Você sabia que o corretor de imóveis tem direito à comissão mesmo quando o negócio não se concretiza totalmente? Neste artigo, vamos esclarecer os principais direitos dos corretores, especialmente no que diz respeito à remuneração pela intermediação imobiliária, trazendo fundamentos legais, decisões da Justiça e orientações práticas para se proteger juridicamente.
O que garante o direito à comissão do corretor de imóveis?
De acordo com o Código Civil, o corretor de imóveis faz jus à comissão quando realiza o trabalho de intermediação com resultado útil, ou seja, quando aproxima as partes interessadas e há um acordo de vontades ainda que o negócio não seja finalizado por desistência de alguma das partes.
📜 Art. 725 do Código Civil:
“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
Portanto, mesmo que a venda ou locação não seja concretizada, o corretor pode ter direito à comissão, se tiver cumprido seu papel de forma efetiva.
Exemplo prático: quando a comissão é devida?
Imagine que um corretor de imóveis apresenta um imóvel a um comprador interessado, e as partes assinam um compromisso de compra e venda. Mesmo que, mais tarde, desistam do negócio, o corretor de imóveis terá direito à comissão, já que houve a aproximação das partes com resultado útil e documentado.
Jurisprudência que reconhece esse direito
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou entendimento favorável ao corretor em diversas decisões. Veja um exemplo:
⚖️ “A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado. Assim, ainda que o comprador tenha desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão de corretagem.”
— STJ, Ministra Nancy Andrighi (DJe 18/03/2013)
O Tribunal de Justiça de São Paulo também reconhece esse direito, mesmo nos casos em que ocorre um distrato:
🧾 “O distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). A corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato.”
— TJSP, Rel. Adilson de Araujo, 31ª Câmara de Direito Privado, 27/01/2015
O que diz a doutrina jurídica?
O jurista Carlos Roberto Gonçalves, referência no Direito Civil brasileiro, afirma:
✍️ “A partir do momento em que o contrato é aperfeiçoado mediante o acordo de vontades, o corretor faz jus à comissão, ainda que posteriormente as partes se arrependam e desistam do negócio.”
— Direito Civil Brasileiro – Contratos e Atos Unilaterais, vol. III, 4ª ed., Saraiva, p. 448
A importância do contrato por escrito
Apesar da proteção legal, é fundamental que o corretor de imóveis atue sempre com respaldo contratual. Um contrato de autorização de intermediação imobiliária bem redigido deve especificar:
- A forma de atuação do corretor de imóveis;
- O valor da comissão e quando ela será devida;
- A exclusividade (ou não) da captação;
- A vigência do contrato.
Sem esse documento, o corretor de imóveis fica vulnerável a:
- Dificuldades para comprovar sua atuação e cobrar a comissão;
- Riscos de ações judiciais por parte de clientes insatisfeitos;
- Penalidades disciplinares pelo CRECI.
⚠️ De acordo com o artigo 20, inciso III, da Lei 6.530/1978, o corretor de imóveis pode sofrer sanção disciplinar se deixar de formalizar, por escrito, os contratos de intermediação.
Atenção: este artigo não trata da discussão sobre comissão nas relações de consumo
Importante destacar que este conteúdo não aborda os casos de venda de imóveis na planta, envolvendo incorporadoras e consumidores, que possuem regras específicas segundo o entendimento do STJ e os princípios do Direito do Consumidor.
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