Aprovação do PL 3999/20 permitirá desjudicialização e aquecimento das locações e a diminuição das ações de despejo por falta de pagamento de aluguel
O Projeto de Lei 3999/20 regulamenta o despejo extrajudicial, que será aplicado quando o inquilino estiver com aluguel atrasado e não houver acordo. Pela proposta, que tramita na Câmara dos Deputados, todo o procedimento será feito por meio de cartório, com acompanhamento obrigatório de advogado.
A proposta é do deputado Hugo Leal (PSD-RJ) e altera a Lei do Inquilinato. O objetivo é permitir a retomada do imóvel sem a necessidade de intervenção da justiça, em processos que costumam durar anos.
“A tramitação mais célere dos despejos por falta de pagamento é política pública de urgentíssima implantação”, disse Leal.
Etapas
O projeto detalha os procedimentos para o despejo. Estabelece que o locador deverá lavrar em ata, confeccionada em cartório de ofício de notas, o pedido de despejo extrajudicial, com informações sobre o inquilino, o contrato e o valor atrasado. Além do locador, a ata deverá ser assinada pelo advogado contratado.
Após a lavratura da ata será feita a notificação extrajudicial do inquilino (locatário), a cargo de cartório de registro de títulos e documentos. A notificação ocorrerá em até 30 dias corridos.
O locatário, após a notificação, poderá: realizar o pagamento (purgar a mora), com depósito do valor integral na conta do locador, preservando a locação; ou desocupar o imóvel, comunicando a escolha ao tabelião de notas, com a entrega das chaves mediante recibo na serventia.
Se não houver manifestação do inquilino, o proprietário do imóvel poderá decretar o despejo compulsório. Nesta fase haverá participação do Judiciário, após notificação do cartório.
A proposta faculta ao inquilino recorrer à justiça a qualquer momento, judicializando a questão.
Devolução
O projeto regulamenta ainda a devolução do imóvel, por parte do inquilino, antes do encerramento do contrato.
Pelo texto, a chamada “consignação extrajudicial de chaves” também terá fases em cartório e presença obrigatória de advogado, só que desta vez a iniciativa será do locatário.
Parecer Favorável – despejo
Foi apresentado parecer do relator da Comissão de Defesa do Consumidor, deputado Celso Russomanno, pela aprovação do PL 3999/2020 (que dispõe sobre o despejo extrajudicial), porém, com o substitutivo por ele apresentado. E, como se demonstrará, trata-se de louvável substitutivo que vem a lapidar o já brilhante projeto de autoria do deputado Hugo Leal, que teve por base o anteprojeto de coautoria dos eminentes advogados Carlos Gabriel Feijó e Arnon Velmovitsky.
O festejado PL foi apresentado no dia 30/7/2020, não tendo sido apresentadas emendas a ele. Porém, ante o mencionado substitutivo apresentado, reabre-se o prazo para emendas, tendo como termo final cinco sessões a partir de 18/11/2022. Considerando a inexistência de emendas ao projeto originário e que o aperfeiçoamento realizado pelo substitutivo é irrecusável, a tendência é estarmos diante do texto final da futura lei do despejo extrajudicial. Se avizinha, assim, o momento do mercado imobiliário tornar-se mais dinâmico e dar o grande e esperado salto, fruto do aquecimento das locações, ante a desjudicialização, em definitivo, do despejo por falta de pagamento.
Estamos na era em que métodos apropriados para a resolução de conflitos são valorizados. Quando se trata de resolver um conflito, é crucial escolher o método mais apropriado. E, de acordo com evidências comprovadas, a abordagem menos apropriada envolve a intervenção do sistema judicial estatal. Essa ideia segue a mesma linha de pensamento que impulsionou o divórcio extrajudicial (conforme estabelecido na Lei 11.441/2007), inventário e partilha extrajudiciais (também definidos na Lei 11.441/2007), a alienação fiduciária (regulada pela Lei 9.514/1997) e a usucapião extrajudicial (conforme previsto na Lei 13.105/2015). despejo
Isso se aplica particularmente aos locatários que estejam em atraso com o pagamento do aluguel. O procedimento ocorrerá por meio de um cartório de notas, aproveitando a autoridade pública dos tabeliães, e com a presença obrigatória de um advogado. Após a elaboração da ata, o inquilino será notificado, sendo essa responsabilidade do cartório de registro de títulos e documentos. O locatário terá a opção de pagar o valor devido ou desocupar o imóvel. Se nenhuma dessas ações for realizada, o despejo será determinado, e somente nesse momento o Estado-Juiz intervém para a execução das medidas coercitivas de desocupação compulsória do locatário.
De acordo com o Censo de 2019, aproximadamente 18,34% dos imóveis residenciais do país estão alugados, o que torna a implementação do despejo extrajudicial um evento de grande impacto na economia. Além disso, de acordo com o Secovi-Rio e a Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis, cerca de 76,7% das locações residenciais envolvem proprietários que dependem da renda do aluguel para sua subsistência. Isso tem implicações sociais significativas, uma vez que a rápida retomada do imóvel facilita a celebração de novos contratos, impulsiona a renda e fortalece o mercado imobiliário, proporcionando segurança jurídica quanto à desocupação eficaz.
Essa medida também deve atrair mais investimentos imobiliários voltados para a aquisição de imóveis para geração de renda passiva.
O substituto aprimora o projeto original ao eliminar a exigência de prova de tentativa de negociação por parte do locador. Essa exigência, inicialmente, entrava em conflito com a essência do projeto, causando demora e obstrução do sistema. Além disso, a negociação pode ocorrer durante o procedimento de despejo, tornando desnecessária a sua imposição como pré-requisito.
O substituto também corrige uma omissão do projeto original, especificando que a notificação do locatário deve ser preferencialmente pessoal, permitindo a notificação por hora marcada quando os requisitos legais estiverem presentes, ou por outros meios quando a notificação pessoal for infrutífera.
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Outra adição importante é a disposição de que, se a ata notarial indicar que o imóvel está desocupado, o juiz concederá imediatamente a ordem de despejo, sem a necessidade de citar o locatário. Isso permite que o locador retome a posse imediata do imóvel. No entanto, se a ata notarial indicar que o imóvel está ocupado por terceiros além do locatário, o juiz também concederá imediatamente a ordem de despejo, e o oficial de justiça cumprirá a ordem com urgência em até 15 dias.
Além disso, o substituto estabelece que os bens móveis no imóvel devem ser removidos pelo locatário dentro de 30 dias, mediante pagamento das despesas de armazenamento, ou serão considerados abandonados.
No entanto, uma crítica válida é a inclusão da exigência de que a devolução do imóvel não isenta o locatário de outras obrigações contratuais ou legais, incluindo “contas de água e luz”. Essa disposição parece desnecessária, uma vez que as contas de consumo não estão vinculadas ao imóvel, sendo obrigações pessoais do locatário.
Finalmente, o projeto acompanha a tendência da jurisprudência nacional ao especificar que a notificação pessoal em condomínios e áreas com controle de acesso será realizada entregando a notificação a um funcionário da portaria ou ao responsável pelo recebimento de correspondências, anulando assim qualquer tentativa de ocultação do locatário de má-fé.
Num país onde a produção legislativa é intensa e frequentemente contraditória, essa futura lei é vista como uma medida necessária e aguardada tanto pela comunidade jurídica quanto pelo mercado imobiliário. Espera-se que a rapidez, que é a essência do projeto, também seja aplicada na sua tramitação. Passaram-se mais de dois anos desde a sua proposição, e a aprovação rápida é uma medida necessária.
Com Informações da Agência Câmara de Notícias
