DISTRATOS IMOBILIÁRIOS E A BUSCA PELA REGULAMENTAÇÃO

Em se tratando contrato de compra e venda de imóvel na planta, se tem um assunto que tira o sono de incorporadores, consumidores e imobiliárias, certamente é a ocorrência de desistência (resilição) ou inadimplemento de uma das partes (resolução), tendo em vista a inexistência de regramento específico e detalhado a respeito, e a dificuldade de aplicar de modo equilibrado o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Incorporações, quando da formalização dos distratos.

Na tentativa de amenizar essa insegurança jurídica, em 2015 o STJ (Superior Tribunal de Justiça) editou a Súmula 543, determinando que, havendo resolução contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deveria ser realizada a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma integral, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio.

Todavia, a consolidação desse entendimento não foi suficiente para colocar fim às diversas controvérsias que abrangem a questão. Qual seria a porcentagem de retenção? Deveria ser calculada sobre o valor pago, ou sobre o valor do contrato? E como ficam os honorários de corretagem, uma fez efetivada a aproximação das partes?

Diante de todos esses questionamentos, foram criados dois projetos de lei, pelas duas casas legislativas, que visam sanar as lacunas existentes, e responder de uma vez por todas, as dúvidas oriundas do desfazimento dos negócios imobiliários dessa natureza.

Isto posto, após a detida análise de cada um dos projetos, destacam-se a seguir, os seus principais aspectos:

Projeto de Lei do Senado Federal nº 288/2017:

I – Prevê a possibilidade de o comprador resilir unilateralmente o contrato perante a incorporadora, desde que ainda não tenha tomado a posse do imóvel.

II – O comprador terá direito à devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, desde a data do pagamento até a data da devolução, sendo permitida a retenção no importe de: a) 13% (treze por cento), se a desistência for devido a incapacidade laborativa ou perda de emprego; e b) 36% (trinta e seis por cento), se for imotivada.

III – A retenção, que será calculada sobre o valor pago, abrangerá todas as despesas, inclusive a comissão de corretagem.

IV – A devolução ocorrerá em 6 (seis) parcelas, vencendo-se a primeira em 60 (sessenta) dias, a contar: a) Do pedido, se a desistência for por incapacidade laboral ou desemprego; b) Ou da data do registro da instituição do condomínio, ou da “revenda” do imóvel, se imotivada.

V – Se a incorporadora descumprir os prazos de devolução, perderá o direito de retenção, e deverá pagar mais 20% (vinte por cento) de multa sobre o valor a ser devolvido, além de 1% (um por cento) ao mês, a contar do pedido de resilição até a data do pagamento.

 Projeto de Lei da Câmara dos Deputados nº 68/2018:

I – Direito de arrependimento no prazo de 7 (sete dias), para compras realizadas em estandes ou fora do estabelecimento da incorporadora, sem direito de retenção ou aplicação de penalidade em face do comprador, devendo ser devolvidos, inclusive, os honorários de corretagem.

II – O desfazimento do contrato pelo comprador, ensejará na devolução do que pagou de forma atualizada, e com dedução cumulativa da comissão de corretagem e multa de até 25% (vinte cinco por cento) da quantia paga, ou até 50% (cinquenta por cento), se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

III – A multa independe de comprovação de prejuízo.

IV – Não haverá penalidade se houver comprador substituto com sub-rogação (incentivo para que o comprador desistente encontre outro comprador com a mesma capacidade financeira).

V – Em caso de resolução ou de distrato, o adquirente responderá durante o período que esteve disponibilizada a unidade imobiliária, pelos impostos, taxas condominiais, e fruição do imóvel, cujo valor será estipulado pelo contrato ou fixado pelo juiz com base em aluguel de imóvel semelhante.

VI – A devolução deverá ser em parcela única, nos seguintes prazos: a) Se houver afetação, 30 (trinta) dias após a emissão do Habite-se; b) Se não houver afetação, 180 (cento e oitenta) dias após o desfazimento do negócio; c) Ou, na hipótese de “revenda”, 30 (trinta) dias após a sua ocorrência.

VII – Será permitido o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância em relação a entrega da obra, desde que haja informação clara e destacada no contrato, cuja hipótese não ensejará resolução nem aplicação de penalidade ao incorporador.

VIII – Todavia, se entregue a obra após os 180 (cento e oitenta) dias: a) Havendo resolução, o incorporador deverá promover a devolução integral dos valor, com correção e multa, sem valores por fruição, no prazo de 60 (sessenta) dias da resolução; b) Permanecendo o contrato, o comprador fará jus ao recebimento de indenização no importe de 1% (um por cento) do valor pago ao mês de atraso, sem cumulação de multa contratual.

Em que pese as iniciativas, ainda se verifica a necessidade de alguns ajustes nos respectivos textos, a fim de esclarecer pontos obscuros e controvertidos, para que finalmente, a norma aprovada seja capaz de instalar a segurança jurídica precisa, quando do desfazimento dessas importantíssimas relações imobiliárias.

Atualmente, o PLS 288/2017 aguarda análise da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania, enquanto o PLC 68/2018 se encontra na Comissão de Assuntos Econômicos (Secretaria de Apoio à Comissão de Assuntos, de onde não se sabe quando irão sair, e muito menos qual será aprovado, mas sem dúvida, qualquer dos resultados causará um considerável impacto no setor, e maior segurança nos negócios jurídicos correlatos.

Artigo por Endine Meigan – OAB/SC 47.584