O governo federal está preparando uma mudança profunda nas regras do crédito imobiliário que promete destravar bilhões em financiamentos, reduzir os juros para o consumidor e dobrar o estoque de crédito imobiliário no Brasil em até 10 anos.
As novas regras, que devem ser anunciadas oficialmente até o final de agosto de 2025, visam tornar mais flexível o uso dos recursos da poupança pelas instituições financeiras. A proposta é permitir que os bancos usem os depósitos da caderneta com maior liberdade, desde que cumpram a exigência de conceder financiamentos habitacionais no mesmo valor.
O que deve mudar na prática?
Atualmente, os bancos precisam direcionar pelo menos 65% dos recursos da poupança para o crédito imobiliário, além de manter 20% desses valores depositados compulsoriamente no Banco Central. Com o novo modelo, essa vinculação direta deixará de existir.
A proposta em discussão prevê que os bancos poderão utilizar os recursos da poupança para outras finalidades como aplicações mais rentáveis no mercado desde que comprovem a concessão de financiamentos imobiliários em valor correspondente. Ou seja, o financiamento habitacional “desbloqueia” o uso livre do mesmo montante da poupança.
Essa flexibilização terá um prazo de transição de até cinco anos. Ao fim desse período, os bancos precisarão manter a concessão de novos financiamentos habitacionais para continuar utilizando os recursos da poupança livremente.
Dobro do crédito imobiliário em 10 anos
Hoje, o estoque de crédito imobiliário no Brasil equivale a cerca de 10% do PIB um percentual inferior ao de países como Chile, Colômbia e África do Sul, onde esse número varia entre 20% e 30%. A estimativa do governo é que, com o novo modelo, seja possível dobrar esse volume em até 10 anos, estimulando o crescimento do mercado imobiliário.
A proposta também prevê o fim da contabilização de créditos do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) como financiamento habitacional. Com isso, os bancos precisarão conceder mais crédito “real” para manter o acesso aos recursos da poupança.
Juros menores no crédito imobiliário e mais competitividade
Uma das principais promessas do novo modelo é baratear o crédito imobiliário para o consumidor final. A ideia é que os lucros dos bancos obtidos com a liberdade de aplicar os recursos da poupança em investimentos mais rentáveis sejam usados para compensar a diferença de custos e manter juros mais baixos nos financiamentos habitacionais.
Simulações técnicas indicam que esse equilíbrio é viável, permitindo que as taxas de juros ao mutuário permaneçam estáveis mesmo com a migração para fontes de financiamento de mercado, como as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
Fomento ao mercado secundário e securitização
A flexibilização do uso da poupança também abre espaço para o crescimento do mercado secundário de crédito imobiliário, por meio da securitização de contratos. Com a possibilidade de vender os direitos de recebimento das parcelas no mercado, os bancos poderão antecipar recursos e financiar mais imóveis, gerando um ciclo virtuoso de crédito.Essa mudança ainda depende de uma nova regulamentação para os contratos indexados ao IPCA, que perderam atratividade nos últimos anos por causa da alta inflação. A proposta do governo inclui a criação de um modelo híbrido, que suavize o impacto da inflação na parcela e torne os contratos mais previsíveis para os mutuários.
O que o corretor de imóveis precisa saber
Para quem atua no mercado imobiliário, essas mudanças representam uma grande oportunidade. Com mais crédito disponível e juros potencialmente mais baixos, a expectativa é de aumento na procura por imóveis, especialmente entre os compradores que hoje enfrentam dificuldades de financiamento.
Além disso, a maior liberdade dos bancos para operar o crédito pode incentivar novos produtos e formatos de financiamento, o que exige dos corretores de imóveis atualização constante e atenção às novas regras para orientar seus clientes com segurança.
O novo modelo de crédito imobiliário em discussão no governo federal promete transformar o cenário do financiamento imobiliário no Brasil. Se aprovado, poderá dobrar o volume de crédito em circulação, estimular a economia, facilitar o acesso à casa própria e aquecer o mercado imobiliário como um todo.
Para os profissionais do setor, é hora de se preparar: entender o novo funcionamento do crédito imobiliário, buscar capacitação e estar pronto para um novo ciclo de crescimento.
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