Ao buscar um imóvel para compra ou investimento, muitas pessoas se deparam com a dúvida entre adquirir um lote em um loteamento ou uma unidade em um condomínio. Apesar de parecerem similares, essas duas modalidades possuem diferenças significativas, tanto na formação legal quanto na administração e manutenção das áreas comuns. Neste artigo, explicamos as principais distinções para ajudar na sua decisão.
1. Leis Específicas
Antes de entender as diferenças práticas entre condomínios e loteamentos, é fundamental conhecer as leis que regem cada um deles.
Os loteamentos são regulamentados pelo Código Civil e pela Lei nº 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano. Já os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias são regidos pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/64. Além disso, a Lei nº 13.465/2017 introduziu a possibilidade do chamado “condomínio de lotes”, sobre o qual falaremos em outro momento.
Além dessas leis federais, cada município pode estabelecer normas específicas para aprovação de empreendimentos, sendo essencial verificar as exigências locais junto aos órgãos competentes.
2. Tipologia e Subdivisão
Uma das principais diferenças entre condomínios e loteamentos é a forma como são classificados dentro da legislação. Existem diferentes tipos de loteamentos e condomínios:
- Loteamentos:
- Loteamento aberto: As ruas e demais áreas comuns são públicas e de responsabilidade da prefeitura.
- Loteamento fechado: Embora juridicamente ainda sejam públicas, as áreas comuns podem ser administradas por uma associação de moradores, mediante concessão do poder público.
- Condomínios:
- Condomínio edilício: Pode ser vertical (prédios e edifícios) ou horizontal (residências térreas). Todos os moradores possuem, além da unidade privativa, uma fração ideal das áreas comuns.
3. Tipo de Propriedade e Bem Adquirido
A principal dúvida de muitas pessoas está na diferença entre o que exatamente está sendo adquirido em um loteamento ou em um condomínio.
- Loteamentos: O comprador adquire exclusivamente o lote. As ruas, praças e outras áreas comuns pertencem ao município e, mesmo em loteamentos fechados, continuam sendo públicas.
- Condomínios edilícios: O comprador adquire sua unidade privativa e também uma fração ideal das áreas comuns, como vias internas, áreas de lazer e infraestrutura.
De forma simplificada, nos loteamentos o solo é parcelado e os moradores compram apenas o lote, enquanto nos condomínios há um fracionamento em que todos são proprietários das áreas comuns.
4. Administração e Manutenção
A responsabilidade pela manutenção das áreas comuns também difere entre loteamentos e condomínios:
- Loteamentos:
- Loteamento aberto: A prefeitura é responsável pela manutenção das ruas e infraestruturas.
- Loteamento fechado: Os próprios moradores, organizados em associação, assumem a administração e manutenção das áreas comuns mediante contrato de concessão com o município.
- Condomínios:
- Existe uma taxa condominial obrigatória para cobrir custos de manutenção das áreas comuns.
- A administração é feita por um síndico ou empresa especializada, seguindo regras estabelecidas na convenção e no regimento interno.
Embora existam muitas diferenças entre condomínios e loteamentos, a escolha entre um e outro dependerá das necessidades e preferências do comprador. Cada empreendimento possui características específicas, sendo essencial compreender as particularidades de cada um antes de tomar uma decisão.
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