Se o corretor de imóveis não sabe como calcular o valor venal de um imóvel, fatalmente ele não saberá qual é o imposto incidente sobre o bem e, tampouco, por onde começar a definição do preço para uma possível transação.
Mas calma! Neste artigo, vamos esclarecer o que é o valor venal de um imóvel e mostrar a fórmula para obtê-lo. Além disso, iremos especificar todos os componentes que incidem no cálculo e os cuidados que o corretor precisa ter ao definir preços para uma transação baseada nesse indicador.
Curioso? Então, siga com a leitura e confira!
O que é o valor venal de um imóvel?
Grosso modo, o valor venal de um imóvel refere-se a uma estimativa de preço por compra e venda que o Poder Público estipula para determinados bens — ou seja, o preço que o imóvel alcançaria em uma transação à vista, de acordo com a análise da prefeitura da sua cidade.
Para chegar a esse valor, o município busca embasamento no preço praticado no mercado e determina o valor final do m² do terreno urbano e da área construída/predial.
Como calcular esse índice?
A finalidade principal dessa avaliação é definir o valor de emolumentos administrativos ou judiciais — quando necessário — e, principalmente, de certos impostos. Como exemplo, temos a cobrança do IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), em nível municipal.
É graças ao cálculo do valor venal que a prefeitura decide quais bairros pagarão IPTU mais alto, qual será o valor mais baixo cobrado e, ainda, que pontos da cidade ficarão isentos da cobrança — de modo geral, bairros localizados em áreas que oferecem risco aos moradores.
Alguns coeficientes são considerados no cálculo do valor venal do imóvel, e eles podem variar de cidade para cidade.
Normalmente, o cálculo leva em consideração as características do imóvel (posição, idade, tipologia), a função da área da edificação, a utilização (comercial, residencial ou outra) e a média de valor do m² para os imóveis no mesmo logradouro (valor unitário padrão).
Em algumas cidades esse valor não é atualizado com frequência. Por isso, uma pessoa que construiu uma casa pequena pode ficar isenta do IPTU por anos, ainda que tenha ampliado o imóvel. Isso acontece porque o valor venal do imóvel não foi atualizado.
No entanto, é importante frisar que o município pode fazer a cobrança retroativa desses valores. Por isso, antes de vender uma casa ou um terreno, o proprietário deve procurar regularizar a situação.
Sendo assim, o cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula:
V = A x VR x I x P x TR
A saber:
- V = valor venal do imóvel;
- A = área do terreno ou edificação;
- VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
- I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
- P = posição do imóvel no logradouro;
- TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).
No entanto, lembre-se de que o cálculo varia de cidade para cidade. No município de São Paulo, por exemplo, são necessários outros componentes para se chegar ao valor do imposto municipal (como a subdivisão da zona urbana ou zona fiscal).
Portanto, é importante ficar atento à legislação municipal para entender o valor venal do imóvel que será comercializado.
Existe uma variação mercadológica nessa equação?
Ainda que o valor venal de um imóvel seja o resultado de um cálculo que considera características burocráticas, é importante frisar que o mercado imobiliário pode influenciar no preço de venda desse bem.
Isso porque o investimento em imóveis é influenciado por questões econômicas, como liberação de crédito para financiamento, por exemplo.
Dessa forma, embora o valor venal de um imóvel seja elevado, ele pode ser negociado por um preço menor, a depender de cada caso. Entender esse tipo de variação é uma dica para que o corretor fique atento às oportunidades de venda, afinal, nem sempre os clientes estarão dispostos a pagar o que imóvel vale.
Por outro lado, o aumento da procura por imóveis em determinado bairro pode inflacionar a venda, fazendo com que o corretor consiga efetuar uma transação por um preço acima do valor venal. Ou seja, o corretor precisa ficar atento ao valor venal (estipulado pela prefeitura) e ao valor real do imóvel.
O ITBI entra na conta?
Sem sombra de dúvidas. A regularização do pagamento de impostos é fundamental para poder fechar uma venda. Esses tributos devem ser identificados, calculados e regularizados.
O valor desse pagamento deve entrar no preço de venda para evitar prejuízos ao vendedor e à imobiliária — ou mesmo surpresas desagradáveis ao comprador.
O ITBI é um tributo municipal diretamente ligado à venda de imóveis. O Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) tem valor médio de 2% sobre o valor venal de um imóvel.
Nesse caso, a dica do tópico anterior se faz muito útil, pois, se o imóvel sofreu desvalorização, é importante procurar a prefeitura da cidade para pedir a atualização do valor de venda.
Sendo assim, fica claro que o proprietário ou a imobiliária podem pedir revisão do valor venal. No entanto, o município pode não concordar com os argumentos apresentados.
Uma sugestão para o corretor de imóveis é identificar quais pessoas estão isentas do pagamento do tributo. Em algumas cidades, servidores municipais não pagam o ITBI. Saber dessa informação pode ajudar o profissional imobiliário a vender para um público segmentado.
Existe a possibilidade de isenção do ITBI em caso de imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida. Porém, esse benefício também pode variar de acordo com o município.
Que cuidados devem ser tomados na transação de imóveis?
Encontrar o valor venal de um imóvel é o ponto de partida para determinar o seu valor de venda. Contudo, é preciso ter cuidado, já que na transação de bens ainda precisam ser acrescidas:
- as taxas de administração;
- os valores para a retirada da documentação;
- a comissão do corretor pela venda;
- as horas trabalhadas pelo corretor de imóveis.
Enfim, todos esses acréscimos fazem com que o preço de venda do imóvel fique bem acima do valor venal. Portanto, ele deve ser usado como um parâmetro, mas nunca tomado como o valor final da transação.
Sabendo disso, o mercado imobiliário costuma ficar atendo às mudanças nas legislações municipais para evitar prejuízos. O corretor também pode fazer isso, afinal, são questões pontuais que costumam sofrer alterações.
Além do mais, saber o que influência o valor venal de um imóvel na cidade em que você trabalha é fundamental para o seu sucesso enquanto corretor de imóveis, principalmente no caso dos que estão em início de carreira.
Fonte: Blog CrediPronto
