A partir de janeiro de 2026, a Receita Federal passará a utilizar sistemas de inteligência artificial (IA) para cruzar dados dos principais cadastros de imóveis – o CINTER (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais e Urbanos) e a CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiros). O objetivo é identificar contribuintes que residem em imóveis de terceiros sem contrato formal de aluguel ou comodato e que não informam corretamente a situação em suas declarações.
Como funcionará a fiscalização
O sistema de IA fará uma integração automática entre as bases de dados do CINTER e da CIB.
- Passo 1: ao informar o endereço na declaração do Imposto de Renda, o algoritmo verificará se o imóvel está registrado em nome do declarante.
- Passo 2: se não houver correspondência, será feita uma checagem para identificar contratos de locação, comodato ou cessão de uso.
- Passo 3: não havendo registro formal, o contribuinte poderá ser notificado para apresentar explicações e documentos.
Essa checagem tem dois focos principais:
- Proprietários que recebem aluguel, mas não declaram os valores.
- Moradores ou inquilinos que omitem o pagamento ou a ocupação do imóvel.
A legislação tributária já exige que o pagamento de aluguel seja declarado, mesmo para quem opta pelo modelo simplificado de declaração. Por isso, a ausência de contrato ou recibos pode ser interpretada como omissão de rendimentos, sujeitando o contribuinte a multas que podem chegar a 20% do valor não declarado, além de cobranças de imposto e juros.
Quem pode ser notificado
- Moradores que vivem em imóveis de parentes ou amigos sem contrato formal: a falta de um documento de comodato pode levar a questionamentos, mesmo quando não há pagamento de aluguel.
- Proprietários que cedem o imóvel sem formalização: também podem ser chamados a comprovar que não houve recebimento de renda.
- Inquilinos que não informam o pagamento: a legislação obriga o locatário a declarar os valores pagos.
Em todos os casos, a Receita Federal poderá exigir comprovação por meio de documentos como contratos, registros em cartório ou recibos.
Riscos e desafios do uso da IA
A automação promete maior eficiência, mas também levanta preocupações. Sistemas de inteligência artificial podem gerar notificações equivocadas, exigindo que o cidadão apresente defesa formal em plataformas como o e-CAC. Isso pode resultar em custos, tempo e burocracia, especialmente para famílias que não possuem contratos ou não guardam comprovantes.
Além disso, a Receita pretende calibrar o sistema para identificar transferências indiretas ou tentativas de disfarçar pagamentos, dificultando o chamado “jeitinho brasileiro”.
Como se preparar
Para evitar problemas, é recomendável que os contribuintes:
- Revisem as declarações dos últimos cinco anos, período sujeito a fiscalização.
- Formalizem contratos de locação ou comodato, com assinatura e, de preferência, registro em cartório.
- Guardem comprovantes de despesas como IPTU, contas de água, luz e condomínio, que ajudam a comprovar quem realmente arca com os custos do imóvel.
- Atualizem dados cadastrais junto aos órgãos competentes para evitar inconsistências.
Um novo cenário de fiscalização
Com essa medida, a Receita Federal dá um passo significativo na modernização e no uso de tecnologia para combater a sonegação. Embora a iniciativa possa tornar o processo de fiscalização mais ágil e preciso, exige maior atenção dos contribuintes.
Formalizar contratos e manter documentos organizados deixa de ser apenas uma recomendação e se torna uma necessidade para evitar multas e longas disputas administrativas.
📌 Box de Dicas Rápidas para Corretores de Imóveis
1. Oriente seus clientes
Explique a importância de formalizar contratos de locação ou comodato, inclusive em casos de imóveis cedidos a familiares.
2. Mantenha modelos prontos
Tenha modelos de contratos atualizados para comodato e locação, facilitando a assinatura e registro rápido.
3. Reforce a guarda de documentos
Sugira que seus clientes guardem comprovantes de despesas (IPTU, água, luz, condomínio) para eventual fiscalização.
4. Atualize cadastros
Ajude proprietários a manter o imóvel corretamente registrado no CINTER e na CIB, evitando inconsistências que possam gerar notificações.
5. Use a informação como diferencial
Divulgue essas orientações em suas redes sociais ou materiais de captação para mostrar autoridade e atrair novos clientes.
Com a entrada da inteligência artificial na fiscalização, corretores de imóveis ganham um papel estratégico: orientar proprietários e inquilinos a manter toda a documentação em dia, evitando multas e complicações futuras.
