amortização + Juros sobre Principal
Na conta de 9,6% ao ano, representa 0,8% ao mês
Primeira Parcela = Amortização + Juros sobre Principal
Primeira parcela = (R$ 500.540 % 360 ) + ( 0,8% X 500.450 ) =
Primeira Parcela = R$1390,13 + 0,8% x R$500.450
Primeira Parcela = R$ 5.393,73
Se formos calcular com a taxa real que está sendo cobrada, teremos:
Primeira Parcela = Amortização + Juros sobre Principal
Primeira parcela = (R$ 500.540% 360 ) + ( 0,8983 X 500.450 )=
Primeira Parcela = R$ 1390,13 + R$ 4.495,54
Primeira Parcela = R$ 5.885,67
Uma boa diferença não é?
* Importante ressaltar que neste cálculo não estamos considerando os seguros inclusos e nem tarifas eventuais.
Por isto, fiquem espertos antes de fazer a contratação, façam as contas e analisem a melhor possibilidade para você!
Uma dica grande é se planejar e tentar aportar o maior valor possível de entrada, pois assim terá um juros incidente sobre um valor menor de empréstimo, reduzindo assim seus custos.
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