Em 16 de setembro de 2024, a Lei nº 14.973 foi sancionada e trouxe uma importante mudança na forma de apuração e pagamento do lucro imobiliário o imposto cobrado sobre o ganho de capital obtido na venda de imóveis. A nova legislação permite, de forma inédita, a atualização do valor dos bens declarados no Imposto de Renda para o preço de mercado, com alíquota reduzida.
Essa medida impacta diretamente proprietários que pretendem vender imóveis nos próximos anos, oferecendo uma oportunidade de planejamento tributário, mas também exigindo atenção a prazos e regras específicas.
A partir da leitura deste artigo, você terá entendimento sobre as novas regras do lucro imobiliário e aprenderá como aplicá-las corretamente para tomar decisões mais vantajosas.
Para começar a entender melhor todo o mundo do lucro imobiliário, vamos separar em tópicos:
- O que é lucro imobiliário ou ganho de capital?
- Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário na regra antiga?
- Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário na nova regra?
- Até quando pagar o imposto?
- Quem tem isenção do imposto a pagar?
- Como reduzir o lucro imobiliário?
O que é o lucro imobiliário ou ganho de capital?
Lucro imobiliário ou ganho de capital sobre a venda do imóvel é a mesma coisa. Esses são nomes dados à diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor da compra.
Exemplo:
Você comprou um imóvel há 4 anos por R$ 600 mil e vai vender por R$ 1 milhão.
Nesta operação, você está obtendo um ganho de capital de R$ 400 mil. Desta forma, deve pagar o lucro imobiliário.
A Instrução Normativa n° 84/2001 dispõe sobre a apuração e tributação de ganhos de capital nas alienações de bens e direitos por pessoas físicas.
Ela ressalta que o valor no imposto de renda deve ser lançado pelo custo de aquisição (valor pago na compra) e que, mesmo com valorização ao longo dos anos, não se pode atualizar o valor do imóvel, exceto se houver melhorias comprovadas com recibo ou nota fiscal.
Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário na regra antiga?
Muitos pensam que o imposto sobre o lucro imobiliário é 15% sobre o ganho, mas isso não é verdade.
A Lei 13.259/2016 traz a tabela progressiva sobre o ganho de capital.
Tabela de alíquotas:
- Lucro até R$ 5 milhões: alíquota de 15%
- Lucro de R$ 5 a R$ 10 milhões: alíquota de 17,5%
- Lucro de R$ 10 a R$ 30 milhões: alíquota de 20%
- Lucro acima de R$ 30 milhões: alíquota de 22,5%
O GCAP é o programa utilizado para calcular o lucro imobiliário.
Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário na nova regra?
Com a intenção de equilibrar os cofres públicos, a partir de agora, pessoas físicas residentes no Brasil que já declaram imóveis no seu imposto de renda na declaração da Receita Federal têm a opção de atualizar os valores desses bens para o valor de mercado.
Isso significa que o valor informado na declaração de imposto de renda anual pode ser ajustado para o valor de mercado, com a incidência de IR de 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor de aquisição declarado anteriormente.
Se o imóvel atualizado for vendido antes de 15 anos (180 meses), o imposto será recalculado com base em uma fórmula que leva em consideração o valor da compra e um percentual estipulado.
O governo não é tão bonzinho e se cerca de formas para arrecadações maiores futuras a curto prazo.
Por exemplo, quem usar o benefício de atualizar o seu imóvel pagando o imposto de 4% e não 15%, deverá estar atento à tabela abaixo para não pagar proporcional à diferença do imposto:
Quem vender o seu imóvel:
- Em até 36 meses após a atualização → 0% de isenção (precisa pagar os 11% de imposto)
- Entre 36 e 48 meses → 8% de isenção
- Entre 48 e 60 meses → 16% de isenção
- Entre 108 e 120 meses → 52% de isenção
- Após 180 meses → 100% de isenção
⚠️ A medida traz uma desvantagem para quem deseja vender o imóvel a curto prazo.
Até quando pagar o imposto?
A Instrução Normativa 84/2001, art. 30, discorre sobre o vencimento do imposto:
O pagamento do imposto deve ser efetuado até o último dia útil do mês subsequente àquele em que o ganho houver sido percebido.
Exemplo:
Venda realizada em 10 de maio → pagamento até 30 de junho.
Com a nova regra, para se beneficiar da redução tributária, o imposto deve ser pago até 15 de dezembro de 2024 (90 dias).
Quem tem isenção do imposto a pagar?
A isenção do imposto se aplica a uma pequena parte das pessoas físicas. Confira as regras:
- Vender um imóvel adquirido até 1969 → isento, independente do valor da venda
- Vender um único imóvel abaixo de R$ 440 mil, sem vender outro nos últimos 5 anos
- Vender um imóvel e, dentro de 180 dias, adquirir outro imóvel residencial com valor igual ou superior
- Efetuar permuta sem torna (sem diferença em dinheiro)
📝 As regras estão na Lei 11.196/2005, art. 39.
Como reduzir o lucro imobiliário?
A primeira opção para reduzir o lucro imobiliário é contratar um corretor de imóveis com CRECI registrado, pois a comissão paga ao corretor é abatida no cálculo do imposto.
Despesas que reduzem o ganho de capital:
- Comissão do corretor de imóveis
- Gastos com escritura, registro e ITBI
- Gastos com construção, ampliação ou reformas com aprovação da prefeitura
- Pequenas reformas (pintura, azulejos, pisos, encanamento etc.) com nota fiscal
- Juros sobre financiamento imobiliário
🧾 Esses gastos devem ser lançados no imposto de renda no ano em que ocorrerem, aumentando o valor do bem.
Considerações finais
Essa mudança faz com que a pessoa física que possua imóveis e pretenda vender precise analisar se vale a pena aderir à redução tributária.
A alíquota de 4% sobre a atualização pode ser vantajosa, mas a decisão deve ser feita com cautela e análise individual.
Se você ficou com dúvidas e precisa de ajuda com a apuração do lucro imobiliário, contate nossos contadores especialistas no assunto:
Everton de Oliveira Silva
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