Imóvel financiado ou adquirido na planta
É sabido que a aquisição da casa própria figura entre os principais desejos do brasileiro. Ter um local para chamar de “seu” realmente é uma das principais conquistas materiais de qualquer pessoa. Vícios aparentes e ocultos em imóvel
Ocorre que em alguns casos o sonho realizado se torna pesadelo, sobretudo quanto a imóveis financiados, visto que o comprador assumiu, via de regra, um compromisso por longos anos e agora se vê frustado e insatisfeito com o bem adquirido.
Quando falamos de problemas relacionados ao imóvel, necessário é fazer a seguinte distinção:
- vícios aparentes e ocultos;
- problemas com a solidez e segurança da obra;
Por simples análise, vícios aparentes são aqueles de imediata e fácil constatação já os vícios ocultos ou redibitórios são aqueles que demandam tempo e ou uso para sua identificação. Tal distinção tem implicação importante no proceder, como veremos a posterior.
Problemas com a solidez e segurança da obra estão ligados à saúde do consumidor e geralmente com a parte estrutural do imóvel. São defeitos de maior proporção e consequentemente maior risco.
Antes de discorrermos mais sobre vícios, necessário é mencionar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à compra e venda de imóveis.
Tem-se configurada relação de consumo quando encontramos na relação negocial à presença do consumidor e do fornecedor, vejamos o que dispõe o CDC em seu artigo 2º e 3º:
Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
Isto posto, via de regra, na relação de compra e venda de imóveis novos há relação de consumo, portanto, aplicável é o Código de Defesa do Consumidor.
Superado o tema, ainda falando sobre vício, vale distinguir a figura do vício por insegurança e vício por inadequação:
Tem-se por vício por insegurança aquele previsto nos arts. 12 a 17 do CDC, quando o produto apresenta riscos de provocar acidente de consumo e consequentemente riscos à saúde do consumidor. Bom exemplo no caso de imóveis são as infiltrações, rachaduras, afundamento de terreno, problemas graves com a parte elétrica, etc.
Já o vicio por inadequação encontra respaldo nos arts. 18 a 25 do CDC, e está ligado à prejuízos relacionados com a quantidade e qualidade do produto adquirido. Pela leitura da norma, tem-se que o legislador neste caso busca proteger a questão econômica do consumidor. Bom exemplo é o imóvel que em memorial descritivo previa determinado tipo de acabamento e é colocado um similar de qualidade inferior.
Vamos à prática:
Ao adquirir um imóvel o consumidor deve estar atento aos detalhes, vícios aparentes devem ser identificados de imediato, é o ideal. Analise o memorial descritivo, cuidadosamente olhe acabamento e funcionalidade de todos os itens da casa (ex: jogue água nos banheiros e veja a queda e o curso da água estão em conformidade com o desejado). Certo é que alguns vícios somente poderão ser identificados com a habitabilidade do imóvel, importante é estar atento e não protelar a busca de seus direitos.
Ok, identifiquei um vicio no imóvel, como devo proceder?
Primeiramente vamos discorrer sobre os vícios de menores proporções, ou seja, que não causam risco à saúde do consumidor.
Conforme dispõe o art. 26, II, do CDC e § 3º, o prazo decadencial para reclamação junto à construtora/construtor é de 90 dias e inicia contagem a partir da entrega do bem (vícios aparentes) ou após a constatação do vício (vícios ocultos ou redibitórios). Identificado o problema, cientifique a construtora ou construtor de maneira formal, através de carta com AR, e-mail ou carta entregue pessoalmente com comprovante de recebimento.
Após cientificado o construtor têm o prazo de 30 dias para solucionar o vício, é o que dispõe o art. 18 do CDC, tal prazo poderá mediante acordo ser estendido até o limite de 180 dias, conforme assevera o § 2º do referido artigo. Não sanado o vício, pode o consumidor optar pela substituição do produto, restituição imediata da quantia paga ou abatimento proporcional do prazo. Vejamos a literalidade da lei:
Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.
§ 1º Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;
II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
III – o abatimento proporcional do preço.
§ 2º Poderão as partes convencionar a redução ou ampliação do prazo previsto no parágrafo anterior, não podendo ser inferior a sete nem superior a cento e oitenta dias. Nos contratos de adesão, a cláusula de prazo deverá ser convencionada em separado, por meio de manifestação expressa do consumidor.
Necessário é compreender que o CDC traz de maneira genérica garantias e preceitos que devem ser aplicados ao caso concreto. Um imóvel possui peculiaridades que o diferem da simples aquisição de um shampoo em um supermercado. Importante é analisar as peculiaridades de cada caso para melhor adequação do texto legal.
Nos casos de vícios por insegurança, aqueles mais gravosos, dispõe o art. 27 do CDC que é de 5 anos o prazo prescricional para reparação dos danos causados, contados a partir da ciência do defeito.
Outro tema importante é a garantia dos imóveis. Afinal, quanto tempo a construtora fica responsável pelos vícios e defeitos do imóvel ?
É comum às construtoras estabelecerem o prazo de 5 anos como garantia, muito baseado na literalidade do art. 618 do Código Civil de 2002 que assim dispõe:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Ao meu ver, o presente artigo se limita apenas à relação construtora/empreiteira, a garantia que relaciona construtor/consumidor deve ser analisada de modo diferente.
A jurisprudência tem pendido por estabelecer prazo de garantia referente à cada componente do imóvel. Volto a frisar, os imóveis possuem características que o diferem de diversos outros produtos na linha de consumo, cada componente do imóvel possui vida útil diferente, vejamos a seguinte suposição:
Vida útil dos componentes residenciais;
- torneira – 3 anos
- fechadura – 2 anos
- revestimento de banheiro – 5 anos
- estrutura da edificação – 20 anos
- parte elétrica – 10 anos
Certo é que alguns itens dependem de manutenção e bom uso e outros não, como estabelecer uma garantia média de todos os itens ? 5 anos para a torneira que dura apenas 3 anos ? 5 anos para a estrutura que se espera durar 20 anos ? O tema é complexo e necessário é melhor reflexão, visto que, tal tema tem repercussão nacional e influência direta no bem estar do consumidor.
Por essa ótica, devemos analisar a garantia de cada componente e não a garantia do imóvel como um todo, portanto, desconsidera-se o prazo estabelecido pela construtora e pondera-se o prazo de garantia de cada item segundo estabelece o fabricante ou o definidos pelos respectivos órgãos competentes em caso de serviços.
CONCLUSÃO
O presente artigo se limita à aquisição de imóveis dentro dos moldes de relação de consumo abarcados pelo Código de Defesa do Consumidor, ou seja, imóveis que não se enquadram na relação de consumo serão regidos pelos prazos estabelecidos no Código Civil, esteja atento.
Vai comprar um imóvel ? Já comprou um imóvel e está tendo problemas ? Esteja atento aos seus direitos e o mais breve possível busque auxilio de um advogado que atue no Direito Imobiliário. Acredite, prazo faz toda a diferença para resguardar seus direitos.
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Fonte: Jus Brasil
