Locação de imóveis – Saiba mais sobre vistoria Intermediária

Vamos falar de assunto aparentemente estranho ao mundo das locações, mas, que não deveria dada sua discreta previsão legal. vistoria Intermediária 

Você que ora lê esse artigo, já ouviu a expressão sobre “Sucesso é fazer além do básico”?
E você já me ouviu expressar: “Pessoal, vamos interpretar a lei”?

Pois bem, para alguns um bicho de sete cabeças, para outros, compreensão da motivação da lei (artigo legal), da segurança e diligência em seu ofício; a vistoria intermediária!

Com a mesma previsão legal utilizada para a vistoria inicial e, final, a vistoria intermediária (durante a locação), consta inserida no artigo 23 da lei de locações:

Art. 23, O locatário é obrigado a:
[…] IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

Diante do colacionar de parte do artigo acima, te provoco a responder para sí:

1. 1. Onde consta na lei de locações a previsão expressa do documento chamado “Termo de vistoria inicial” e do “Termo de vistoria final”?
   Mas, você corretor, utiliza os instrumentos na locação. Por qual razão?
   Continuo,
2. Já aconteceu em seu ofício de ter realizado a vistoria inicial, e ao realizar a final o estrago encontrado no imóvel era desesperador e muito distante do status de quando locou o imóvel? Sentiu que, se tivesse visitado o locatário antes, poderia ter de alguma forma coibido a prática danosa ou reduzido o impacto final?
3. Vamos piorar! Já aconteceu do locatário sair sem comunicar à imobiliária, ou, se negar a pagar o dano alegando que uma infiltração não era sua culpa, ou que o dano foi resultado de mero desgaste natural do tempo?
4. E se o locatário está utilizando o imóvel de característica residencial para atividade comercial sem levar à conhecimento da administradora?
5. Por fim, e se o locatário comunica à imobiliária um fato o qual aparentemente parece simples e aceitável, não indo a administradora acompanhar, e, ao final identificar que o imóvel insta deteriorado com o evoluir da situação comunicada anteriormente (exemplo manchas no teto, janela, paredes rentes à instalações hidráulicas)?
   Por quais meios você, como administrador, poderia ter conhecimento prévio para prevenir maiores danos ou coibir práticas abusivas e contrários ao instrumento de locação, se não pela prerrogativa lhe assegurada em artigo 23 da lei do inquilinato, inciso IX (colacionado acima)? Não é o mesmo artigo que lhe deu base para confecção do instrumento de vistoria inicial e final?

Ao enlear um contrato de locação e exigir que as partes assinem por formalidades e segurança de ambas, o instrumento apresenta cláusulas perfeitas de compromissos mútuos. Caso uma cláusula seja descumprida, a parte prejudicada poderá cobrar e executar a outra! Mas, o que você faz se o locatário se negar a pagar? Sumir? Não tiver valores para reembolsar (mesmo executado)?

E se o locatário apresentar um e-mail ou mensagem de texto demonstrando que comunicou o fato (naquela época, aparentemente inofensivo) e você não foi conferir?
E se um acidente ocorre no imóvel por ser utilizado com fim diverso ao contratado e você não sabia?

São muitas perguntas, não?!

É Assim que um advogado trabalha ao tentar imaginar situações de risco para prevenir e precaver seus clientes de eventuais, surpresas e danos. Analisa-se a vivência diária dos clientes e jurisprudências inerentes à atividade, e sugere-se melhorias no modus operandi e novas cláusulas legais

Vejamos:

“AÇÃO DE COBRANÇA – SENTENÇA QUE JULGA PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS – DANO E NEXO CAUSAL QUE RESTARAM DEVIDAMENTE DEMONSTRADOS […] OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO EM RESTITUIR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA NA ENTRADA – DANOS EVIDENCIADOS QUE NÃO DECORREM DA REGULAR UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL OU DE SEU DESGASTE NATURAL – ENTENDIMENTO DO ART 23, III DA LEI 8.245/91 […] Os danos constatados no imóvel, bem como o fato de que estes não decorreram de seu uso regular ou mesmo da deterioração natural. Ressalta-se ainda que o depoimento da testemunha corrobora os fatos narrados pela autora, uma vez que confirma que o imóvel ficou sujo quando a empresa saiu do local, bem como que levaram os extintores. Que o chão ficou bastante danificado em razão da presença e tráfego de tratores e máquinas pesadas que ali eram recebidas, montadas e pintadas. Outrossim, apesar de vultosos os valores de reparo, foram devidamente comprovados (TJPR – 17 Câmera Cível, 0012398-62.2017.8.6.0001 – Curitiba – Rel.: Marco Antônio Massaneiro – J. 24.06.2021)”

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL – REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS PINTURA E TROCA DE PISO – INFILTRAÇÃO EXISTÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO ADMINISTRADOR DA LOCAÇÃO DESGASTE NATURAL DO IMÓVEL CONFIGURADO – MAU USO NÃO CARACTERIZADO – RESPONSABILIDADE DOS LOCADORES E IMOBILIÁRIA; na medida em que a infiltração do imóvel foi desde logo comunicada à administração da locação, além de estar caracterizada pelos elementos de prova constantes nos autos, verifica-se que a deterioração na pintura e nos pisos não decorreu do mau uso pelos apelados, mas, pelo desgaste natural intensificado pela infiltração. Inteligência do art. 23, III, da Lei 8245/91. Dever do locatário de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal. Sentença mantida. Apelo improvido.” (TJSP – 00192708820098260068 SP – São Paulo – J. 24/02/2014

como as seguintes, as quais corroboram que, a vistoria intermediária pode resguardar locador e imobiliárias, com similar previsão legal da vistoria inicial e final (o art. 23, IX).
E quando a a vistoria final não é realizada com a esperada diligência, e a intermediadora cobra do locatário seguinte o ressarcimento de situações ocorridas na locação anterior? Inundações no imóvel com o danificar de móveis pré-moldados, ou, danos praticados por animais de estimação ”tapeados” por massa corrida, e, quando você se dá por conta, o locatário tem a prova de que não o fez e você imputou um ilícito à quem não o praticou.

Consegue vislumbrar o risco e o dano a que habitualmente se expõe pelo simples fato de não se querer perder tempo de realizar 2 (duas), 3(três) vistorias anuais com o devido aviso prévio e aceite do locatário?

Já se recordou se quantas situações você acabou antecipando valores ou mesmo, cedendo, ao locador para tentar remediar uma situação a qual você como imobiliária não foi a causadora, mas, por não ter verificado em tempo acabou assumindo para não perder o cliente ou não se envolver em demanda judicial?
Pois então?! Por que não adotar a conduta de realizar vez ou outra, com a devida permissão do inquilino visita ao imóvel, cadastrar no diário de visitas e, encontrando situações á serem corrigidas (não relatadas pelo inquilino anteriormente), ter o “time” de analisar responsabilidades (locador/locatário) e prevenir dissabores futuros?

Você já viu alguém pecar pelo excesso de zelo?
E pela falta dele?
Foque sempre no seu preventivo.
Evite conflitos, perdas de tempo útil e demandas judiciais através de assessorias especializadas no seu negócio.

Autora: Carolina Pavão.
Advogada, OAB/SC 35.851
Diretora Regional NSC do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário;
Consultora, Palestrante e Tutora de cursos na área imobiliária;
Técnica em Transações Imobiliárias
Especialista em Direito Imobiliário, Tributário, Empresarial e Imobiliário Aplicado.
Instagram: @carolinapavao
www.pavaoeassociados.com.br