A reforma tributária, amplamente discutida nos últimos anos, traz mudanças significativas para o mercado imobiliário no Brasil. Essas alterações impactam tanto as operações de compra e venda quanto o mercado de locação de imóveis. Neste artigo, vamos detalhar os principais pontos e como eles afetam corretores de imóveis, proprietários, compradores e inquilinos.
Unificação de Tributos: O Novo IVA
Uma das principais mudanças é a unificação de cinco tributos (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) em dois Impostos sobre Valor Agregado (IVA): a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que será gerido por estados e municípios.
Esses impostos abrangem operações que antes não eram totalmente tributadas, como a compra, venda, locação e arrendamento de imóveis. Isso aumenta a abrangência da tributação, especialmente em transações frequentes ou de grande porte.
Impactos nas Operações de Compra e Venda
Os principais efeitos da reforma incluem:
- Tributação para Vendedores: Pessoas físicas que vendem imóveis poderão ser enquadradas como contribuintes do IBS e CBS, dependendo de critérios como:
- Venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos.
- Venda de imóveis construídos por si mesmos nos últimos cinco anos.
Quem não atender a esses critérios continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda sobre ganho de capital e ao ITBI.
- Benefícios para o Mercado Popular:
- Redução de R$ 100 mil na base de cálculo do IBS e CBS para imóveis residenciais novos.
- Redução de R$ 30 mil na base de cálculo para lotes residenciais.
Esses benefícios visam tornar imóveis populares mais acessíveis, especialmente para famílias de baixa renda.
Como a Reforma Afeta os Aluguéis de Imóveis
A tributação sobre aluguéis também muda significativamente:
- Pessoas físicas com receita anual acima de R$ 240 mil (R$ 20 mil/mês) provenientes de aluguéis estarão sujeitas ao IBS e CBS.
- Aluguéis residenciais contam com um redutor social de R$ 600 por imóvel, reduzindo a base de cálculo para a aplicação dos tributos.
- A carga tributária efetiva para aluguéis será de até 7,95%, além do Imposto de Renda, quando aplicável.
Essas mudanças podem resultar em aumento nos valores dos aluguéis, caso os proprietários repassem os custos aos inquilinos.
Mudanças no Momento da Tributação no mercado imobiliário
O IBS e CBS incidirão no momento da alienação do imóvel, incluindo promessas de compra e venda com pagamento parcial. Isso significa que o imposto será devido mesmo que o pagamento total ainda não tenha sido concluído.
Efeitos da Reforma Tributária no Comprador de imóveis
Embora os novos tributos incidam sobre o vendedor, há impacto indireto para os compradores, pois os custos podem ser repassados nos preços finais dos imóveis, especialmente em propriedades de alto padrão. Em contrapartida, imóveis populares e lotes residenciais contam com mecanismos de redução tributária que beneficiam compradores de menor poder aquisitivo.
A reforma tributária cria um ambiente mais estruturado e abrangente para a tributação no mercado imobiliário, com impactos variados dependendo do perfil do contribuinte e da operação. Corretores de imóveis devem estar atentos às mudanças, pois elas alteram significativamente a dinâmica do mercado, desde a captação de imóveis até a negociação final.
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