Com o reaquecimento da economia neste ano de 2018, o mercado imobiliário retoma suas atividades, retornando ao foco de muitos investidores. Ocorre que não é incomum a venda de imóveis não regularizados, os quais o “dito proprietário” é nada menos que possuidor do bem, não figurando seu nome no registro do imóvel, conhecido como matrícula.
Este imóvel, com a titularidade não regularizada junto ao Cartório de Registro de Imóveis, sofre uma redução de 30% a 50% em seu valor de mercado comparado a um imóvel equivalente com a documentação em ordem.
Ademais, o mesmo não pode ser utilizado como “garantia” para operações financeiras, visto que o possuidor não detém a propriedade.
Estes são dois simples exemplos que justificam, apenas uma das muitas situações, em que uma pessoa que tenha um imóvel em situação irregular e possa querer regularizá-lo.
Outro ótimo exemplo de demanda para regularização de imóveis através da usucapião extrajudicial são os loteamentos irregulares. Tais imóveis foram alienados ao público em geral sem o devido desmembramento da área, tornando os adquirentes condôminos de uma área maior.
Com a inovação do Novo Código de Processo Civil (13.105/2015), o qual promoveu diversas alterações no sistema legislativo brasileiro, em especial, a Lei de Registros publicos (6.015/73), foi facilitada a ocorrência do objeto deste artigo: A usucapião Extrajudicial.
A usucapião é um modo de aquisição da propriedade e/ou de qualquer direito real, que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.
A mais conhecida, a Usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, a qual implicará na aquisição de propriedade, de forma originária, pelo possuidor do imóvel a ser usucapido.
A partir de 2015, com a reforma trazida pelo Novo Código de Processo Civil, a usucapião que era obtida quase exclusivamente com a distribuição ação declaratória de mesmo nome, recebeu a permissiva para a sua realização pelos tabelionatos do país de maneira muito mais objetiva.
A documentação necessária, bem como os requisitos para tanto estão previstos no artigo 216-A. da lei de Registros Publicos (6.015/73), sendo eles:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Um dos pontos mais problemáticos quanto a legislação antiga se dava ao fato de que o procedimento extrajudicial só ocorria com a permissiva do proprietário registral do imóvel. Ocorre que ínfimos casos o proprietário registral concordava com perder a propriedade, mesmo ciente de que outra pessoa vinha exercendo a posse e tinha direito à usucapião.
Em razão disso, a usucapião extrajudicial raramente se perfazia, inclinando a parte a buscar a tutela pretendida judicialmente.
Com a reforma, o § 2 do artigo 216-A trouxe nova redação, na qual possibilita o seguimento do registro em anuência do proprietário registral, o qual é notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.
Após o proprietário registral, o tabelião também cientifica a União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. Por fim, o oficial de registro de imóveis realiza a publicação de edital em jornal de grande circulação, para a ciência de terceiros eventualmente interessados.
Caso haja qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. Caso estas partam de terceiros interessados, estes podem suscitar o procedimento de dúvida, e suspender o trâmite do registro.
Estando em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo até permitida a abertura de matrícula. Caso haja a rejeição do pedido extrajudicial, nada impede de o possuidor buscar a tutela por meio do ajuizamento de ação de usucapião.
Sendo assim, a inovação legislativa comentada, se apresenta como uma excelente oportunidade de regularização de imóveis, disposta de maneira muita mais célere e com um custo de uma fração da demanda correspondente.
Em contrapartida, ao possuidor, a regularização do imóvel resulta em uma valorização exponencial de seu valor de mercado, uma vez que para a alienação, não se trata mais de um bem passível de transmissão de posse mediante contrato de gaveta, e sim compra e venda com registro na matrícula.
Por: BBM Advogados Associados
Fonte: Jus Brasil
