O crescimento das plataformas de locação por temporada, como o Airbnb, trouxe novas oportunidades para proprietários de imóveis, mas também abriu espaço para conflitos dentro de condomínios residenciais. Uma recente decisão da Justiça de Goiânia chamou atenção ao proibir um morador de disponibilizar seu apartamento para hospedagem por meio da plataforma.
O caso em Goiânia
O proprietário de um apartamento em um condomínio residencial investiu cerca de R$ 200 mil em reformas e mobília para atrair locatários temporários pelo Airbnb. Ele defendia que a prática se enquadrava na locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato (art. 48 da Lei 8.245/91), e alegava que nunca houve reclamações de vizinhos desde o início da atividade em 2020.
Por outro lado, o condomínio argumentou que esse tipo de uso caracterizava hospedagem com finalidade comercial, o que fere a convenção e o regimento interno, que determinam a destinação exclusivamente residencial das unidades. Após notificações e multas aplicadas em 2024, o caso foi levado ao Judiciário.
O entendimento da Justiça sobre o Airbnb
Na sentença, o juiz da 21ª Vara Cível de Goiânia entendeu que o aluguel do imóvel pelo Airbnb não configurava locação por temporada, mas sim uma hospedagem atípica de caráter comercial.
Segundo o magistrado, a convenção condominial e o regimento interno têm força normativa, conforme os artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil, e, portanto, devem ser respeitados pelos moradores.
O juiz também citou precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.819.075), que diferencia a locação por temporada da hospedagem realizada por plataformas digitais, reconhecendo esta última como uma atividade de natureza comercial.
Com base nesses fundamentos, ele proibiu o proprietário de continuar alugando o imóvel via Airbnb, manteve a multa condominial e ainda fixou multa diária de R$ 500 (limitada a R$ 30 mil) em caso de descumprimento da decisão.
Propriedade privada x função social
A decisão também reforçou um ponto importante: embora a Constituição Federal garanta o direito de propriedade (art. 5º, XXII), esse direito deve observar a função social da propriedade (art. 5º, XXIII).
No caso, o uso do apartamento como hospedagem contrariava o interesse coletivo dos moradores, que, por meio da convenção condominial, definiram a utilização apenas para fins residenciais.
Possibilidade de mudança
O magistrado destacou ainda que nada impede os condôminos de aprovarem em assembleia a permissão para locação via plataformas digitais. No entanto, enquanto não houver essa alteração formal, a regra da destinação residencial permanece válida.
O que essa decisão representa para o mercado imobiliário
Este caso mostra que, mesmo com a popularidade do aluguel por temporada, o respeito às regras internas do condomínio prevalece sobre a vontade individual do proprietário.Para corretores de imóveis, administradoras e advogados que atuam no setor, a decisão é um alerta: antes de oferecer imóveis para temporada via plataformas digitais como o Airbnb, é fundamental analisar cuidadosamente as regras do condomínio e, se necessário, propor alterações em assembleia. Afinal, a destinação residencial dos imóveis, quando prevista na convenção, tem força de lei entre os condôminos.
