Primeiramente, vistoria de imóvel para aluguel é prática comum em contratos de locação mas, também, uma das questões que mais gera dúvidas.
Compete ao locador (proprietário) realizar a vistoria no imóvel para comprovar o estado em que o imóvel foi entregue ao locatário (inquilino).
Conforme Lei do Inquilinato, é obrigação do locatário restituir o imóvel no mesmo estado em que recebeu, quando finda a locação, bem como permitir vistorias intermediárias por parte do locador.
“Art. 23. O locatário é obrigado a: III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;”.
Em outras palavras, a vistoria inicial pelo locador e a de devolução pelo locatário são imprescindíveis para a análise do cumprimento das obrigações legais e contratuais.
Até porque, é obrigação do locador responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação!
Para uma locação sem dores de cabeça, é necessário ter cautela quanto às cláusulas do contrato a ser assinado, pois é ele que garantirá a segurança jurídica quando da locação do imóvel.
Como fazer Vistoria de Imóvel para Aluguel?
Já vimos que, formalizado o contrato de locação, é essencial realizar a vistoria antes de entrar o imóvel e na saída.
Alugar imóvel é uma das relações jurídicas mais comuns nos dias atuais e com as 3 dicas abaixo você, locador ou locatário, poderá proteger-se de problemas futuros.
1. Termo de Vistoria
O termo de vistoria, inicial ou de saída, deve ser realista, claro e objetivo, especificando todos os detalhes do imóvel locado.
Como estamos falando em “detalhes” é de suma importância anexar fotos do imóvel e, se possível, vídeos.
O termo realizado poderá ser preenchido pelos próprios contratantes ou por pessoa contratada para realizar a vistoria.
O documento de vistoria deverá ser assinado pelo locador, locatário e fiador.
Por precaução, a assinatura de duas testemunhas também se faz necessário, a fim de evitar incoerências no relatório.
Na prática, a presença de testemunhas no ato de vistoria é mais comum na locação de imóveis residenciais de alto padrão ou comerciais quando o valor do aluguel é muito expressivo.
2. O que observar na vistoria
Como a vistoria de imóveis é uma análise de infraestrutura, comece verificando o número de ambientes, ou seja, a quantidade de cômodos que o imóvel possui, tais como dormitórios, banheiros, área de serviços, etc.
Após, analisar então os detalhes específicos de cada ambiente, sempre de acordo com a condição na data da vistoria.
É importante analisar o material utilizado no cômodo, a cor, materiais, etc e, lembre-se de fazer fotos e vídeos.
Se o imóvel for mobiliado, deve ser incluída a quantidade e o estado de conservação de todos os bens móveis, bem como marca e modelo. Sempre teste equipamentos eletrônicos!
Como a vistoria é o momento de conferir pequenos detalhes dará certo trabalho, por isso reserve tempo para o dia que for realizá-la.
Uma vistoria realizada de forma adequada conterá informações minuciosas do imóvel, resguardando assim os direitos de locador e locatário.
Por conter informações quanto a infraestrutura e conservação do imóvel, este termo sempre será parte integrante do contrato de locação e nele ficará anexado.
3. Ckecklist para Vistoria
Pintura e Acabamentos
Verifique a pintura de todos os cômodos, incluindo paredes, portas, janelas, forros e rodapés. Também abrir e fechar as janelas (ver se há ferrugem).
Fique atento se as maçanetas funcionam e tem chave. Se piso de madeira, verifique riscos, blocos soltos e cupins, se for de porcelanato, verifique trincas e falhas no rejunte.
Identificando qualquer problema, exija que a informação conste no termo de vistoria.
Tomadas e Luminárias
Realize testes em todas as luminárias, interruptores e tomadas, bem como verifique se são identificadas com etiqueta (110V/220V).
Veja também se a campainha está funcionando, para que fique registrado no termo problemas de infraestrutura elétrica pré existentes a locação.
Se o imóvel estiver sem energia elétrica no dia da vistoria, fazer constar no termo. Leve lâmpadas para os testes!
Torneiras e Ralos
Verificar a infraestrutura hidráulica é essencial, logo, abra todas as torneiras, analise vazão e escoamento. Se houver torneiras aquecidas, veja se a água sairá quente.
No banheiro, observe a louça, a válvula de descarga do vaso sanitário, a pressão, vazão e, possíveis, vazamentos.
Quanto aos ralos, você pode utilizar um balde para ver o escoamento, analise também o caimento do piso e obstrução.
Quem deve estar presente no dia da Vistoria do Imóvel
Na vistoria devem estar presentes locador e locatário, os quais devem assinar o respectivo termo junto com o fiador, se houver.
Isso porque, em eventual ação judicial, a existência da assinatura de todos fará grande diferença.
Na vistoria de saída do imóvel, por vezes o locatário deixar de acompanhar, porém a vistoria realizada somente pelo locador não será prova suficiente para condenar o locatário em eventual ação judicial.
Atualmente, é entendimento dos tribunais que a presença das partes durante a realização da vistoria, seja inicial, intermediária ou final, é necessária para a validade do documento.
Assim, em casos de vistorias realizadas apenas pelo locador, de forma unilateral, inexistirá comprovação de que possíveis danos apontados superem deteriorações pelo uso normal do imóvel.
Desse modo, não havendo presença do locatário e/ou fiador(es), o termo de vistoria não terá potencial de prova quanto alegações do locador de existência danos praticados pelo locatário.
Isso porque, vistorias unilaterais, contribuem para a ocorrência de abusos e exageros visando ganho injustificado por parte do locador.
É preciso ficar atento ao assinar contrato de locação, seja de imóvel residencial, comercial ou por temporada, já que as cláusulas tratam de diversas outras questões.
Afinal, há cláusulas que embora não obrigatórias, são essenciais para resguardar direitos no contrato de aluguel.
Para garantir segurança na locação de seu imóvel, jamais o assine sem antes ler bem e compreender cada cláusula.
Em suma, embora não seja obrigatória a realização da vistoria esta se faz necessária, pois é o documento que comprova as condições em que se encontrava o imóvel na entrega ao locatário ou na devolução ao locador.
Sobre
Simone Gonçalves é advogada especialista em imóveis e condomínios e produtora de conteúdo digital..
