7 Passos para Comprar e Vender melhor o seu imóvel

Aproveitando a menor taxa básica de juros desde 1997, o Mercado imobiliário recuperou o fôlego e cada vez mais pessoas estão em busca de aproveitar o momento, seja para comprar o imóvel que está desejando há algum tempo, seja para conseguir vender melhor o imóvel anunciado há meses e sem procura. Como já falamos anteriormente, a palavra mágica de qualquer mercado de qualidade está reaparecendo no imobiliário: LIQUIDEZ

Tentei resumir de forma simples as melhores recomendações que farão muita diferença na hora de negociar um imóvel, seja na ponta compradora quanto vendedora. Vamos em frente!

Quero Vender meu imóvel:

1º Passo: Capriche nas fotos! É quase que um pedido pessoal. A maioria dos anúncios têm fotos sofríveis, de cantos da casa com bagunça, sem iluminação, fotos sem resolução. Lembre-se que você está tentando vender um bem de centenas de milhares de reais. Recomendo até contratar um fotógrafo que não te cobrará muito mais do que R$ 200 para fazer um trabalho bacana. Sabe aquele velho ditado de que a primeira impressão é a que fica? Bom, aqui as fotos serão a primeira impressão e elas vão definir se o comprador desejará visitar o seu imóvel ou esquecê-lo e procurar outro.

2º Passo: Acrescente ao seu anúncio fotos da vizinhança, comércio e facilidades. Coloque foto de satélite do Google. Não esconda a localização correta. Mostre as vantagens do seu imóvel e do que podem fazer a pé, por exemplo. Compradores DETESTAM não saber a localização do imóvel. Mesmo que seja um local ruim, na hora da visita é melhor que o comprador já tenha visto e digerido os fatores negativos. “SURPRESA!” só é eficiente quando são boas surpresas. Eu só vi fotos de satélite dos imóveis que eu vendi. Assustador mas é verdade.

3º Passo: Apresentação e Limpeza.  Esse é um outro pedido pessoal. Por favor, não coloque no mercado um imóvel que precisa de um mês de faxina e manutenção. Nunca tente vender imóveis sujos, detonados, repletos de problemas elétricos e hidráulicos. Se possível, invista uns R$ 10mil para deixá-lo apresentável, quase que com cara de “pronto para se mudar”. Um imóvel detonado passa a impressão de que ele nunca foi bem cuidado e que aparecerão inúmeras surpresas negativas no futuro. A maioria das pessoas gosta de comprar imóveis bonitos, funcionais, bem pintados (nada de cores psicodélicas… sempre fique com as cores claras). Tudo isso passa a sensação de que o Comprador terá menos trabalho, menos obra, menos stress.

4º Passo: Chegamos no ponto mais importante: a Precificação correta. É muito comum vendedores ficarem perdidos com o preço correto e tenha a certeza de que se pedir muito acima do justo, você não terá nenhuma ligação, quanto mais visitas. Veja anúncios da sua vizinhança. Lembre-se de que seu vizinho não está “vendendo por tantos mil”, ele está anunciando por tantos mil. Não vale o que pedem, vale o que pagam! Um ótimo fator para ajudar na precificação é o ALUGUEL de um apto como o seu, se tiver algum no seu prédio anunciado para locação, perfeito! O aluguel tem estado na casa de 0,35% do valor do imóvel. Baseie-se no máximo em 0,5% do valor do Imóvel. Exemplo: se o aluguel de um apto está em R$ 2mil, esse apartamento tem um valor justo de mercado de 550mil-600mil. Casos excepcionais da reforma e decoração farão diferença, mas bem menos do que os vendedores imaginam. Lembre-se que gosto é algo muito pessoal. Certa vez visitei um apto que estava para venda ou locação. Locação era R$ 2.300 e venda R$ 750mil. Eu falei para o corretor que o proprietário não queria vender ou colocou o aluguel muito abaixo do que vale. Por que o aluguel é tão importante para precificar um imóvel? Por conta da palavra mágica: liquidez. Como o mercado de locação é mais líquido, ele é o melhor termômetro para precificação de um imóvel. Faça as contas do quanto você ganharia de rentabilidade mensal com o valor da venda investido em Renda Fixa, pois é o quanto você perderá nos meses que o imóvel ficar parado anunciado com sobrepreço. Um imóvel de R$ 500mil anunciado erradamente por R$ 600mil, está deixando de ganhar cerca de R$ 2.500 por mês caso vendesse pelos R$ 500mil corretos, devidamente investidos em Renda Fixa. R$ 30mil por ano de precificação errada.

5º Passo: Anunciar no mercado! Agora você está com material de divulgação de qualidade e com o preço correto! Está pronto para colocar no mercado, anunciar, cadastrar nos principais sites. Lembre-se do 2º passo, que os Compradores detestam não saber a localização exata do imóvel. Faça uma descrição transparente, resumida, informativa. Mostre que você gosta do imóvel, fale das suas qualidades. Cadastre seu imóvel em mais do que dois sites especializados e mantenha celular e e-mail sempre ativos. Compradores são ansiosos e não suportam esperar muito para uma visita. Acabam procurando (e aceitando) outro, por mais que tenham se apaixonado pelo seu.

6º Passo: Visitação. Como seu imóvel está com material de apresentação de qualidade, preço justo, descrição resumida impecável, as visitas vão ocorrer. Em um mercado normal, esteja certo disso. Mostre as qualidades em primeiro. Desperte a Paixão no comprador, para facilitar na aceitação dos defeitos (que normalmente encontrarão). Faça o comprador se imaginar morando ali e criando boas lembranças. Vender imóvel é quase como conquistar uma pessoa, tem que dar Match! Em relação à procura, saiba que se todos os passos anteriores forem bem realizados, caso algum comprador marque visitas na sua região, uma delas será no seu imóvel. Se estiver sentindo baixa procura, volte para o passo 4 e faça um ajuste na precificação. “Anunciei por R$ 500mil e ninguém apareceu!” É por que está caro. Apareceria um monte de gente se você anunciasse por R$ 300mil (exagerei para você entender)! Então, compradores existem e estão a procura de oportunidades. Se não apareceu ninguém, desculpe ser eu a pessoa a te falar, é porque está caro. E se você quer vender, anuncie no preço correto.

7º Passo: Você recebeu propostas! Estude-as com calma. Você poderá receber propostas doidas como colocar carros, terrenos, boi (é sério, já me ocorreu) e jóias na história. Não rejeite ou aceite de imediato. Um comprador rapidamente se coloca em posição de jogador de poker e aguardará pela sua resposta, ansioso para comemorar, mesmo que tenha pago um preço alto. Se aceitar a proposta, chegamos no ponto burocrático e que provavelmente precisará de ajuda de um advogado, corretor de imóveis ou despachante para os finalmentes. Faça um contrato de proposta de compra ou promessa de compra e venda. Exija um sinal de negócio, pois normalmente após o sinal de negócio a chance do comprador desistir é próxima de zero. Após concluída a venda, leia os 7 passos para COMPRAR melhor o seu (próximo) imóvel ou invista seus recursos.

Quero Comprar um imóvel:

1º Passo: Escolha da Localização, do bairro, da rua, do quarteirão ideal. Uma regra fundamental no mercado imobiliário é que você deve considerar 3 principais fatores: Localização, Localização e Localização. É a mais pura verdade. Não invente de comprar imóvel num local que “você foi com a cara” apenas. Inúmeros fatores como vizinhança, comércio, prédios comerciais próximos, acesso a transporte, etc precisam ser considerados. Lembre-se que você não está comprando um cacho de bananas. Será possivelmente o maior ou um dos maiores bens do seu patrimônio pessoal.

2º Passo: Investigue a região escolhida. Confirme se a região escolhida tem potencial de crescimento e evolução, principalmente em infraestrutura, comércio e terrenos grandes e vazios que apontam para a possibilidade de grandes empreendimentos futuros. Tudo isso potencializa a valorização do seu bem, mesmo que a ideia inicial não seja de revendê-lo tão cedo. Senão ficar satisfeito, volte ao 1º passo, sem pestanejar.

3º Passo: Defina o seu objetivo com a compra. Compramos imóveis com dois únicos propósitos: ganhar dinheiro ou morar. Dificilmente você conseguirá unir os dois. Para ganhar dinheiro, sempre escolha os detonados, sujos e com azulejos bizarros na cozinha. É o que eu particularmente prefiro. Só procuro imóveis detonados com potencial de reforma e valorização, e sempre falo ao vendedor “quanto você quer para se livrar desse problema”. Se o objetivo for para morar, prefira os minimamente “prontos para se mudar”, com aparente cuidado do proprietário e menores riscos de surpresinhas no futuro.

4º Passo: A Seleção dos candidatos! Independente do objetivo morar ou ganhar dinheiro, dê preferência para imóveis que não estejam super mega decorados e lindos de morar. Essa é uma técnica que vimos nos “7 passos para Vender” que aumenta consideravelmente o valor emocional do imóvel, e acabam ficando muito mais caros do que o justo e menos maleáveis a negociação/barganha, pois o vendedor possivelmente é apegado ao imóvel. Lembre-se de que por mais lindo e reformado que seja o imóvel, você acabará fazendo ajustes pessoais. Se dobrar as mangas e botar a mão na massa numa eventual reforma geral não for problema para você, faça isso.  Mas se você não tiver tempo nem conhecimento para uma reforma grande, vá no meio termo. Ahhh, prédios novos normalmente possuem quartos minúsculos que não cabem armários fundos, malas de viagem, etc. Não se deixe apaixonar para só ver os defeitos depois da compra. Frieza na escolha, comparar alguns na região e visite todos.

5º Passo: Trabalho de Campo. Uma vez escolhida a região, o objetivo e alguns candidatos, vasculhe todos os imóveis disponíveis na vizinhança, mesmo os que não te interessam. Desde os studios aos 4 quartos, veja anúncios de todos na região. Isso te dará uma boa ideia do preço justo do m2 da região. Pesquise os preços de LOCAÇÃO. Por que? Porque aluguel é o melhor termômetro da precificação de um imóvel. No momento atual de mercado, o valor de locação é aproximadamente 0,35%-0,4% do valor do imóvel. Exemplo, se o imóvel do seu interesse tem vizinhos anunciando locação por R$ 1.500 é porque esse imóvel vale aproximadamente R$ 350mil – R$ 450mil. Não se preocupe em oferecer R$ 350mil em um imóvel anunciado (erradamente) por R$ 500mil. O “não” você já tem se não perguntar.

6º Passo: Dúvida cruel. Após selecionar alguns imóveis, visitá-los e colocar a cabeça a mil por hora imaginando as possibilidades de reformas, ajustes ou decoração em cada um, coloque na balança um fator muito esquecido: o potencial de revenda no futuro. Por mais que você acredite que não tem vontade de vender o imóvel tão cedo, analise friamente se ele terá liquidez. Como qualquer outro bom investimento, a palavra liquidez precisa existir. Evite imóveis muito grandes e com condomínios caros. Esses já são os elefantes brancos (não sei por que associam os benditos elefantes brancos com algo que ninguém quer, mas…) do mercado e o preço deles só tende a cair. Cada vez mais as pessoas procuram imóveis compactos e funcionais, de fácil limpeza e manutenção.

7º Passo: Encontrou! Deu match. Apaixonou. Já está se imaginando morando (ou reformando) o imóvel. Hora da proposta. Barganhe! Sempre! Principalmente em imóveis anunciados por imobiliárias, pois normalmente colocam sobrepreço. Muito raro uma imobiliária ou corretor de imóvel que convence o vendedor a anunciar ao preço justo. Já vi casos de imóveis anunciados por R$ 500mil e sair negócio a R$ 350mil. Lembre da conta do valor do aluguel na hora de calcular o preço justo. Ofereça um pouco abaixo do valor que aceita fechar, pois é possível que receba uma contra-proposta aceitável. Se comprador e vendedor chegarem num acordo, nesse ponto vale a mesma recomendação da hora de vender, pedindo auxílio a um advogado para mediar a negociação e contrato de compra. A burocracia é mais simples do que muitos imaginam.

Por: Pedro Kazan – Profissional do Mercado Financeiro, Consultor Empresarial, Engenheiro de Produção, Empreendedor.

Fonte: Massa News

 

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