Novo procedimento propõe notificação em cartório e retomada do imóvel de forma mais ágil, trazendo reflexos diretos para locações comerciais e industriais.
O Projeto de Lei 3.999/2020, em análise no Congresso Nacional, pretende alterar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) ao criar a possibilidade de despejo extrajudicial para casos de inadimplência. A proposta busca agilizar a retomada de imóveis, especialmente em contratos de locações corporativas e de galpões logísticos, onde a demora para desocupação pode gerar prejuízos significativos.
Como funcionaria o procedimento
Pelo texto do PL, o proprietário poderá solicitar ao cartório a notificação do inquilino para que quite a dívida ou desocupe o imóvel em até 15 dias corridos. A notificação poderá ser feita de forma eletrônica (se houver acordo prévio) ou presencial. Junto ao pedido, o locador deverá apresentar documentos que comprovem o débito.
Caso o locatário desocupe o imóvel dentro do prazo, as chaves serão entregues ao proprietário pelo próprio cartório. Se não houver pagamento nem desocupação voluntária, o proprietário poderá requerer à Justiça o despejo compulsório, com possibilidade de ordem liminar para desocupação em igual prazo de 15 dias, independentemente de garantias contratuais.
Principais pontos do PL 3.999/20
- Notificação extrajudicial: feita por cartório, com prazo de 15 dias para pagamento ou saída do imóvel.
- Entrega de chaves: o cartório pode receber as chaves e certificar a devolução.
- Ação judicial simplificada: se não houver acordo, o juiz poderá conceder despejo liminar, sem necessidade de longa tramitação.
- Abrangência: aplicável a contratos residenciais e comerciais, com impacto especial em imóveis de uso corporativo e industrial.
Possíveis efeitos no mercado imobiliário
O objetivo declarado é desburocratizar e acelerar a retomada de imóveis, o que tende a aumentar a segurança jurídica para proprietários e investidores. Em setores de alta rotatividade, como galpões logísticos e lajes corporativas, a redução do tempo de vacância pode significar menos perdas financeiras e maior previsibilidade.
Com um processo mais rápido, também pode haver mudanças nas exigências de garantias. A expectativa é que locadores, ao contarem com um mecanismo de recuperação mais ágil, flexibilizem a necessidade de cauções ou fiadores muito robustos, tornando os contratos potencialmente mais acessíveis.
Direitos do locatário e críticas
Apesar da celeridade, o projeto mantém a possibilidade de defesa. O locatário poderá recorrer ao Judiciário dentro do prazo de 15 dias, contestando valores ou irregularidades na notificação. Para isso, deve comprovar o pagamento do valor incontroverso diretamente ao proprietário.
Ainda assim, especialistas apontam que a medida pode gerar desequilíbrio na relação contratual, sobretudo para inquilinos em situação de vulnerabilidade, que podem não ter condições de buscar amparo jurídico rapidamente. Há receio de que a desocupação extrajudicial reduza a efetiva proteção ao direito de moradia ou ao tempo para negociação.
Histórico e contexto
A proposta surge em um cenário em que se busca modernizar e desjudicializar conflitos locatícios, aliviando a sobrecarga do Judiciário. Durante a pandemia, normas emergenciais, como a Lei 14.010/20, haviam imposto barreiras temporárias aos despejos, justamente para proteger inquilinos afetados pela crise econômica. O PL 3.999/20 caminha na direção oposta, ao facilitar a retomada dos imóveis, e reacende o debate sobre o equilíbrio entre as partes.
Próximos passos
O texto já foi aprovado na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara e aguarda votação em plenário. Se aprovado, seguirá para análise do Senado e, em seguida, para sanção presidencial. Caso vire lei, o procedimento passará a fazer parte da rotina do mercado imobiliário, exigindo adaptação de proprietários, administradoras e inquilinos.
O PL 3.999/20 pode trazer maior dinamismo e segurança jurídica para o setor de locações, reduzindo custos e tempo de vacância. Porém, sua aplicação exigirá atenção para que a agilidade não comprometa direitos fundamentais, garantindo equilíbrio nas relações entre locadores e locatários.
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