5 cuidados com documentos que todo corretor de imóveis deve ter

Cuidados quanto aos documentos do comprador. corretor de imóveis

Devemos ter cuidado e atenção aos documentos pessoais apresentados, e mais do que isto, ao comportamento do comprador, como por exemplo pagamentos em espécie, em bancos estrangeiros, pedidos para reduzir o valor da compra nos documentos. O mercado imobiliário é ainda uma grande “lavanderia do crime organizado”, e de crimes de corrupção de agentes públicos. Lembrem-se da obrigatoriedade da declaração do DIMOB. corretor de imóveis

Cuidados quanto aos documentos do vendedor.

A atenção quanto ao vendedor deverá ser triplicada. Primeiramente o vendedor deverá ser minuciosamente qualificado, para sabermos se este tem poderes para o ato. É muito comum herdeiros tentarem vender patrimônio de pais vivos ou de bens em inventário. Outro caso comum é simulação, onde o proprietário simula a venda para um terceiro, normalmente da família para fugir de execuções judiciais, especialmente quanto a fazenda pública e débitos trabalhistas. Tentativa de venda de patrimônio tentando prejudicar cônjuge, comum nas uniões estáveis não registradas em cartório. Interdições também são comuns. Transferências antecipada de herança para descendentes em prejuízo a herdeiros poderá gerar nulidade da alienação.

Cuidados quanto aos documentos dos Imóveis.

Normalmente tratamos de vendas de apartamentos, e dificilmente teremos problemas, especialmente os mais novos. Mas quando falamos de casas, terrenos, prédios e imóveis comerciais, a complexidade aumenta.

Problemas vão desde a não averbação de atos realizados no imóvel, quanto a demolições de parte ou todo, aumento de área construída, mudança de destinação de uso, vendas realizadas, locações em curso, usufruto, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, ou até atos específicos das mais malucas naturezas.

Os contratos de gaveta são um caso a parte, pois as consequências podem ser bem drásticas para quem desejar registrar a compra venda na matrícula, às vezes levando literalmente décadas para completar.

Outros problemas sérios são relacionados ao meio ambiente, não somente aos problemas da natureza em si, mas ao chamado índice de incomodabilidade, onde um imóvel servirá para acomodar uma indústria, um tempo religioso, um hospital, escola e assim por diante. As desapropriações já em curso também devem ser foco de análise, bem como tombamentos. A legislação municipal é bastante rigorosa em determinado quesitos, que devem ser bem avaliados antes da concretização, a isto chamamos comumente de Due Dilligence.

Ainda quanto a terrenos, podemos ter problemas com nascentes, com matas, contaminantes como óleo diesel, óleos lubrificantes, químicos em geral para terrenos usados como estacionamento ou postos de combustível.

Cuidados quanto as formalidades.

A compra venda de imóveis é um ato solene, ou seja, é um ato que tem descrição específica em lei. Também é um ato formal, pois existem formas corretas para serem realizadas com segurança. Ainda temos o Princípio da Publicidade dos Atos, pois esta informação deve ser pública e transparente, por este motivo que qualquer pessoa pode solicitar uma cópia da matrícula de um imóvel ao cartório.

Contratos e atos na sequência cronológica: Autorização de intermediação do imóvel, Proposta final de aquisição do imóvel, Contrato de Compra Venda do Imóvel, Escritura em Cartório de Notas, Averbação da Alienação na Matrícula do Imóvel. “Lembre-se que quem não registra não é dono”.

Cuidados quanto a modernidade e a tecnologia.

As assinaturas digitalizadas são aquelas que as pessoas escaneiam suas assinaturas e as gravam em formatos de imagens, e as apõe sobre documentos, esta assinatura não tem efeito legal, e podem ser consideradas como adulteração de documento. A assinatura digital é feita em plataformas específicas para assinaturas de contratos, como Docusign, é a que deve ser utilizada para assinaturas de contratos e autorizações. O certificado digital ICP-Brasil, que é o e-cpf (ou e-cnpj, e-cpf oab), é válido para operações normais com o estado, para assinaturas de processos e contratos. Certificação digital específica para atos cartoriais é uma novidade do decreto 10.278/2020, que regulamenta os documentos digitais e suas assinaturas digitais permitidas, e é esta a forma aceita para assinatura de escrituras e atos cartoriais.

A responsabilidade do corretor de imóveis e das imobiliárias estão bem descritos em leis, decretos e normas de conduta, e fartamente documentados em decisões judiciais. Não são poucas decisões em que os corretores são condenados a ressarcir danos aos clientes. Por isso o Homer, parceiro do corretor, oferece um respaldo que traz também mais profissionalismo e melhora a performance do corretor que, quando faz tudo isso sozinho, leva o triplo ou mais de tempo, energia e trabalho e, ainda assim, corre grandes riscos de comprometer, ou perder a venda pela demora.

Uma transação de venda e compra de imóveis é um ato solene, formal e complexo, pois trata de uma transação entre as partes, mas com reflexos para terceiros. Por este motivo a legislação brasileira trata extensamente deste assunto. Esta é uma situação muito comum e uma lacuna no mercado imobiliário, identificada e já solucionada pelo Homer, que acaba de lançar o Homer Poupa Tempo, mais um serviço criado e desenvolvido para ajudar o corretor de imóveis a vender mais e em menos tempo. O Homer Poupa Tempo assume toda a parte burocrática do processo da negociação imobiliária e deixa o corretor livre para atuar em outras demandas, atender melhor e com mais cuidado o seu cliente.

Você pode contar com o Homer Poupa Tempo para:

  • Requisição e análise das certidões para venda do imóvel;
  • Emissão do parecer e análise da situação do imóvel e dos proprietários;
  • Elaboração de contratos que protegem e asseguram o corretor sobre o recebimento da sua comissão;
  • Agendamento da escritura pública no cartório de registro de imóveis.

Quanto tempo você gasta com a parte burocrática da compra de venda de um imóvel? Ir e vir a cartórios, bancos…

E quantas outras tarefas você desenvolveria bem nesse tempo todo? Quantos clientes atenderia, novas captações, visitas e parcerias imobiliárias?

Com o Homer Poupa Tempo, o corretor de imóveis:

  • Ganha mais tempo para captar mais imóveis e mais compradores;
  • Agiliza o processo de obtenção de certidões
  • Transmite mais credibilidade ao cliente comprador com documentos emitidos pelo Homer.
  • Tem segurança jurídica com os contratos imobiliários feitos pelo time Homer e para o recebimento da comissão.

No Homer Poupa Tempo o corretor de imóveis conta com um time de profissionais especialistas e experientes no assunto, com uma bagagem de anos atuando no mercado. Poupe seu tempo com parceiros qualificados, e atue onde você mais gosta, na comercialização dos imóveis.

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Luis Fernando Gardel Deak

Advogado especialista em direito digital e imobiliário, pós-graduando em direito civil e processual civil, conciliador e mediador. Membro da Comissão de Privacidade e Proteção de dados da OBA-SP, ANPPD e AMADD. Corretor de Imóveis, perito avaliador, membro da JUCON, especialista em imóveis corporativos e comerciais, administrador de empresas, pós em marketing, MBA em Gestão Empresarial, Certificado CIPS e SRS.

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