O advogado e professor da Pontifícia Universidade Católica (PUC) especializado em Direito Imobiliário William Santos Ferreira explica que, no momento da compra, é preciso estar atento aos documentos do imóvel e também à documentação dos vendedores. Ele destaca que cada compra deve ser submetida à avaliação de um profissional habilitado, mas que, de maneira geral, valem as seguintes recomendações: do imóvel é preciso solicitar matrículas atualizadas, destacando que imóveis mais antigo fala-se ainda em transcrição como título de domínio; escritura; certidões da prefeitura em relação a tributos vinculados ao imóvel (taxa do lixo e IPTU); declaração da quitação de condomínio (para condomínios verticais ou horizontais); folha de rosto do IPTU, onde constam os dados cadastrais do imóvel.“Às vezes, a análise da situação do próprio condomínio precisa ser avaliada também. Por exemplo, no caso de dívidas trabalhistas e INSS não pago”, destaca. Também é importante ter acesso às contas de energia, água e gás da unidade. “É preciso listar o que vai permanecer no imóvel, porque há casos em que o vendedor tira tudo.”
Com relação à documentação dos vendedores, entram na lista as certidões pessoais dos distribuidores forenses da Justiça Estadual e da Justiça Federal, além da Justiça do Trabalho; certidões negativas dos Cartórios de Protesto; cópias autenticadas de RG, CPF e certidão de casamento. Ferreira explica todas estas certidões devem ser, pelo menos, do local em que está o imóvel e do domicílio dos vendedores. “Muitas vezes, é no detalhe que você pode perder”, alerta o advogado.
O profissional destaca que se a aquisição for feita de pessoa jurídica, a documentação é diferente. De maneira resumida, os documentos necessários são: contratos sociais ou estatuto social atualizados – é este documento que vai determinar quem poderá representar a empresa e em quê condições. Também é com base neste contrato social que será determinado que outros documentos devem ser exigidos. No caso, todas as certidões mencionadas anteriormente, além de falências, de recuperações judiciais, e do INSS.
“Após casos como os da Encol, foi criada uma legislação para proteger o consumidor em caso de problemas e dívidas das construtoras. Para saber se a construtora em questão adotou o cuidado necessário, é preciso checar a matrícula do empreendimento, onde deve constar que o regime é do patrimônio de afetação”, diz Ferreira.
Se a compra for feita de imóvel cujo proprietário faleceu – caso do sogro de Fátima, são necessários cuidados adicionais. “Entre eles, é preciso solicitar o alvará judicial que autoriza a venda. Isso só deixa de ser necessário nos casos em que os herdeiros são maiores e capazes e não há testamento, porque nestes é possível a realização de escritura de inventário (chamado de inventário extrajudicial)”, orienta.
Outra recomendação do advogado é registrar no Cartório de Registro de Imóveis o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra. “É importante para evitar, por exemplo, que o vendedor promova mais uma alienação do imóvel para terceiros, entre outros problemas”, esclarece.
“Nós temos uma tradição brasileira de comprarmos remédio sem receita e de comprarmos imóvel sem advogado”, conclui o especialista.
fonte: G1
