Em 16 de setembro de 2024 a lei n° 14.973 foi sancionada, e trouxe uma importante mudança na tributação de vendas de imóveis. Entenda sobre as novas regras de lucro imobiliário 2024 e como aplicar.
Para começar a entender melhor todo o mundo do lucro imobiliário, vamos separar em tópicos:
- O que é lucro imobiliário ou ganho de capital?
- Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário na regra antiga?
- Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário na nova regra?
- Até quando pagar o imposto?
- Quem tem isenção do imposto à pagar?
- Como reduzir o lucro imobiliário?
O que é o lucro imobiliário ou ganho de capital?
Lucro imobiliário ou ganho de capital sobre a venda do imóvel é a mesma coisa. Esses são nomes dados à diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor da compra, por exemplo:
Você comprou um imóvel a 4 anos atrás por R$ 600 mil e vai vender por R$ 1 milhão. Nesta operação você está obtendo um ganho de capital de R$ 400 mil, desta forma deve pagar o lucro imobiliário.
A instrução normativa n° 84/2001 Dispõe sobre a apuração e tributação de ganhos de capital nas alienações de bens e direitos por pessoas físicas.
A instrução normativa ressalta que o valor no imposto de renda deve ser lançado pelo custo de aquisição (valor pago na compra), e que com o passar dos anos mesmo com período de valorização não se pode atualizar o valor do imóvel desde que tenha melhoria comprovada com recibo ou nota fiscal.
Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário na regra antiga?
Muitos pensam que o imposto sobre o lucro imobiliário é 15% sobre o ganho, mas isto não é verdade. A Lei 13.259/2016 traz a tabela progressiva sobre o ganho de capital.
Para calcular o imposto sobre o lucro (diferença entre o valor de compra e venda) deve ser enquadrado conforme tabela abaixo:
- Lucro até R$ 5 milhões corresponde a alíquota de 15%.
- Lucro de R$ 5 a R$ 10 milhões corresponde a alíquota de 17,5%.
- Lucro de R$ 10 a R$ 30 milhões, alíquota de 20%.
- Lucro acima de R$ 30 milhões, alíquota de 22,5%.
O GCAP é o programa utilizado para calcular o lucro imobiliário.
Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário na nova regra?
Com a intenção de equilibrar os cofres púbicos, a partir de agora, pessoas físicas residentes no Brasil que já declaram imóveis no seu imposto de renda na declaração da Receita Federal têm a opção de atualizar os valores desses bens para o valor de mercado.
Isso significa que o valor informado na Declaração de imposto de renda anual pode ser ajustado, trazendo a preço de mercado, isso, com a incidência de Imposto de Renda de 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor de aquisição declarado anteriormente.
Se o imóvel que foi atualizado for vendido antes de 15 anos (180 meses), o imposto será recalculado com base em uma fórmula que leva em consideração o valor da compra e percentual estipulado.
O Governo não é tão bonzinho e se cerca de para arrecadação maiores futuras a curto prazo, por exemplo, quem usar o beneficio de atualizar o seu imóvel pagando o imposto de 4% e não 15%, deverá estar atento na tabela abaixo para não pagar proporcional a diferença do imposto:
Quem vender o seu imóvel:
– Em até 36 meses depois da atualização tem 0% de isenção (precisa pagar os 11% de imposto)
– Entre 36 e 48 meses – 8% isenção
– Entre 48 e 60 meses – 16% isenção
– Entre 108 e 120 meses – 52% isenção
– Após 180 meses – 100% isenção
A medida do governo traz consigo uma desvantagem para quem quer vender o seu imóvel à curto prazo.
Até quando pagar o imposto?
A instrução normativa 84/2001 art. 30 discorre sobre o vencimento do imposto
O pagamento do imposto deve ser efetuado até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que o ganho houver sido percebido, na hipótese do inciso I do caput. Ou seja, até o último dia útil do próximo mês que tiver a venda. Exemplo abaixo:
A venda do imóvel foi realizada em 10 de maio, o imposto deve ser pago até 30 de junho.
Com a nova regra, para se beneficiar da redução tributária o imposto deve ser pago até 15 de dezembro de 2024 (90 dias).
Quem tem isenção do imposto à pagar?
A isenção do imposto se aplica a uma pequena parte das pessoas físicas que vendem imóveis, abaixo as regras:
– Vender um imóvel adquirido até 1969 está isento de pagar o imposto, independente do valor da venda;
– Vender um imóvel com valor abaixo de R$ 440 mil, sendo um único imóvel e não ter vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos;
– Vender um imóvel e dentro de 180 dias, contados a partir da data do contrato de compra e venda, comprou outro imóvel residencial com valor superior ao valor da venda;
– Efetuar permuta sem torna, está isento do imposto.
Lei 11.196/2005 art. 39 é quem traz as regras.
Leia também: Os principais eventos do mercado imobiliário em 2024
Como reduzir o lucro imobiliário?
A primeira opção para quem quer reduzir o lucro imobiliário é contratar um corretor de imóveis com creci devidamente registrado no conselho, pois a comissão paga ao corretor ajuda a diminuir o imposto a pagar, abaixo lista dos gastos que reduzem o ganho de capital:
– Valores pagos à título de comissionamento / comissão do corretor de imóveis;
– Gastos com escritura, registros, itbi;
– Gastos com construção, ampliação e reformas desde que aprovados pela prefeitura;
– Gastos com pequenas reformas como pinturas, gastos com azulejos, encanamentos, pisos e paredes. Desde que tenha nota fiscal;
– Juros sobre financiamentos.
Esses são os gastos que devem ser lançados no imposto de renda aumentando o valor do bem imóvel no ano que a despesa acontecer.
Essa mudança faz com que a pessoa física que possua imóveis no nome e pretenda vender faça cálculos para ver se vale a pela aderir a redução tributária, a análise deve ser efetuada de forma individual e com cautela pois a alíquota de 4% sobre o diferencial de valor pode ser considerada vantajosa.
Se você ficou com dúvidas e precisa de ajuda com a apuração do lucro imobiliário, contate nossos contadores especialistas no assunto.
Everton de Oliveira Silva
Contador imobiliário 1SP303671/o-1
Whatsapp (11) 96411-9375
E-mail: [email protected]
Site: www.azoncontabil.com.br
