Para quem desconhece o debate, houve recentemente uma movimentação no Projeto de Lei nº 3.999, proposto em 2020 pelo Deputado Hugo Leal e com tramitação na Câmara dos Deputados, que visa regulamentar não somente o despejo extrajudicial, mas facilitar a devolução do imóvel pelo locatário mediante a consignação extrajudicial das chaves.
De fato, no último mês de novembro de 2022, o relator junto à Comissão de Defesa do Consumidor, Deputado Celso Russomano, votou pela aprovação do referido Projeto na forma de um substitutivo, o que fortaleceu o ideal desta busca de desjudicialização e dinamicidade nas relações locatícias.
É que o PL nº 3.999/2020 traz à tona a possibilidade de ser decretado o despejo extrajudicial em caso de inadimplemento dos valores locatícios por parte do locatário, podendo, assim, este procedimento ser iniciado por uma notificação extrajudicial via Cartório de Títulos e Documentos, assegurando-se eventual lavratura de uma ata notarial junto ao Cartório de Notas que, conforme substitutivo, ficará a critério do locador, fazendo-se primordial naqueles casos em que não ocorra a desocupação voluntária e haja a necessidade de decretação compulsória do despejo pelo Judiciário.
O PL modifica a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) ao incluir dispositivos que criam os institutos do despejo extrajudicial, bem como da consignação extrajudicial de chaves. O primeiro será aplicado naqueles casos de desfazimento do contrato de locação em razão da falta de pagamento do aluguel e demais encargos locatícios, sendo sugerido um procedimento simplificado que se iniciará com a notificação do locatário pelo Cartório de Títulos e Documentos que exigirá sua manifestação em até 30 (trinta) dias corridos para purgar a mora ou desocupar voluntariamente o bem locado. Para tanto, alguns documentos essenciais deverão acompanhar a notificação, tais como o contrato de locação, a planilha atualizada dos débitos, indicação de conta para o caso de pagamento, dentre outros.
Fato é que, em caso de desocupação voluntária pelo locatário, o locador terá a possibilidade de ingressar imediatamente no imóvel. Por outro lado, se transcorrer o prazo da notificação sem referida desocupação ou sem a purgação da mora – ou tendo havido apenas o pagamento parcial do débito -, poderá o locador requerer ao juízo competente o despejo compulsório daquele, no que deverá o pedido ser acompanhado de certidão do registrador comprovando a sua notificação e a inocorrência de devolução voluntária do imóvel, bem como de extrato bancário ou outra prova de que não houve a purgação da mora. Neste caso, haverá, certamente, a necessidade de intervenção de um advogado.
Importante ainda dizer que o substitutivo do PL vem aprimorar, ainda, as normas relativas à notificação extrajudicial, modificando, assim, a Lei de Registros Públicos (nº 6.015/1973).
Se, após seguir a sua tramitação natural, o PL for aprovado tal qual sugerido no substitutivo, a nova Lei entrará em vigor na data de sua publicação e será aplicada a todos os contratos de locação hoje vigentes no País, salvo se a falta de pagamento tiver acontecido antes de 01º/06/2017.
Por fim, cumpre frisar que o PL também regulamenta a devolução do imóvel, por parte do inquilino mediante a consignação das chaves, não havendo, por óbvio, um prévio acordo para a rescisão. A sua devolução não afastará eventuais outras obrigações contratuais ou legais do locatário, incluindo o pagamento de aluguéis e acessórios da locação, contas de água e luz, juros de mora, multas ou penalidades e indenizações por danos ao bem.
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Feitas tais considerações, fica a certeza da importância deste PL e que iniciativas como estas são extremamente aguardadas num mercado dinâmico como o imobiliário, cujos atores, por vezes, sofrem com a morosidade do Judiciário. A todos, agora cientes deste debate, cumpre o papel desafiador de fazer voz junto aos nossos Parlamentares para que a aprovação ocorra de maneira eficiente, trazendo um retorno positivo às relações locatícias e aos negócios imobiliários.
Autora: Josiane Mafra – Advogada graduada pela Universidade Federal de Viçosa (UFV/MG), assessora e consultora jurídica, especialista em Direito Público (UNEC/MG) e em Planejamento, Implementação e Gestão de Cursos de Educação a Distância (UFF/RJ). É, ainda, mestre em Meio Ambiente e Sustentabilidade (UNEC). Articulista, parecerista e palestrante, com experiência, há mais de 20 anos, junto aos mercados imobiliário, urbanístico, turístico e ambiental. Membro do Instituto dos Advogados de Minas Gerais (IAMG) e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Autora dos livros digitais de “Documentação imobiliária: aspectos teóricos e práticos”, “Administração e locação de imóveis”, “Contratos imobiliários”, “Regularização de imóveis – Parte 1 (Usucapião)”, dentre outros. É, ainda, coautora do livro “Os segredos das mulheres empreendedoras do mercado imobiliário”.
