Nos últimos dias alarmantes que o mundo segue vivenciando, muitos setores da economia e atividades vem sendo impactados. Nessas condições, com consequência, muita preocupação e dúvidas inesperadas com respostas arraigadas de “achismos” e opiniões diversas. Cada qual analisando a situação sob seu ponto de vista.
É fato que por ser uma situação de calamidade pública inesperada, a qual causa desespero não apenas a saúde pessoal dos cidadãos, mas, ao financeiro de todos, é normal que aflorem questionamentos em alta demanda aos profissionais da medicina, advocacia e contabilidade. Contratos de locação de imóveis
No caso em comento, objeto deste artigo, questionam os clientes:
O que se fazer diante das locações comerciais (não residenciais), onde o locatário possui a obrigação de honrar com o contrato assumido e firmado com o locador, porém, insta com seu comércio ou escritório fechado por ordem governamental e mesmo por receio a sua vida?
Como o locatário poderá ter receita para honrar com seu contrato de locação? Poderá ele que nada tem a ver com a crise ser taxado de inadimplente?
De outro lado…
Como o locador fica sem a receita que necessita no mês e que possivelmente são valores que também o possibilitam pagar suas contas?
Como se pode obrigar o locador, proprietário do imóvel, aceitar o não pagamento sem exercer seu pleno e expresso direito contratual de rescisão do contrato por inadimplemento? Contratos de locação de imóveis
Vale a pena rescindir um contrato até então perfeito sem saber, contudo, o quão tempo essa crise irá durar?
Pois bem, as respostas se resumem a: BOM SENSO, EMPATIA, ANALOGIA e INTELIGÊNCIA NEGOCIAL.
Em simples análise das leis que regulam as operações de locação de imóveis, administração, locações particulares e o próprio código civil, é fácil vislumbrar que NÃO EXISTE PREVISÃO LEGAL PARA A SITUAÇÃO QUE VIVEMOS HOJE!
O que temos é o artigo 18 da Lei do inquilinato que possibilita a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, ou modificar a cláusula de reajuste do valor.
Ainda, por analogia aos contratos bilaterais, pode-se buscar em diploma civil a teoria da imprevisão, extraída do artigo 317, que, vislumbra pela autonomia da vontade e pelo princípio da razoabilidade, que os contratos possam ser revistos pelas partes:
“quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
Ainda, em último caso, não desejando mais as partes a manterem o contrato, ignorando que a situação pode melhorar com brevidade, podem as partes em casos EXTREMOS, requerer a resolução do contrato, com supedâneo no artigo 478 do Código Civil:
“nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.” (teoria da onerosidade excessiva),
Sendo assim, lembrando que todos passam por dificuldades (locador, locatário e administradoras de bens imóveis) neste momento, e que não sabemos o tempo certo de vigência da crise; por fim, muitos não desejam de forma alguma rescindir os contratos, vez que o negócio montado é a fonte de renda do locatário, assim como não estamos em período seguro para rescindir um contrato e fechar o imóvel (impossibilitando qualquer valor de receita e risco de perder um bom locatário), a melhor saída para mantença dos contratos em exato equilíbrio econômico financeiro, vem sendo as negociações extrajudiciais, onde, pautados pelo bom senso das partes, empatia, boa fé e ajuda mútua (para que nenhuma das partes absorva integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia), vislumbram-se algumas sugestões:
- Redução do valor de locação DURANTE O PERÍODO DE CRISE, com a concessão do locador de descontos em percentuais de 30%, 40% do valor.
2. Concessão pelo locador ao locatário de suspender a cobrança dos valores de locação durante o período de crise (não isentar), mas, ao retornar das atividades, os valores não pagos anteriormente serão diluídos nos próximos meses (acrescer ao valor mensal os valores suspensos). Contratos de locação de imóveis
3. Ajuste de um desconto por prazo determinado, com prorrogação do pagamento do valor para período posterior (exemplo: desconto de 50% do valor do aluguel por 3 meses, para pagamento do valor correspondente ao desconto no ano seguinte, porém, atualizado e dentro do reajuste do próximo ano.
Convém lembrar as partes, e principalmente às imobiliárias que se utilizem de meios FORMAIS para ratificarem o acordo entre as partes, seja pelos aditivos contratuais em sua maioria previstos no instrumento de locação, seja por e-mails com a proposta e anuência de ambas as partes (a primeira opção é sempre a melhor).
Tais negociações são OBRIGATÓRIAS? Não!!!
Ninguém é obrigado a manter o contrato ou negociar valores como a outra parte almeja.
Entretanto, aqueles que restarem prejudicados por negociações impossibilitadas durante este período do qual podemos chamar de “força maior”, poderão utilizar-se também de meios legais (judiciais) para discutir o contrato e eventual rescisão indesejada.
A ideia não é evitar o prejuízo, neste cenário atual, sabemos que todos, sem exceção, experimentaremos o caus, entretanto, se pudermos em consenso e bom senso reduzir o ônus desta epidemia, sem dúvida, a melhor saída é negociar.
Deixar de pagar sem que haja uma ISENÇÃO declarada, não é solução! É má-fé, falta de bom senso, e certamente lhe acarretará futuros prejuízos, multas, stress e demandas judiciais futuras.
Texto por: Carolina Pavão –– www.pavaoeassociados.com.br
– Advogada OAB/SC 35.851. Pós Graduada em Direito Imobiliário, empresarial e tributário;
– Diretora do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário região Norte de SC;
– Colunista Portal Publicidade Imobiliária de São Paulo;
– Facilitadora no curso de Documentação Imobiliária do Portal Mercado Imobiliário de São Paulo;
– Técnica em Transações Imobiliárias;
– Autora de diversos artigos na área imobiliária e construção civil;
– Atuante na área da construção civil e imobiliário há 9 anos.
