Portabilidade de crédito imobiliário tem que ter custo reduzido para compensar

Mesmo com esforços do governo, prática pode ser desvantajosa na categoria, alertam especialistas

No Brasil, os devedores podem transportar um crédito de um banco para outro – seja um pequeno empréstimo ou um financiamento imobiliário – desde 2006, por meio da chamada portabilidade de crédito. No entanto, apesar de funcionar bem quando se trata de linhas financiamento de produtos e veículos, a prática pode ser desvantajosa na categoria imobiliária, devido ao custo do processo.

Por isso mesmo, o governo anunciou na última semana estar buscando novas regras nesta área específica. E para tornar a portabilidade de crédito imobiliário mais viável, é preciso diminuir os gastos do tomador de crédito com documentos cartoriais e impostos relativos à transferência da propriedade, segundo especialistas.

Para transferir seu crédito imobiliário, o mutuário primeiro procura a nova instituição financeira para a qual deseja transferir o financiamento. Em seguida, se for aprovado pelo banco, será feita uma liquidação antecipada do valor do imóvel ao banco anterior, isto é, todo o saldo devedor será quitado pelo novo credor, explica Celso Petrucci, economista do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

De acordo com a Caixa Econômica Federal, qualquer contrato pode ser portado e as condições para receber transferências de financiamentos são as mesmas praticadas ao se iniciar um crédito.

Até aí, tudo parece bem. Mas como o imóvel fica no nome do banco durante um financiamento, no sistema de alienação fiduciária, a nova instituição deverá transferir o bem para si.

E apesar da portabilidade não embutir nenhum custo bancário, existem três tarifas a serem pagas: a averbação de quitação do imóvel e o registro do novo financiamento, ambos custos cartoriais, e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxa da prefeitura, complementa Petrucci.

Isso quer dizer que se o seu banco cobra 10,5% de juros ao ano e você quer mudar para outro que cobre 8,5%, isso é possível. Porém, “em um imóvel de R$ 200 mil, você poderá pagar até cerca de R$ 7 mil! Não vale a pena no fim das contas”, opina o economista.

O presidente do Canal do Crédito, Marcelo Prata, lembra também que esse valor deve ser desembolsado pelo mutuário de uma só vez ao fazer a portabilidade do crédito. Por isso, é preciso ficar atento se o comprador tem esta verba. Outro ponto importante citado pelo especialista é a diferença no valor a ser pago nas novas parcelas.

Parcelas podem ficar mais caras

Prata explica que é comum os financiamentos serem feitos no Sistema de Amortização Constante (SAC), o que significa que o valor das parcelas vai diminuindo com o tempo. No entanto, quando o mutuário muda de banco, é como se iniciasse um novo financiamento. E as parcelas podem começar mais altas para depois irem caindo aos poucos. Tudo isso deve ser levado em consideração.

O especialista inclui como impeditivo a dificuldade nos processos operacionais que o mutuário pode enfrentar, considerando que a portabilidade no crédito imobiliário não é tão comum. “Não é má vontade dos bancos. É complicado mesmo”, finaliza.

Prata apresenta uma situação em que a portabilidade pode compensar. “Para financiamentos contratados há três anos, financiando 80% do valor do imóvel e com prazo total de 360 meses, essa economia real acontece desde que a portabilidade leve a uma redução de 1,5% na taxa de juros”, diz.

Saiba quais são os custos de transferência de um imóvel

É possível ter uma ideia do quanto custaria fazer a portabilidade de crédito imobiliário do seu imóvel. Para isso deve-se somar:

– 2% do valor do imóvel em ITBI (no caso da prefeitura de São Paulo)

– Taxa de engenharia de R$ 250, de acordo com informações da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo)

– Averbação de quitação do financiamento

– Registro do novo financiamento

As duas últimas tarifas podem ser encontradas no site da Arisp, em uma tabela que varia com o valor da propriedade. Nesta tabela, há os valores dos imóveis e o total das respectivas taxas. Para imóveis que custam menos que R$ 500 mil, que fazem parte do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), há um desconto de 50% neste total.

Por exemplo, em uma propriedade de R$ 300 mil, o ITBI custaria R$ 6 mil, mais R$ 250 de taxa de engenharia, averbação de R$ 210,49 e R$ 765,17 no novo registro. O mutuário teria que desembolsar, de uma só vez, R$ 7.225,66 para realizar a portabilidade.

Soluções

Assim como o governo anunciou que está estudando novas regras para facilitar o processo da portabilidade na categoria imobiliária, a Arisp informou que os registradores de imóveis também estão buscando alternativas para facilitar esta prática.

Na opinião de Celso Petrucci, do Secovi-SP, é necessário alguma mudança na lei de registros, permitindo apenas uma averbação ou um contrato, ou a criação de descontos no ITBI para este tipo de operação.

Para o presidente do Canal do Crédito, a integração digital entre os cartórios poderia facilitar a portabilidade. Principalmente quando o imóvel estiver localizado em municípios distantes do mutuário, já que não seria necessária a presença dele no local.

A partir do momento em que o processo for simplificado, pode haver um aumento no número de portabilidades e “é aí que os bancos terão que se adaptar”, completa Prata.

Reportagem de Thatiane Faria Barroso, especial para o iG

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