A atuação do corretor de imóveis vai além da intermediação de negócios. Ele é um profissional essencial para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias. Para isso, é fundamental que o corretor tenha atenção redobrada com a documentação envolvida no processo. Abaixo, listamos cinco cuidados essenciais que todo corretor de imóveis deve ter com os documentos em uma transação imobiliária.
1. Cuidados com os Documentos do Comprador
A análise dos documentos do comprador é o primeiro passo para assegurar a legitimidade da transação. É imprescindível verificar a autenticidade dos documentos pessoais apresentados, como RG, CPF e comprovante de residência. Além disso, é importante observar o comportamento do comprador durante a negociação.
Atenção especial deve ser dada a situações como:
- Pagamentos em espécie ou por meio de bancos estrangeiros;
- Solicitações para reduzir o valor declarado da compra nos documentos;
- Indícios de envolvimento em atividades ilícitas, como lavagem de dinheiro ou corrupção.
Lembre-se de que o mercado imobiliário é frequentemente alvo de operações de crime organizado. Portanto, a declaração do DIMOB (Declaração de Informações sobre Atos Imobiliários) é obrigatória e deve ser preenchida com precisão para evitar problemas futuros.
2. Cuidados com os Documentos do Vendedor
A atenção com o vendedor deve ser ainda maior, pois é necessário garantir que ele tenha legitimidade para vender o imóvel. Algumas situações comuns que exigem cautela incluem:
- Herdeiros que tentam vender bens de pais vivos ou em processo de inventário;
- Vendas simuladas para terceiros (geralmente familiares) com o objetivo de fugir de dívidas judiciais, como débitos com a Fazenda Pública ou trabalhistas;
- Tentativas de prejudicar cônjuge em uniões estáveis não registradas em cartório;
- Interdições judiciais que podem invalidar a venda;
- Transferências antecipadas de herança que desfavorecem outros herdeiros, podendo resultar na nulidade da alienação.
Para evitar problemas, o corretor deve qualificar minuciosamente o vendedor e verificar sua capacidade legal para realizar a transação.
3. Cuidados com os Documentos do Imóvel
A documentação do imóvel é um dos pilares da segurança jurídica da transação. Enquanto apartamentos mais novos costumam apresentar menos complicações, imóveis como casas, terrenos, prédios e propriedades comerciais exigem uma análise mais detalhada.
Problemas comuns incluem:
- Falta de averbação de atos como demolições, ampliações ou mudanças de uso do imóvel;
- Cláusulas restritivas, como inalienabilidade ou impenhorabilidade;
- Contratos de gaveta, que podem gerar disputas judiciais e atrasar o registro da compra e venda por anos;
- Questões ambientais, como a presença de nascentes, áreas de preservação ou contaminação do solo (especialmente em terrenos que abrigaram postos de combustível ou indústrias);
- Desapropriações ou tombamentos em andamento.
A realização de uma Due Diligence é essencial para identificar e resolver esses problemas antes da concretização do negócio.
4. Cuidados com as Formalidades Legais
A compra e venda de imóveis é um ato solene e formal, regulamentado por lei. Portanto, é crucial seguir todas as etapas do processo com rigor. A sequência correta inclui:
- Autorização de intermediação do imóvel;
- Proposta final de aquisição;
- Contrato de Compra e Venda;
- Escritura pública em cartório de notas;
- Averbação da alienação na matrícula do imóvel.
Lembre-se: “Quem não registra, não é dono”. O registro do imóvel em cartório é o que garante a transferência efetiva da propriedade.
5. Cuidados com a Modernidade e a Tecnologia
A tecnologia trouxe avanços significativos para o mercado imobiliário, mas também exige atenção redobrada. Um erro comum é confundir assinaturas digitalizadas (escaneadas) com assinaturas digitais.
- Assinaturas digitalizadas não têm validade legal e podem ser consideradas adulteração de documentos;
- Assinaturas digitais, realizadas em plataformas como o Docusign ou com certificados ICP-Brasil (e-CPF ou e-CNPJ), são seguras e válidas para contratos e autorizações.
Além disso, o Decreto 10.278/2020 regulamentou o uso de documentos digitais e assinaturas digitais para atos cartoriais, como escrituras. Certifique-se de utilizar as ferramentas corretas para garantir a validade jurídica dos documentos
A responsabilidade do corretor de imóveis e das imobiliárias é ampla e está bem definida em leis, decretos e normas de conduta. Decisões judiciais têm sido rigorosas em casos de negligência, resultando em condenações por danos aos clientes.
Uma transação imobiliária é um ato complexo, que envolve não apenas as partes diretamente interessadas, mas também terceiros. Por isso, a atenção aos documentos e ao cumprimento das formalidades legais é essencial para garantir a segurança e a credibilidade do negócio.
Seguindo esses cuidados, o corretor de imóveis não apenas protege seus clientes, mas também fortalece sua reputação no mercado.
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