Veja como transferir o financiamento do imóvel para outra pessoa

Entenda as etapas e os cuidados necessários para transferir o financiamento do imóvel para outra pessoa um processo que pode facilitar a negociação de imóveis financiados.

Adquirir um imóvel por meio de financiamento imobiliário é um passo importante para quem deseja conquistar a casa própria. No entanto, imprevistos financeiros, mudanças familiares ou decisões estratégicas podem levar o proprietário a considerar a transferir o financiamento do imóvel a outra pessoa.

Essa operação conhecida como repasse de financiamento imobiliário pode ser uma alternativa interessante para quem deseja vender um imóvel ainda financiado. Porém, o processo exige cuidados, aprovação do banco e atenção aos detalhes legais.

A seguir, você vai entender como esse procedimento funciona, quando é permitido e quais são os principais cuidados que devem ser tomados para transferir o financiamento do imóvel.

📜 O que diz a lei

A transferência de um financiamento imobiliário é permitida, desde que haja autorização expressa do banco financiador e que as condições do contrato permitam o repasse. O banco precisa avaliar o perfil do novo comprador, garantindo que ele tenha capacidade financeira para assumir o saldo devedor.

Além disso, o contrato original deve ser analisado, pois alguns possuem cláusulas que restringem a transferência.

Caso a operação seja aprovada, o banco emite um novo contrato, transferindo oficialmente a dívida e a titularidade do imóvel.

Como o processo ocorre:

1. O proprietário confirma com o banco se o contrato permite o repasse.
2. Encontra um comprador disposto a assumir o financiamento.
3. O banco faz a análise de crédito do novo comprador.
4. O imóvel passa por uma nova avaliação técnica.
5. Após a aprovação, é assinado um novo contrato de financiamento, formalizando a transferência.

🚫 E se o banco não aceitar?

Caso o banco negue a transferência, o repasse não poderá ser realizado. Isso pode ocorrer se:

• o novo comprador não tiver renda suficiente para arcar com o financiamento;
• o imóvel não estiver em boas condições;
• o contrato original contiver cláusulas que proíbam a operação.

Nessas situações, há duas alternativas:

• o vendedor quita o saldo devedor antes de vender o imóvel;
• o comprador solicita um novo financiamento com o banco, adquirindo o imóvel de forma tradicional.

💡 Como agir com estratégia

Antes de iniciar a negociação, o vendedor deve consultar o banco e esclarecer todos os detalhes do contrato. Já o comprador precisa comprovar capacidade financeira para assumir a dívida.

A aprovação do banco é essencial afinal, é ele quem garante a legalidade da transferência e evita que o vendedor continue responsável por uma dívida que já não é sua.

Transferir o financiamento de forma informal, sem o aval da instituição financeira, é um grande risco. Nesses casos, o antigo proprietário continua legalmente responsável pelo pagamento e pode ter o nome negativado caso o novo comprador não honre as parcelas.

⚠ Cuidado com o “contrato de gaveta”

O chamado contrato de gaveta acordo informal entre vendedor e comprador sem registro no banco ou cartório já foi uma prática comum no passado, mas é extremamente arriscado.

Esse tipo de documento não tem validade legal perante a instituição financeira, e, se o novo comprador deixar de pagar as parcelas, o dono original continua sendo o devedor oficial.

Portanto, toda transferência deve ser feita de forma legal, com a anuência do banco e registro no cartório de imóveis. Essa é a única maneira de garantir segurança jurídica para ambas as partes.

🏦 Quando é possível transferir o financiamento?

A transferência é viável somente com a autorização do banco e depende de alguns fatores, como:

✅ Autorização do banco

O contrato de financiamento é um acordo entre o comprador e o banco. Qualquer alteração precisa de autorização formal da instituição financeira.

✅ Análise do novo comprador

O banco fará uma análise de crédito do interessado, verificando renda, histórico financeiro e capacidade de pagamento.

✅ Documentação e registro

Após aprovação, o contrato é atualizado com o nome do novo titular e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, oficializando a transferência.

✅ Pagamento do ITBI

Em geral, é necessário pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelo município.

✅ Atualização dos valores

O contrato deve refletir o saldo devedor atualizado, considerando as parcelas já quitadas pelo vendedor.

🔄 Outras formas de transferência de financiamento imobiliário

Além do repasse direto, há outras opções que podem ser consideradas:

• Portabilidade de financiamento: transferência da dívida para outro banco que ofereça juros menores.
• Transferência para o SFH: se o imóvel se enquadrar, o financiamento pode ser ajustado para o Sistema Financeiro de Habitação, que tem condições mais vantajosas.
• Troca de imóveis: em negociações que envolvem permuta, cada parte pode assumir o financiamento do imóvel recebido.
• Refinanciamento: negociação com o banco para reduzir juros, prorrogar o prazo ou ajustar o valor das parcelas.
• Pagamento antecipado: quitação total do saldo devedor, com recursos próprios ou uso do FGTS.

📂 Documentos necessários

A lista de documentos pode variar de acordo com o banco, mas, em geral, são exigidos:

Do vendedor e do comprador:

• RG e CPF ou CNH;
• Certidão de casamento ou declaração de estado civil;
• Comprovante de residência;
• Certidões negativas de débitos.

Do imóvel:

• Certidão de matrícula atualizada;
• Certidão negativa de ônus reais;
• IPTU quitado;
• Laudo de vistoria do imóvel.

Do financiamento:

• Contrato original;
• Declaração do saldo devedor;
• Autorização do banco;
• Comprovação de renda do novo comprador.

Outros:

• Contrato de compra e venda;
• Declaração de quitação de débitos condominiais.

⚠ Riscos da transferência de financiamento

A transferência é possível, mas requer atenção. Veja os principais riscos:

• Inadimplência: se o comprador não pagar, o vendedor pode continuar sendo responsabilizado até a conclusão da transferência.
• Alterações contratuais: o banco pode ajustar taxas ou prazos no novo contrato.
• Exigências bancárias: o processo pode ser negado se o comprador não atender aos critérios da instituição.
• Burocracia e atrasos: documentos incorretos ou incompletos podem travar o processo.
• Restrições contratuais: alguns contratos proíbem expressamente o repasse.

Por isso, é essencial buscar orientação jurídica e financeira antes de seguir com a operação. Um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar a verificar a viabilidade e garantir que todos os passos sejam cumpridos corretamente.

🧭 Transferir o financiamento de um imóvel é um processo possível, mas que exige planejamento, autorização do banco e formalização legal.

Seguindo as etapas corretamente, o repasse pode facilitar a venda de imóveis financiados e oferecer novas oportunidades tanto para quem vende quanto para quem compra.

O mais importante é agir com segurança jurídica e transparência, evitando acordos informais que possam gerar problemas futuros. Com a orientação adequada e toda a documentação em ordem, o processo pode ser uma alternativa vantajosa para ambas as partes.