Competência do Corretor de Imóveis e o uso da NBR no PTAM

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é o documento elaborado pelo corretor de imóveis para estimar o valor de venda ou de locação de um bem. Ele serve como base para negociações, decisões judiciais, alienações e até mesmo para a Receita Federal em determinados casos.

A competência legal do corretor de imóveis

A lei reconhece expressamente que corretores de imóveis podem realizar avaliações imobiliárias:

• Lei 6.530/78: garante a competência técnica do corretor para opinar sobre o valor de mercado de imóveis.
• Decreto 81.871/78 (art. 2º): reforça que cabe ao corretor exercer a intermediação e também opinar sobre comercialização imobiliária.
• STF e STJ: já confirmaram em diversas decisões que a avaliação de mercado é atribuição do corretor de imóveis (ex.: Processo TRF1 nº 0010520-92.2007.4.01.3400).
• Receita Federal (IN 2.091/2022, art. 5º, §2º): reconhece o PTAM emitido por corretores de imóveis.
• Secretaria de Patrimônio da União (Portaria 128/2016): também admite avaliações realizadas por corretores.

👉 Ou seja, o corretor de imóveis está amparado pela lei e por decisões judiciais para elaborar avaliações de mercado.

O papel do Cofeci e os requisitos mínimos

A Resolução-Cofeci 1.066/2007 define os requisitos mínimos que o PTAM deve conter, garantindo validade e credibilidade ao documento.

Esses requisitos foram inspirados na NBR 14653 da ABNT, mas o corretor não precisa seguir todos os pontos da norma, apenas os que se relacionam diretamente com sua competência de técnico em transações imobiliárias.

A polêmica com a NBR 14653A

NBR 14653 foi elaborada por engenheiros e arquitetos e traz diversas exigências específicas da engenharia. Por isso, muitas vezes não se encaixa totalmente na atuação do corretor.

Exemplos de pontos polêmicos:

• A norma chama o profissional de “engenheiro de avaliações” em vez de adotar um termo genérico como “avaliador”.
• Define “engenharia de avaliações”, área que sequer existe oficialmente entre os ramos da engenharia no Brasil.
• Em alguns trechos, deixa de mencionar até arquitetos, restringindo a competência apenas aos engenheiros.

👉 Isso mostra uma tentativa de reserva de mercado, mas que não encontra respaldo legal.

Diferenças entre engenheiros e corretores nas avaliações de imóveis

• Engenheiros e arquitetos: tendem a valorizar mais os aspectos técnicos da construção (materiais, estrutura, cálculos). Muitas vezes produzem laudos excessivamente técnicos e difíceis de entender.
• Corretores de imóveis: têm maior sensibilidade para identificar aspectos subjetivos e mercadológicos que influenciam diretamente no valor de mercado, como localização, vizinhança, perfil da região, liquidez e até percepções dos clientes.

Exemplo prático:

• Um engenheiro pode focar na metragem, qualidade da obra e idade do imóvel.
• O corretor, além disso, observa fatores como: proximidade de escolas, comércio, valorização futura da região e até mesmo se o imóvel “agrada” ao público comprador.

Por que o PTAM do corretor de imóveis é essencial?

O PTAM elaborado pelo corretor de imóveis:

• Considera dados de mercado reais, fruto de pesquisas com imóveis similares.
• Inclui elementos de fácil compreensão, como fotografias, mapas e comparativos.
• Apresenta um caráter opinativo, mas suficientemente técnico para embasar decisões judiciais, negociações e contratos.

👉 Em resumo: a avaliação de imóveis feita pelo corretor é legal, reconhecida e muitas vezes mais próxima da realidade de mercado do que a análise puramente técnica.

O corretor de imóveis tem respaldo legal e competência técnica para elaborar pareceres de avaliação mercadológica.

Mais do que números e cálculos, o corretor entrega uma visão completa do mercado, considerando fatores subjetivos e objetivos que influenciam o valor do imóvel.

Essa é uma oportunidade para o corretor de imóveis se diferenciar, ampliar seu portfólio de serviços e conquistar ainda mais autoridade no mercado imobiliário.

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