A Lei nº. 13.097/2015 e a documentação imobiliária: insegurança jurídica que persiste

Na louvável tentativa de trazer maior segurança jurídica às relações imobiliárias, reduzindo drasticamente a assimetria e dispersão das informações relativas aos imóveis e partes envolvidas numa negociação (proprietários, notadamente) e, ainda, encampando o “princípio da concentração de todos os dados nas matrículas dos imóveis” junto aos Cartórios de Registro de Imóveis, a Medida Provisória nº. 656/2014 foi convertida, no mês de janeiro deste ano, na Lei nº. 13097. documentação imobiliária

O que se percebe é que as expectativas aumentaram a partir da promulgação da Lei – já alcunhada “Lei da Concentração” –, uma vez que, apesar dela compreender matérias muito mais amplas – relativas a tributos, trabalhadores e empregadores -, é esperado que os seus mandamentos atinentes à concentração de todas as informações relativas ao imóvel e ao vendedor na matrícula de imóveis permita a reunião de fontes fidedignas de informação sobre a sua real condição jurídica, evitando-se negócios nulos ou anuláveis.

De fato, o que até então se tem são informações totalmente dispersas nos mais diversos cartórios judiciais e extrajudiciais em toda a extensão do País e o comprador, para ter segurança da operação firmada vinha tendo o dever de, antes, percorre-los em busca de informações, fazendo-o não somente na localidade do imóvel de interesse. O custo, o tempo e a inexequilbilidade destas consultas acabam fazendo com que os potenciais compradores e instituições financeiras restrinjam suas consultas àqueles órgãos que guardem uma relação geográfica direta e próxima com o bem. Resultado: um vácuo de informações, que sempre gerou insegurança diante da possibilidade de contestação ou reversão do negócio jurídico, prejudicando as partes, inclusive os consultores imobiliários envolvidos.

Já tive a oportunidade de registrar num outro artigo de minha autoria, publicado no mês de novembro de 2014 (“Documentação imobiliária e a medida provisória nº 656/2014: possibilidade de maior segurança às transações imobiliárias”), a exposição de motivos da citada medida provisória que resultou na atual Lei nº. 13.097/2015. Na exposição, o que se argumentou, inclusive, é que, seja por desconhecimento ou economicidade,

os agentes deixam de trabalhar com a totalidade das informações necessárias para aferir o risco e, consequentemente, o efetivo preço da transação e as consolidam com um “vácuo informacional”, que possibilita, no futuro, a contestação ou reversão da operação. A concentração dos atos na matrícula do imóvel pode ajudar na mitigação deste “vácuo informacional”.

Trata-se de procedimento que contribuirá decisivamente para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios, pois, num único instrumento (matrícula), o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel, circunstância que dispensaria a busca e o exame de um sem número de certidões e, principalmente, afastaria o potencial risco de atos de constrição oriundos de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel e do domicílio das partes.

(MANTEGA et al. 2014)[1].

Ora, é fato incontroverso que o corretor de imóveis deve atuar com prudência e cautela nas transações imobiliárias nas quais esteja envolvido, o que é imposto pelo próprio Código Civil brasileiro quando, em seu art. 723, determina que ele informe ao cliente sobre todos os riscos relativos ao negócio, sob pena de responder pelas perdas e danos decorrentes de sua omissão.

Ocorre que, no exercício de seu mister, o consultor imobiliário se vê diante de difíceis atribuições e burocratização, na medida em que, no seu dever de informação e prudência, deveria percorrer, como dito supra, todas as possíveis questões atreladas ao bem imóvel e às partes envolvidas – analisando uma série de documentos – para que possa assegurar a “saúde negocial”, apta a tornar a transação eficaz e segura.

Com a vigência da atual Lei, o que se espera é que uma maior concentração de inúmeras informações relativas ao imóvel e/ou ao seu proprietário (por exemplo, ações que possam reduzir o proprietário à insolvência), realmente aconteça, averbando-as na própria matrícula do bem, o que fatalmente assegurará, em grande parte, as futuras transações.

As informações mais importantes neste sentido foram introduzidas no art. 54, que determina:

Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

Não obstante esta importante alteração legislativa, o que se vê é que a segurança jurídico-econômica tão almejada não virá em caráter absoluto. A bem da verdade, inúmeras situações ficaram e ainda ficarão “em aberto” com a edição da Lei, que, a propósito, no próprio parágrafo único do art. 54, determina que não poderão ser opostas, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, ressalvando, contudo, “o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”, a exemplo do usucapião, instituto tão comumente utilizado para aquisição de propriedades.

Do mesmo modo, quanto aos créditos fiscais não há dispensa de análise das certidões fiscais, podendo acontecer, por exemplo, uma fraude em decorrência de alienação de bem a partir de sua inscrição na dívida ativa (vide, por exemplo, o que determina o art. 59 da Lei nº 13.097/2015, apontando neste sentido). E mais: é possível que eventual interessado argumente estar munido de boa-fé se, na análise de certidões, forem ignoradas, por exemplo, ações possessórias ou, ainda, a partir da entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (a partir de 2016), já que este prevê que qualquer demanda hábil a reduzir um réu à insolvência poderia gerar fraude.

Daí é que será realmente indispensável que se tenha muita cautela na análise da nova “Lei da Concentração”, visto que não está contida nela a previsão de todas as possíveis situações nas quais os consultores imobiliários se veem submetidos no dia a dia de seu mister. A bem da verdade, pelas omissões e controvérsias que já estão sendo geradas, é preciso aguardar sejam consolidadas as posições de nosso magistrado e, portanto, do entendimento jurisprudencial, bem como quaisquer desdobramentos dentro dos demais Poderes (Legislativo e Executivo) e da doutrina.

O dever de cautela e prudência, bem como de informação às partes de todos os riscos relativos aos imóveis permanecerá, de qualquer modo e em caráter geral, incólume, pois é o que determina, com segurança, o Código Civil.

[1] Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2014/Mpv/mpv656.htm#art55ii

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