Entendimento do STJ protege a boa-fé do comprador quando não existe registro da penhora, mas há uma exceção importante: a comprovação de que ele conhecia a restrição
Comprar um imóvel e descobrir depois que o antigo proprietário respondia a uma ação judicial capaz de atingir aquele patrimônio é uma situação que pode preocupar qualquer comprador.
Afinal, é possível perder um imóvel por causa de uma dívida de quem vendeu a propriedade?
Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ajuda a entender uma parte importante dessa questão. Em julgamento do Recurso Especial 753.384/DF, a Quarta Turma analisou o caso de um comprador que adquiriu um imóvel que acabou envolvido na execução de uma dívida do antigo proprietário.
Na época da compra, a penhora não constava no registro imobiliário.
O STJ afastou a fraude à execução naquele caso e determinou a exclusão do imóvel da penhora, pois não ficou demonstrado que o comprador conhecia a restrição.
O que o STJ decidiu sobre a compra do imóvel
O caso começou quando um devedor vendeu um imóvel enquanto respondia a uma ação para pagamento de uma dívida.
O bem acabou penhorado para garantir o pagamento ao credor.
O novo proprietário recorreu à Justiça alegando que havia comprado o imóvel de boa-fé. Um ponto era fundamental para sua defesa: quando realizou a compra, não havia registro da penhora na matrícula do imóvel.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios havia entendido que ocorreu fraude à execução.
O caso chegou ao STJ, que adotou outro entendimento.
A Quarta Turma considerou que, sem o registro da penhora, seria necessário demonstrar que o comprador sabia da ação ou da constrição judicial e, portanto, havia agido de má-fé.
Não havia registro da penhora no imóvel
Esse detalhe mudou o resultado do julgamento.
Segundo o STJ, o registro da penhora no cartório de registro de imóveis produz efeitos perante terceiros e permite que um potencial comprador tenha conhecimento da restrição.
Quando esse registro não existe, a situação muda.
No processo analisado, não ficou comprovado que o comprador conhecia a penhora ou a ação judicial capaz de comprometer o imóvel.
Por isso, o Tribunal reconheceu sua condição de terceiro adquirente de boa-fé e retirou o bem da penhora.
Súmula do STJ trata da fraude à execução
O entendimento não ficou restrito àquele processo.
A Súmula 375 do STJ estabelece uma regra importante para situações envolvendo fraude à execução. De acordo com o Tribunal, o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora sobre o bem vendido ou da comprovação de má-fé do terceiro que o adquiriu.
Isso significa que a ausência do registro da penhora tem grande importância, mas não representa uma proteção absoluta para qualquer comprador.
Se houver provas de que a pessoa sabia da situação e mesmo assim participou da operação, a análise pode ser diferente.
Então basta consultar a matrícula antes de comprar?
Não.
Esse é um ponto que eu acrescentaria ao artigo antigo justamente para evitar que o leitor tire uma conclusão perigosa.
Consultar a matrícula atualizada é uma das etapas fundamentais na compra de um imóvel, mas a análise de segurança da operação pode exigir outras verificações.
Dependendo das circunstâncias, podem ser necessárias certidões, análise da situação do vendedor, investigação de ações judiciais e avaliação da própria documentação do imóvel.
O STJ possui precedentes em que a apresentação de certidões relacionadas ao vendedor foi considerada elemento para demonstrar a boa-fé do adquirente.
Portanto, o comprador não deveria interpretar a decisão como autorização para adquirir um imóvel sem realizar as verificações necessárias.
Dívida do antigo proprietário sempre pode atingir o imóvel vendido?
Também não.
É justamente por isso que eu evitaria transformar a matéria em uma regra simplificada.
A existência de uma dívida do vendedor, sozinha, não significa automaticamente que o comprador perderá o imóvel.
Da mesma forma, a ausência de uma penhora visível na matrícula não permite afirmar que qualquer negociação estará protegida em todas as circunstâncias.
O tipo de dívida, o momento da venda, a existência de ações judiciais, registros e averbações, além da boa-fé do comprador, podem influenciar a análise jurídica.
Cada operação possui características próprias.
O caso que chegou ao STJ
No REsp 753.384/DF, o comprador havia adquirido por US$ 180 mil um imóvel pertencente a uma pessoa que respondia judicialmente por uma dívida.
O Tribunal local inicialmente considerou que ele não havia tomado todas as cautelas necessárias.
Ao analisar o recurso, entretanto, o STJ destacou que não existia registro da penhora e que o credor não conseguiu demonstrar que o comprador conhecia a restrição.A Quarta Turma deu provimento ao recurso e afastou a penhora sobre o imóvel.
O julgamento ocorreu em 2010, mas o princípio jurídico relacionado à fraude à execução aparece consolidado na Súmula 375 do próprio STJ.
Antes de comprar um imóvel, informação continua sendo a melhor proteção
A decisão mostra por que a documentação tem um papel tão importante em uma negociação imobiliária.
Para quem compra, não basta conhecer o apartamento ou a casa, negociar o preço e verificar as condições de financiamento.
Também é necessário entender a situação jurídica do imóvel e, quando pertinente, do vendedor.
Para corretores de imóveis e imobiliárias, o caso também serve como alerta. Orientar o comprador sobre a necessidade de análise documental e encaminhar questões jurídicas específicas aos profissionais habilitados ajuda a tornar a negociação mais segura.
Uma propriedade pode aparentar estar livre de problemas e ainda exigir verificações adicionais antes da assinatura.
Por isso, a principal lição daquele julgamento continua atual: na compra de um imóvel, aquilo que consta no registro é fundamental, mas a diligência não deveria parar nele.
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