Como advogada especialista em Direito Imobiliário, gostaria de abordar uma questão crítica na elaboração de contratos de compra e venda de imóveis: a necessidade de especificidade nas cláusulas de multa. Observo recorrentemente a presença de multas genéricas, cuja falta de detalhamento pode gerar implicações legais e desvantagens substanciais para as partes envolvidas.
Contratos que estipulam multas genéricas correm o risco de serem interpretados subjetivamente, abrindo espaço para contestações e alegações de abusividade. A ausência de critérios específicos para avaliar a gravidade das infrações pode resultar em penalidades desproporcionais, impactando negativamente a equidade contratual.
É comum ver contratos de compra e venda que estipulam apenas uma cláusula penal de incidência de multa equivalente a 10% do valor do contrato, por exemplo. No entanto, a depender da infração, essa multa pode ser extremamente alta e desproporcional.
Vejamos um exemplo: em um contrato de compra e venda de um imóvel no valor de R$ 300.000,00 há determinação para que o comprador faça a alteração de titularidade das contas de água e luz em até 10 dias após a entrega da posse. Você acha plausível que seja cobrada uma multa de 10% do valor, ou seja, R$ 30.000,00 caso haja atraso nessa troca de titularidade? Obviamente que não! O ideal seria estipular uma multa proporcional ao tempo em que o comprador vai demorar pra cumprir essa obrigação.
Veja algumas obrigações que podem ensejar a redação de cláusulas penais específicas:
- Atraso na Entrega da posse:
Obrigação: Entregar o imóvel na data estipulada no contrato.
Multa Específica: Estabelecer uma multa diária ou semanal, calculada com base em uma porcentagem do valor do contrato, para cada dia de atraso na entrega.
- Rescisão Unilateral sem Justificativa:
Obrigação: Não rescindir o contrato unilateralmente sem justificativa válida.
Multa Específica: Especificar penalidades financeiras para ambas as partes em caso de rescisão unilateral sem motivos legítimos, considerando o estágio do processo de compra e os prejuízos causados.
- Informações Falsas ou Omissões:
Obrigação: Fornecer informações precisas e completas sobre o imóvel e sua condição.
Multa Específica: Estipular multas específicas para casos de informações falsas ou omissões relevantes, protegendo a integridade do processo de compra.
Portanto, ao redigir contratos de compra e venda, é fundamental estipular multas específicas para cada tipo de descumprimento. Isso proporciona maior clareza e equidade, garantindo que as penalidades sejam proporcionais à gravidade da infração. Dessa forma, as partes envolvidas compreenderão exatamente as consequências de seus atos, reduzindo a margem para litígios e desacordos.
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Graziela Rosa é advogada, atua exclusivamente com direito imobiliário extrajudicial e judicial, com atendimento em todo o Brasil. Sua atuação especializada confere aos clientes um atendimento eficaz e direcionado. Graduada pela Universidade Estadual Paulista, pós-graduada em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e da Comissão Estadual de Direito Imobiliário OAB/SP.
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