Na minha rotina como advogada imobiliarista tenho contato com vários tipos de contrato de compra e venda e consigo enxergar alguns erros comuns na redação que geram problemas futuros tanto para os compradores como para os vendedores.
Infelizmente muitos profissionais da área não tem o cuidado necessário para se elaborar um contrato de compra e venda de um imóvel e acabam incluindo dados e informações que não só não correspondem com a realidade, mas também são inverídicos.
Uma dessas informações mais comuns é a inserção da seguinte cláusula:
“O imóvel ora negociado encontra-se absolutamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus fiscais, legais ou convencionais”
Parece claro que essa cláusula deve ser inserida quando, de fato, o imóvel não apresenta nenhum tipo de ônus, seja ele de IPTU, de penhoras/hipotecas, de domínio, etc.
No entanto, mesmo com restrições evidentes, muitos corretores de imóveis acabam inserindo esta cláusula dentro do contrato, imaginando que, se no documento constar uma situação “perfeita”, a transação será mais segura.
Primeiramente é importante deixar claro que não há problema de se vender um imóvel que tenha restrições, desde que essas restrições sejam regularmente comunicadas ao comprador. E é justamente pra isso que serve o contrato: retratar a realidade fática em que aquela negociação está sendo firmada.
Assim, o corretor de imóveis pode e deve inserir no contrato todas as pendências que foram verificadas e das quais o comprador está ciente e é isso que fará o contrato ter plena eficácia.
Para retratar a gravidade de inserir cláusulas inverídicas nos contratos, trago na sequência um trecho de uma sentença judicial.No caso julgado, o contrato de compra e venda trazia a cláusula afirmando que o imóvel se encontrava “livre e desembaraçado de quaisquer ônus”, mas na realidade o imóvel objeto da venda não estava em nome daqueles que se declararam vendedores. Por este motivo, a sentença determinou a rescisão contratual:
“É certo que eles não foram cautelosos ao assinar o contrato antes de consultar a matrícula imobiliária junto ao CRI, haja vista que se o tivessem feito teriam constatado a irregularidade.
Ocorre que essa negligência, por si só, não modifica a pretensão dos autores. Ao declarar no compromisso de compra e venda que o imóvel alienado estava livre de qualquer ônus, e que já podia ser lavrada a escritura definitiva em cartório, situação que sabia não corresponder à verdade, o requerido violou o princípio da boa-fé objetiva, insculpido no art. 422 do Código Civil.”
O exemplo acima também retrata a inclusão de outro tipo de cláusula que muitas vezes é inverídica, na qual os vendedores declaram-se “legítimos proprietários do imóvel”. Neste caso, somente podem ser considerados legítimos proprietários aqueles que, de fato, tem o seu nome registrado na matrícula do imóvel. Assim, quando não é essa a situação real, essa cláusula jamais pode ser inserida.
Nesse contexto, é de extrema relevância que os corretores tenham consciência da importância de um bom contrato de compra e venda para garantir que a transação não seja comprometida por declarações falsas, as quais podem até gerar a responsabilização do profissional. contrato de compra e venda
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Graziela Rosa é advogada, atua exclusivamente com direito imobiliário extrajudicial e judicial, com atendimento em todo o Brasil. Sua atuação especializada confere aos clientes um atendimento eficaz e direcionado. Graduada pela Universidade Estadual Paulista, pós-graduada em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e da Comissão Estadual de Direito Imobiliário OAB/SP.
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