Conheça vantagens e cuidados na compra de imóvel usado

Imóveis já habitados costumam ter preço mais baixo e margem de negociação maior, mas documentação e vistoria exigem atenção

A compra de imóvel é sempre um tema arduamente avaliado. Por se tratar de um bem durável e de alto custo, o comprador deve considerar uma série de pormenores antes de optar pela compra. Ao se tratar da compra de imóvel usado – que normalmente atraem pelo preço mais em conta em relação aos novos e pelo espaço maior que oferecem–, adotar alguns cuidados específicos podem fazer com que a transação ocorra de forma segura.

O primeiro deles diz respeito à conservação e aos aspectos técnicos do bem. Muitas vezes, são imóveis antigos, que podem estar deteriorados pelo tempo. Quando o designer de interiores Paulo Brites, de 52 anos, foi comprar o apartamento onde hoje mora, o imóvel já tinha mais de 50 anos de construção e apresentava problemas causados pelo desgaste natural. “Colunas hidráulicas tinham vazamento, a parte elétrica estava obsoleta, os revestimentos estavam gastos e havia um armário infestado de cupins”, diz

Por ter localização privilegiada na região central e estar com preço de venda acessível, Brites não poupou esforços para comprar e, depois, reformá-lo. “Troquei toda a tubulação de água e instalei um aquecedor a gás. Refiz a elétrica com fios, disjuntores, tomadas e quadro novos. Substitui os revestimentos, instalei ar condicionado e fiz marcenaria em todos os cômodos. Ou seja, aproveitei somente os tijolos do imóvel, mas pude deixá-lo do meu gosto”, conta.

“As pessoas adotam muito a estratégia de reformar os imóveis antigos. E o comprador passa a ter uma casa praticamente nova com áreas confortáveis e localização central. Essa é uma lógica que tem acontecido bastante em São Paulo”, afirma o vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Flávio Prando.

No caso de interesse por uma edificação antiga, a orientação de especialistas é que o futuro morador busque acompanhamento profissional na hora da vistoria. “Nossa sugestão é que as pessoas contratem empresas que fazem avaliação técnica. Não é um valor caro pelo benefício que pode proporcionar, no sentido de identificar previamente os eventuais defeitos do imóvel e avaliar quanto custa para repará-los. Isso, inclusive, pode ser usado na negociação. Quando se tem um laudo técnico sobre o estado do imóvel, tem-se condições melhores de discutir preços”, diz Prando.

Outro alvo de cautela na compra de imóvel usado tem a ver com a documentação. Antes da compra do imóvel, é indicado que se verifique uma série de documentos que vão garantir a legalidade do bem e a idoneidade do vendedor. “É preciso fazer uma pesquisa perante cada ente público. São documentos fundamentais para que o comprador não corra nenhum tipo de risco”, afirma Stephanie Gomes, advogada do departamento de Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados.

Que documentos exigir:

1. Matrícula do imóvel, que deve estar atualizada; pode ser verificada em www.arisp.com.br

2. Certidão negativa de tributos imobiliários fornecida pela prefeitura

3. Declaração de inexistência de débitos condominiais, em caso de apartamento

4. Comprovação de IPTU quitado até a entrega das chaves

5. Outras certidões: Certidões atestando que o vendedor não tem pendências nas áreas cível, de família e sucessões, que não sofre execução em juizados especiais, na Justiça Federal, certidões negativas de protesto, de débitos trabalhistas e da Receita Federal e que não haja ação trabalhista em tramitação

A documentação deve ser providenciada pelo vendedor e é dever do corretor orientar o cliente sobre essas questões. “Segundo o artigo 723 do Código Civil, ele é responsável por esclarecer todos os aspectos da transação, sob pena de responder por perdas e danos”, diz o presidente do Conselho Regional de Fiscalização do Profissional Corretor de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto. No caso de um apartamento, convém também analisar a convenção do condomínio e conferir se as regras estão de acordo com o que pretende o comprador.

O diretor executivo da Rede Lopes, Matheus Fabrício, lembra que um dos principais atrativos dos imóveis mais velhos é o espaço que oferecem. “Os prédios mais antigos, em geral, têm plantas mais amplas, ambientes diferentes. É um diferencial importante.” Em contrapartida, o novo proprietário pode ter de abrir mão, por exemplo, de área de lazer nas áreas comuns.

O arquiteto Lisandro Piloni, de 40 anos, escolheu um apartamento antigo em Perdizes como lar. Ele e o marido buscavam dimensões diferenciadas com boas possibilidades de alterações no layout. “Imóveis mais velhos têm plantas mais bem resolvidas. Optamos por conta das metragens e dos ambientes espaçosos”, conta Piloni.

Ele reformou inteiramente o imóvel de 110 metros quadrados de área útil. Mesmo assim, o arquiteto conta que os custos foram menores do que se tivesse comprado um imóvel novo. “Para conseguir pagar o que paguei neste usado, teria de comprar um apartamento de 60 metros quadrados. E olhe lá.”

Em relação a preços, os profissionais do mercado imobiliário reafirmam a vantagem do preço. “O usado tem valor inferior ao de lançamento, porque já houve depreciação”, afirma Fabrício. Prando ainda lembra que o valor também varia de acordo com a necessidade do proprietário. “Muitas pessoas precisam vender para pagar dívidas.”

A advogada Stephanie aponta outro atrativo para a compra de imóvel usado. “A melhor parte é que já fizeram o test drive. Então, quem já morou no local pode dar uma luz se realmente é aquilo que você quer”, diz. Esse foi o ponto principal que levou a enfermeira Maria do Carmo Ferreira, de 55 anos, a escolher o seu apartamento. “Gosto de ver aquilo que já está pronto e me sentir dentro dele. Na planta, a gente vê o decorado, mas deixar daquele jeito custa caríssimo. Então eu preferi um que já estava pronto porque eu já sabia me organizar com o que eu queria colocar dentro dele.”

Fonte: Estadão