Investir em fundos imobiliários requer uma série de análises de diversos indicadores, sendo que um dos mais importantes deles é a taxa de vacância.
Até porque, essa taxa tem a capacidade de influenciar diretamente a lucratividade do fundo que se pretende investir, podendo inclusive transformar um investimento lucrativo em um investimento em prejuízo.
O que é a taxa de vacância?
Taxa de vacância representa o percentual de um determinado empreendimento que não está ocupado naquele momento. Por exemplo, imagine que você invista em um fundo imobiliário cujo empreendimento administrado seja um shopping.
Nele existem as lojas que estão ocupadas e as lojas que estão desocupadas. A taxa de vacância representa a quantidade de lojas que estão desocupadas em relação ao total de lojas disponíveis para locação.
Por que a taxa de vacância é tão importante?
A taxa de vacância é um indicador que mostra como está o aquecimento do mercado imobiliário. Normalmente, quando há um aquecimento econômico, a taxa de vacância tende a diminuir.
Até porque, nesses casos, mais pessoas tendem a empreender e consequentemente alugar estabelecimentos comerciais. Entretanto, quando a economia está desaquecida há menos procura por aluguéis comerciais, e a taxa de vacância tende a aumentar.
Para quem investe em fundos imobiliários, esse é um indicador muito importante, pois um fundo com uma alta taxa de vacância pode representar uma baixa lucratividade para o investidor.
Quais são os tipos existentes de taxa de vacância?
Existem basicamente dois tipos de taxa de vacância: física e financeira. A taxa de vacância física está diretamente relacionada à questão do espaço físico que está vazio em um empreendimento.
Nesse caso, ela pode ser representada pela quantidade de unidades que estão desocupadas, ou até mesmo a quantidade de metros quadrados que estão ociosos em um determinado empreendimento imobiliário.
Já a vacância financeira pondera também entre os rendimentos que são esperados e o quanto realmente esse empreendimento está gerando de fato. Imagine um empreendimento comercial que tenha a capacidade de gerar R$ 1 milhão com aluguel de 10 unidades de R$ 100 mil.
Agora considere que 3 unidades estão vagas, e esse empreendimento está gerando apenas R$ 700 mil. Nesse caso, o fundo imobiliário possui uma vacância financeira de R$ 300 mil que representa 30%.
Como é calculada a taxa de vacância?
Calcular a taxa de vacância é relativamente simples. Basta considerar a diferença entre o espaço ocioso em relação ao espaço total. Imagine um prédio com 10 apartamentos, sendo 5 de 100 m² cada e 5 de 50 m² cada.
Imagine agora que há 4 apartamentos de 100 m² vagos. Para calcular a taxa de vacância, é preciso primeiramente encontrar a área locável total do prédio que será:
- Área total locável = (5 x 100 m²) + (5 x 50 m²) = 500 m² + 250 m² = 750 m²
Depois é preciso encontrar a área desocupada do estabelecimento que será a seguinte:
- Área desocupada = 4 x 100m² = 400 m²
Basta então dividir a área desocupada pela área total locável e depois multiplicar por 100 para encontrar o percentual da taxa de vacância.
- Taxa de vacância = (Área desocupada / Área total locável) * 100
- Taxa de vacância = (400 / 750) * 100 = 53,33%
É importante destacar que esse cálculo é obrigatório no demonstrativo de resultados fornecido pela gestão do fundo periodicamente.
A taxa de vacância é ligada à taxa de inadimplência?
É importante se atentar que a taxa de vacância não é a taxa de inadimplência. A primeira representa a quantidade de m² que está vazio em um determinado empreendimento administrado por um fundo imobiliário.
Já a taxa de inadimplência representa a quantidade de imóveis que estão locados, mas que os proprietários não estão fazendo o pagamento corretamente. Portanto, são duas taxas distintas que precisam ser observadas em um fundo.
Como a taxa de vacância influencia a rentabilidade de um fundo imobiliário?
A taxa de vacância impacta diretamente na receita de um fundo imobiliário, uma vez que representa a quantidade de imóveis que estão desocupados. Quanto maior for essa taxa, menor será a receita do fundo.
Para isso basta tomar um exemplo básico. Se um fundo tem a capacidade de ter uma receita de R$ 500 mil com todas as unidades locadas, mas somente metade está efetivamente alugada, então ele está faturando R$ 250 mil.
Nesse exemplo, há um potencial para faturar R$ 500 mil, o que representaria mais lucro para os investidores. Por isso, antes de investir em um fundo imobiliário é preciso ter em conta qual é a taxa de vacância desse fundo.
Uma boa análise leva em consideração a evolução da vacância no tempo. Pois, mesmo que ela esteja alta, mas venha diminuindo com os anos, esse pode ser um bom sinal de conseguir comprar uma cota a um bom preço que será valorizada no futuro.
Para investir em um fundo imobiliário basta observar a taxa de vacância?
A taxa de vacância é um indicador que precisa ser levado em consideração antes de se investir em um fundo imobiliário, mas ele não deve ser o único indicador analisado.
Conforme falamos, é preciso avaliar a taxa de inadimplência do negócio, a capacidade do gestor de diversificar o fundo, o quanto o fundo já está diversificado em diversos tipos de aplicações imobiliárias etc.
Quanto mais indicadores forem analisados antes de investir, maior será o seu parâmetro para concluir se aquele determinado fundo de investimento é ou não uma boa alternativa para aquele momento.
Conclusão
Conclui-se com este artigo que a taxa de vacância é um importante indicador para quem deseja investir em fundos imobiliários. No entanto, mais do que analisar a taxa em si, é preciso também considerar a sua evolução no tempo.
Essa taxa pode mostrar se um fundo realmente está alcançando todo o seu potencial ou se ele está aquém comparado com outros fundos parecidos no mercado. Todavia, é preciso ponderar que a taxa de vacância deve ser analisada junto a outros indicadores.
Até porque, não basta um fundo ter uma boa taxa de vacância e uma alta taxa de inadimplência. É preciso, desse modo, que haja um equilíbrio entre essas duas taxas para que ele realmente dê um retorno atraente.
