Por Tanuza Oliveira
Um escândalo de fraudes em leilões judiciais abalou Sergipe na semana passada. Mais: fez cair por terra a unanimidade desse tipo de negócio, visto como uma excelente oportunidade, inclusive, para investimento. Assim, diante das acusações feitas aos envolvidos com essas transações – empresários e funcionários de órgãos que realizam os leilões -, cautela virou palavra de ordem. Pois, quem nunca ouviu falar que, muitas vezes, o barato sai caro?
Por isso, Antônio Francisco Andrade, juiz e coordenador do Projeto Arremate do Tribunal Regional do Trabalho de Sergipe – TRT/SE -, explica que, no caso de leilão judicial, os potenciais compradores devem, inicialmente, observar a descrição do bem no Edital, bem como as restrições que lá houver. “Depois, havendo interesse, deverá visitar o bem”, aconselha Antônio Francisco. Além disso, ele orienta verificar se há dívida de condomínio, água e luz. “Esses são os cuidados indispensáveis”, acrescenta.
No entanto, o coordenador afirma que o risco de arrematar um imóvel cheio de problemas é relativamente pequeno. “Em casos em que há hipoteca, o cuidado deve ser apenas de verificar se o credor hipotecário foi intimado. Se houver divergência quanto aos limites do imóvel, o potencial comprador poderá verificar quando for efetuar a visita, podendo questionar antes ou até mesmo no momento do leilão”, ressalta Antônio Francisco.
Segundo ele, os problemas mais comuns em imóveis que vão a leilão são dimensões diferentes do registro, ocupação – há casos em que o bem só é desocupado por determinação do juiz supervisor do leilão -, e dívidas de água, luz e condomínio, normalmente em valores não significativos. Mesmo assim, eles não são muito frequentes. Tanto que aqui em Sergipe, nos leilões unificados, vários imóveis já foram arrematados. “São apartamentos, casas e terrenos de tamanhos e valores variados”, elenca o juiz.
ABAIXO DO MERCADO
O grande atrativo dos imóveis que vão a leilão é o preço. É fato. Eles chegam a custar quase a metade do seu valor real. E isso chama a atenção do comprador. Empolgadas com os preços menores, muitas pessoas se esquecem de conferir a documentação do imóvel e os motivos que o levaram a leilão e adquirem tal bem em situação muito complicada. Há casos, inclusive, em que o comprador sequer consegue tomar posse do imóvel.
Por isso, é fundamental ler com atenção o Edital de Convocação do leilão, conferir a matrícula do imóvel e o laudo de avaliação com a descrição do bem e valor informado. Além disso, é fundamental a análise do processo que deu origem à venda pública do imóvel para avaliar, entre outras questões, a natureza da dívida do executado, eventuais débitos civis e tributários, hipoteca, ações contra o imóvel e se titulares de ônus sobre o bem foram devidamente intimados para o leilão.
A análise da matrícula merece atenção especial, pois é nesse documento que estão descritos todos os atos praticados com o imóvel. É preciso levantar o histórico das pessoas que já foram proprietárias do bem e se alguma delas o transferiu sem possuir patrimônio suficiente para garantir eventuais ações judiciais. Outro ponto fundamental: veja se o imóvel está ou não ocupado. Se estiver, o novo proprietário terá que entrar com uma ação de emissão de posse contra o ocupante. Em todo este processo, a assessoria de um advogado contribuirá para a análise do leilão e das consequências da arrematação, evitando riscos e prejuízos desnecessários.
Fonte: Cinform
